中美貿易戰的大背景下，世界外部環境日益複雜化，中央政府為應對經濟下行，在全國推行“減稅降費”行動，以幫助企業渡過難關。但另一方面的情況是，由於土地財政在很多地方政府收入的佔比超過50%以上，各級地方政府財政收入下滑明顯，因此，地方稅務局普遍加強了稅收徵管和稽查的力度，尤其是加強了土地增值稅清算的審核力度，提升清算速度。
2019年6月28日，廣東省稅務局正式修訂併發布了《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號），在全省範圍內加強土地增值稅徵收管理服務，規範清算工作流程，統一清算工作標準。
其最大的變化是將在全省範圍內組織“清算審核專家小組”，將清算的權力上收，並交由專家團隊審核，取代原有的基層稅局（所）。
2019年7月16日，財政部、稅務總局又正式對外公佈了《中華人民共和國土地增值稅法（徵求意見稿）》，並向社會公開徵求意見，正式拉開了土地增值稅立法的大幕。
其中最大的變化是，集體房地產出讓、轉讓、作價出資和入股首次被納入土地增值稅徵稅範圍。
這對類似深圳這樣“小產權房”佔比高達55%的城市來說，影響實在太大了：1600多萬人口中的80%為“底層小白”，由於一線城市房價高企，大都只能租住在廉價的農民房中，即使工作15年後有能力購房，可如果沒有父母的資助，也只有能力購買集體性質的“小產權房”而已。而土增稅立法後，集體產權轉讓開徵土地增值稅，則無疑極大提高了“小產權房”的交易成本，從而變相拉昇“小產權房”的交易價格，這將對“小產權房”交易市場會產生較大的衝擊，也會對“底層小白”們的生活和安家產生深遠的影響。
“深圳，你被誰拋棄”是否會再次奏響？
下面，本文將從土地增值稅的國家立法和廣東省土地增值稅清算新政出發，分析在目前國際國內新經濟形勢下，越來越嚴格的土地增值稅清算管理對房地產企業稅負的影響，以及房地產企業清算應考慮的主要策略。
在2019年6月底廣東省出臺的土地增值稅清算管理新規程中，除了明確了對紅線外支出成本的認定、地下人防設施建造車位的處理方式等在舊規程中存在爭議的問題外，最值得關注的是新規程增加了“集中清算、分段審核”的清算管理模式。
該規定無疑增強了土地增值稅清算的權威性和執法的剛性，使得土地增值稅清算程序更加透明，也更加嚴格；財政部和國家稅務總局於7月16日發佈的《中華人民共和國土地增值稅法（徵求意見稿）》（以下簡稱《徵求意見稿》）更是將土地增值稅從稅收條例上升到法律的層面。由此可見土地增值稅的徵收在目前國內稅收收入中佔據的重要地位，也可以看出各級政府、稅務局對土地增值稅清算的重視程度。
新政下房地產企業土地增值稅清算將何去何從？
毫無疑問，地產企業必須要思考如何順應稅務機關越來越規範和嚴謹的土地增值稅清算管理政策。事前的稅務籌劃，事中的稅務規範管理以及事後的土地增值稅清算管理，立體、系統化地開展財稅管理工作，是降低稅負，化解稅務風險的關鍵。
有些房地產企業，在面對土地增值稅清算時，缺乏系統的規劃，多數都是被動地接受稅務機關的土地增值稅清算，或者聘請事務所幫助清算，這樣的土地增值稅清算，地產企業將命運要麼交給了中介，要麼交給了檢查機關，結果可想而知。
什麼是土地增值稅清算的八步曲？
在進行土地增值稅清算前，需要制定相應的管理程序。將土地增值稅清算管理程序分為以下八步曲。獲得清算結論，多退少補稅金。
獲得清算結論，多退少補稅金。
那我們來看看具體的八步曲
1、事前內部模擬清算
在尚未接收主管機關清算之前，內部先進行模擬清算。這不僅是房地產土地增值稅清算成功的關鍵，也是房地產企業設計不同的清算模式的前提條件。通過內部模擬清算，房地產企業可以大幅度降低清算風險和稅負。當然，這樣的模擬清算根據企業財稅管理力量，可以自行組織，也可以考慮聘請外部專業機構。
2、組建清算小組
清算小組的主要職責是圍繞土地增值稅清算，組織公司相關部門配合財務部門開展工作，其中最主要的配合部門是成本部，還可能需要營銷和工程、採購部門的配合。
在廣東省發佈的土地增值稅清算新規程中，若因為項目的收入成本管理不善，主管稅務機關有權力對項目的收入和成本進行核定。若房地產項目在清算過程中被主管稅務機關進行核定，則企業在清算過程中將陷入比較被動的局面。
3、核實基礎數據，補充完善證據材料
該工作是土地增值稅清算準備工作中工作量最大的，房地產企業從拿地到清算，往往都需要經歷很多年，財務部門以及其他工程部門的人員會出現更迭，企業內部控制也往往逐漸完善，例在某市開展一個土地增值稅模擬清算時，發現該項目在接受園林綠化工程服務時沒有要求對方在主管稅務機關代開相應發票，該部分園林綠化工程金額近3000萬元，若不能取得相應的發票，則損失可抵扣土地增值稅成本約3900萬元，若此事項為2013年發生，當時尚未營改增，另外服務商已經公司關門了，無法再提供發票。經多方聯絡，服務商老闆同意到主管稅局補開增值稅發票，減少了因管理不善帶來的損失。
4、設計不同的清算方案
即使到了土地增值稅清算階段，不同的清算方案也會帶來不同的清算結果，有時差異還很大，而方案設計是對專業技術要求最高的，不同方案設計，是建立在對土地增值稅稅法熟練掌握的基礎上，同時又需要非常瞭解項目開發特點和地域特點。企業必須事前設計不同的清算方案，進行比較，再選擇相對最優的清算方案。
有些地產企業，其清算方案根本沒有系統思考，按照自己的理解直接提交，是為了申報而申報，對企業的損失非常大。
案例
比如我們接觸過一個位於廣東省土地增值稅清算案例，該項目有別墅，有普通住宅，在分攤土地成本時，企業財務人員沒有進行過多考慮，直接按照建築面積分攤土地成本。該項目有大約40%的土地用於別墅開發，剩下60%用於高層住宅以及配套。
而別墅的售價比普通住宅高2倍以上，如果能將土地成本儘量多攤分到別墅上，無疑可以適度降低土增稅。而根據廣東省發佈的土地增值稅清算管理規程，對佔地相對獨立的不同類型房地產，可以按佔地面積法計算分攤取得土地使用權所支付的金額、土地徵用及拆遷補償費。
我們通過比較計算，採用佔地面積法分攤土地成本，結果是整體節約了土地增值稅達3,000多萬元。另外，在土地增值稅清算時，對不同業態通常有所謂的“一分法”、“二分法”、“三分法”的算法。
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由於土地增值稅屬超率累進，從數學的角度，均衡化是降低土增稅負的好方法。因此，不同的算法，結果會差異很大。
在房價高企的地區，項目中普通住宅增值率遠超20%，無法享受“二分法”或“三分法”帶來的優惠，將普通住宅和其他業態物業打包清算，無疑能更有利地均衡成本，降低增值率和增值稅負率（即所謂的“一分法”）。
隨著《土地增值稅法徵求意見稿》的發佈，若取消普通住宅增值額未超過20%免稅的優惠政策，就算在房價相對便宜的城市，運用“一分法”將所有業態的房產打包清算可以大幅度降低土地增值稅稅負。
在廣東省土地增值稅清算新規程中，還是堅持了土地增值稅清算的“二分法”，在同一個項目中既有普通住宅又有其他類型房產時，應分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。
但是，當成本無法劃分清算時，稅局也可能同意打包清算，前提是普通住宅不得享受優惠。
通過一個簡單的對比案例可以十分直觀的反應“一分法”和“二分法”在土地增值稅清算時稅負的不同。“一分法”清算模式可以利用住宅的較低增值額將其他類型房地產的增值額降低，從而降低整體土地增值稅的稅負。
基礎數據
一分法
二分法
在上述例子中可以很清晰地發現，“一分法”打包清算能明顯中和掉其他類型房地產的增值額，有效地降低增值率，與“二分法”相比，用“一分法”清算，土地增值稅負整體降低4,500萬元。因此，設計不同清算模式並事前做好測算，對項目的土地增值稅清算可起到重要的影響。
5、是否聘請提供鑑證業務的事務所
在土地增值稅清算實務中，主管稅務機關一般不會明確要求一定要稅務師事務所提供鑑證報告。但是，對於納稅人而言，由於企業財務人員不具備全面的清算能力，聘請事務所提供鑑證服務，能在一定程度上化解清算風險，減輕企業與主管稅務機關的溝通成本。能聘請的還是儘量聘請。
6、提交稅務機關清算方案
按照土地增值稅清算程序，納稅人先將清算方案提交給主管稅務機關，往往是徵收管理科，提交的清算方案，決定了企業土地增值稅稅負，該方案成功與否是前面所述的綜合成果。
7、應對稅務機關清算調整意見
主管稅務機關受理清算方案以後，會對清算方案中各項數據進行審核，也會對方案中數據提出質疑，比如，地下車庫成本能否入帳、會所能否作為公配攤分，委託貸款利息能否在土增稅前扣除、支付的項目代建費讓不讓在土地增值稅前列支等各種各樣的問題，其中，有些問題按稅法規定的確不能在土地增值稅前扣除，但是，也有些在政策上是模糊的，通過與稅局協商，是可以爭取在土地增值稅前扣除的，比如，會所成本、車庫自留成本應該如何確定等問題，需要企業提交屬全體業主共有還是開發商獨有等應對的支持證據，以及法律證據以爭取稅前扣除，這對最終的稅負影響巨大。
有時，往往發現納稅人由於恐懼或者害怕稅務機關，會出現不敢與稅務機關正面溝通，或者採用非正常的溝通方式，比如拖延、躲避等，會給企業帶來很大的稅務損失，也會增加稅務機關很大的審核工作量，拖延清算進程。
8、獲得清算結論
企業應及時獲得清算結論，並根據結論，多退少補稅金。其實在清算服務過程中，有些納稅人清算週期拉得很長。過程越長，對於納稅人來說，越不利。土地增值稅清算政策將來會越來越嚴，稅務機關主管人員變動也比較頻繁，拖延或者回避土地增值稅清算程序很可能會加大清算的成本和風險，當下，給大家的建議是，能清算的，還是及早清算好。
