本報記者 王曉悅
4月21日下午，招商蛇口召開2019年業績發佈會。
2019年，招商蛇口實現營業收入976.72億元，同比增10.64%；實現歸母淨利潤160.33億元，同比微增5.2%。公司全年累計實現簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%，據克爾瑞研究中心統計，招商蛇口銷售排名依然未入前十，僅排在12名，“招保萬金”的排序似乎成為歷史。
“公司曾經屬於行業的第一梯隊，未來是否有進一步提升行業排名的計劃？”針對行業排名，投資者在會上提問。董事長許永軍對此表示，從2019年開始，招商蛇口的策略是把質量放在第一位、效益排在第二位、規模排在第三位，堅持做有效益、有質量的規模。
拋開排名，招商蛇口的業績數據稱得上優秀。
2019年，招商蛇口經營活動產生的現金流量淨額為138.12億元，同比增長31.82%。負債結構上，截至2019年底，招商蛇口資產負債率下調14.93%至63.19%，負債水平處於行業低位；融資方面，2019年招商蛇口綜合資金成本4.92%，維持行業領先優勢。分紅方案顯示，公司擬每10股派息8.3元（含稅），分配現金股利總額高達64.23億元，超過不少銷售排名前列的房企。
顯然，與高週轉房企不同，招商蛇口的打法並不是“衝規模”。2019年，招商蛇口成立40週年之際，“綜合發展”成為關鍵詞。年報顯示，綜合發展是公司在傳統房地產行業趨勢發生轉折下的理性選擇，將是招商蛇口面向未來40年的可持續發展模式。公司將按照快週轉（T+3）、階段性持有運營（T+10）和片區綜合運營（T+30）的三類發展策略組合產品線，形成合理配比的有機整體。
其中，通過提高持有物業向運營服務轉型，將是招商蛇口近年的工作重點。
“持有物業是標誌著未來存量時代到來的一個基本功，”許永軍在業績會上透露，未來1-5年招商蛇口持有型物業資產會達到1500億左右，佔到總資產1/4。
2019年，招商蛇口已為這個轉型方向做了不少鋪墊，一是收購中航善達並更名為招商積餘在深交所上市，二是以在深圳蛇口的五項商業物業為底層資產，在香港聯交所上市發行了REITs招商局商業房託。這兩個平臺，將成為招商蛇口轉型的重要平臺。許永軍稱，未來招商積餘會是集團持有物業的平臺，持有型物業成熟後就放到招商積餘。
報告期末，招商蛇口投資性房地產佔總資產14.63%，較年初增加127.05%。主要系前海土地整備及合資合作事項完成及其他持有型物業增加。2019年，招商蛇口的持有類物業進入發展期。公司運營“海上世界”綜合體，推動“花園城”購物中心、“花園裡”社區生活中心、“花園坊”特色商業街區在全國多地開業，並打造了“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等產品體系，合計佈局17城，約2.6萬間。招商積餘物業管理面積1.53億平方米，其中非住宅類物業管理面積0.76億平方米，住宅類物業管理面積0.77億平方米。
聶黎明在會上闡述了公司為轉型做的工作。
第一方面，公司對持有物業的管理架構進行了調整，在招商蛇口總部層面成立了資產管理中心，作為全國統一的資產管理平臺，將對所有持有物業從融、投、建、管、退進行全方位管理，代表招商蛇口作為重資產的管理平臺。第二方面，按照持有運營的邏輯，為提高當期的經營效益，並提高物業資產價值，進行運營管理體系的完善。第三方面，提高持有運營能力，目前公司整個體系、機制以及人才隊伍在持續進行優化，打造適合持有物業經營效益提高和資產升值的機制和體系，也會建立和共享有助於提高運營效率的資源。
“總之，公司會從架構、體系、資源、機制和能力等方面，提高持有物業運營的績效，為公司總體發展做出更大貢獻。我們也相信，未來分紅比例不會受到公司持有物業發展的影響。”聶黎明表示。
