土地制度鉅變
土地制度將迎來巨大變革，它涉及8億農民的身家財富！
最近全國人大常委會審議了最新的土地管理法、城市房地產管理法修正草案
1、刪去了原有的從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地的規定；
2、對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
3、現行城市房地產管理法，關於集體土地必須先徵收為國有後才能出讓的規定，新增加一句“法律另有規定的除外”，以銜接土地管理法修改。
以上土地政策的變化可以總結為：集體土地可以直接入市；非農建設用地不再必須經歷轉為國有這個程序；符合規定要求的，農民可以直接賣地或者出租。儘管這只是一個草案，但是透露了接下來土地改革的方向。一旦實施，等於是給八億農民發了一個大禮包，對於農民來說絕對是重大利好消息。可喜可賀，值得慶祝。
改革會有哪些影響
從這次草案的規定看，只是涉及工業和商業的經營用途，並未涉及宅基地。關於宅基地可能的改革方向和影響請看之前我們的文章《城裡人可以買農村宅基地？中國城市化的大幕即將拉開》。
這次草案如果最終實施，主要影響有三點：
一、降低企業和公司用地的成本，因為過去的“中間商消失了”。
二、最大的收益者是8億農民，尤其是城市近郊地方的農民，他們的身家財富將大增。
三、更大的利好是樓市。未來人口流動的方向一定是城市，農民手裡的土地財富變現後，就會去城市買房，這將大大利好中國的樓市和城市化。
對樓市的巨大影響
對樓市的影響單獨拿出來分析。稍作思考會明白，給農民發的大禮包的紅利可不是憑空來的，這是以地方政府減少收入為代價的。我們曾經說過未來樓市中的“三駕馬車”的出現會成為大趨勢。第一架馬車仍然是土地收入。這駕馬車受到影響後，第二駕馬車會逐漸發揮作用。這一架馬車就是大力發展租賃住房和共有產權房，國家會依靠租金和土地的增值來獲得收入，所以未來租賃住房和共有產權房以後一定會發展壯大。
第三駕馬車是房產稅，房產稅的徵收是時間的早晚問題，它主要對準的是存量房。總有人會問房產稅會不會降房價，事實果真如此嗎？實際上，我們大可不必擔心，房產稅只是一個稅種而已。在決定房價的主要因素中，供應、貨幣、人口沒有一個和房產稅有關係。而人們對於房子的需求是沒有彈性的，這意味著，房產稅只會最終計入房子成本，直接轉移到購買者身上。對於樓市影響最大的還是第二駕馬車：租賃住房和共有產權房的大規模的推出，必然要擠佔商品房的供應，未來完全擁有產權的商品房和公寓會變得稀缺。結論是：有效城市有效地區自己完全擁有產權的房子會變得有價值，它們是最好的投資品！
為什麼會有這樣的改革趨勢
當前的新政策層出不窮，我們需要以更大的視野看待一連串的變化，如果只跟隨政策變化，就會疲於應付解釋，看不清大勢。事情之間往往都是有聯繫的，比如土地的確權，土地的三權分置，包括這次草案的修改的內容，這些變化都全部都指向了農村的土地和宅基地。目前農村的土地改革已經箭在弦上。為什麼會有這樣的改革趨勢？這就是城市化，這個觀點我們曾經明確表述過。城市化的一個難點就是農民進城，目前農民擁有的土地無法變現，只能在有限狹窄的範圍流通。隨著改革的進行，當農民的土地和宅基地可以出售或者出租，進城買房的錢有了，又可以極大推進城市化，可謂一舉兩得。如果在城市化這個方向繼續往上尋找原因，深層原因就是：深化改革，盤活經濟，釋放土地的巨大紅利，使社會的運轉效率達到最大化！
最後：未來的土地改革也好，城市化也好，都屬於變化，我們的世界需要變化。沒有變化，機會就不存在，只是機會任何時候都是留給可以看懂並抓住它的人！
