圖文︱小貓爸爸
東港最近一次經營性土地掛牌要回到2018年8月D商摘得的商業地塊（目前暫未施工），時隔近兩年東港再次出讓住宅用地，可謂眾望所歸。
東港土地分佈情況
3月24日，大連土儲發佈消息，最後一塊住宅用地即將掛出（東港東側紅框內不排除有住宅用地可能），那麼E09會為東港這個板塊帶來什麼？
先簡單介紹一下地塊情況，地塊位於東港商務區的中心地帶。西側為V科Y瀾道（住宅，約27000），南側為現狀居民區，東側為B桂Y國際（公寓，約19000元），北側為已竣工的學校。
西側為V科Y瀾道
北側為已竣工的學校
東側為B桂Y國際
大連土儲群內部消息
1、帶動房價的上升？
“麵粉比麵包貴”，本次地塊起拍樓面價約12000元/㎡（以實際掛牌為準），溢價上限按49%計算，樓面價格接近18000元/㎡，總地價款A=65560*18000=11.8億，其中幼兒園等商服面積約7500㎡，以及佔用住宅10%指標的租賃用房。可售建築面積B=(58060*90%)+2700㎡=54954㎡，再不計算10%租賃房的工程成本及49%溢價後額外增加的租賃面積外，本次可售樓面價約為=A/B=21473元/㎡。最終累加所有的成本（土地成本+開發成本+融資成本+三項大稅等），最終的麵粉可售
成本價格接近30000元/㎡，出爐的麵包需要賣多少錢？周邊在售的住宅是否會有連鎖反應？已經入住東港的夥伴們，你們的房子又要漲價了吧？給版主打賞一點唄？
E09規劃條件
2、促進公寓暢銷？
如今東港的存量以公寓為主，住宅已接近售罄。公寓產品設計偏向住宅化，對比住宅單價方面均有明顯優勢，單價價差約為5000-8000，按一套110㎡房子計算，總房款差額60-90萬。在學區及水電民用化的前提下，促使近期東港公寓成交量大幅提升。去化週期已從早期70個月降低至29個月，
月均去化量已超越住宅。
東港各類產品存量情況
3、東港的關注度提升？
在目前住宅剩餘的28.69萬㎡存量中，總計套數1585套，套均面積181㎡。可見目前東港的置業門檻彷彿回到了10年前，都是以大面積豪宅為主，總房款超過400萬。本次摘地的開發商若把戶型做小，勢必會再次引起市場客戶的關注，想買住宅的客戶，這可能這是你最後一次上車的機會了。
4、加速基建大配套的落地？
大連在經歷了N個月沒有SHI X 長的日子，版主聽聞近期大連要快速推動掛地流程，增加財政稅收的同時也會為大連基建配套帶來一些利好，從金普新區近期掛出的兩塊未淨地的土地便可見一斑。那麼會有多少基建配套落地東港呢？區域價值的提升必然反哺未出讓土地的價值。
5、剩餘土地中是否還有住宅性質？
在2001-2020年版的城市控規中，紅色方框處明確土地性質為黃色的住宅用地（藍色圓圈為本次出讓），此版本已過期，具體以政府規劃為準。但版主個人判斷未來東港還會有住宅用地供應，從而提升剩餘土地價值，區域價格還會有1~2波的主動增幅。
大連城市控規
6、E09是否會設計極致產品？（疊拼等）
該地塊容積率為2.5，去掉幼兒園佔地面積，容積率為3.0。2018年8月大連規劃局的文件中顯示限高180米，按此條件，可以做出高低配的極致產品，如溢價屬性較高的疊拼類產品（參考L湖天L）。
E09規劃條件，限高要求
但2018年12月國家住建部發文，明確容積率2.5以上的建築限高不超過80m，且地塊北側為教育用地，存在擋光。所以該地塊是否設計極致產品存在變數，最終的產品類型按當地執行標準為準。
2018年12月規劃標準
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寫於達里尼...
2020年4月1日...
城市之光：“貓爸客廳”頻道， 版主 - 小貓爸爸
