4月27日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發佈了4月《中國住房大數據分析報告——從深圳到全國的房價漲跌格局與對策》。
報告中提到，當前樓市“短期局部上漲或下跌的風險將並存。如果沒有嚴厲的管控措施，深圳的房價結構性上漲很可能擴展成全面上漲，並傳導至其它一二線城市。”
這無疑是對深圳樓市局部過熱現象的一個重要預警，同時也是對全國樓市冷熱不均的現象做了一次“體檢”。
社科院報告，有哪些看點？
1、“深圳的房價結構性上漲很可能擴展成全面上漲，並傳導至其它一二線城市。”
解讀：從數據上看，緯房指數監測顯示，近3個月深圳房價累計上漲4.07%，東莞累計上漲3.88%。但是單3月份深圳房價其實是下跌1.21%的。這說明深圳市內的房價漲跌並不均勻，而事實也是如此。
近3個月深圳南山區房價累計上漲8.84%，寶安區房價累計上漲7.96%，羅湖區則微跌0.06%。
社科院認為，深圳房價的這種結構性上漲很可能擴展，甚至“高開低走”。但我認為這種擴展是有條件的，下文會細講。
2、“由於疫情影響因素的區域不平衡性，部分城市疫情對樓市的負向影響總體將超過寬鬆貨幣環境對樓市的正向影響。而另一些城市，形勢則可能相反。表現在房價格局上，則是市場冷熱不勻，漲跌互現。”
解讀：說白了，就是疫情對各省市的衝擊程度不同，有的地方元氣大傷，即使在貨幣寬鬆的環境下，當地樓市也不足以恢復；有的地方，比如深圳才得以快速恢復。
這其實還是體現了當下全國樓市的分化性，不排除疫情衝擊下部分中小城市房價下跌較大的可能，比如3月份四川廣元房價均價下跌14.36%。
此外，社科院還給樓市提了一些建議，其中提到集體土地入市改革、宅基地流轉等長效機制。
為何會出現“結構性漲跌”？
這種所謂的結構性上漲，其實不僅在深圳，在大灣區其他城市也存在，甚至出現了結構性下跌。
首先，大灣區一些核心或其他城市的土地財政依賴度其實並不低，這就註定了剛需弱，土地財政依賴度高的城市在疫情衝擊下，漲跌會分化，幅度甚至加大。
比如像高度依賴土地財政的廣州、佛山等地房價，近3個月均有所下跌。
其次，一線城市的需求在那裡，3月份，4大一線城市新建商品住宅銷售價格環比依然上漲0.2%。但是京滬調控嚴厲，深圳相對“寬鬆”點，所以資金就往這走。3月份，深圳也是四大中唯一一個成交量同比為正的城市，所以地段好，剛需多的地方自然會有一定幅度的上漲。
再次，以廣東為例，由於廣東是工業和外來人口大省，復工和就業因素影響樓市的權重較大。所以像莞惠等工業重鎮樓市成交量恢復程度較低，反而粵西粵北地區採取“以價換量”的方式效果明顯。
但同時，這些成交量恢復程度較高的地市，也是樓市降價幅度較大的地區， 據統計，大灣區核心城市房價整體平穩，莞惠兩地有小幅調整或特價房拉低平均值。
深圳房價熱會擴展嗎？
1、與2015年的全面上漲不同，這次深圳的上漲區域主要集中在西部，其他地區沒漲什麼，甚至原地踏步，而且即使深圳成交活躍，依然也有去庫存壓力。
深圳市住建局數據顯示，3月末新房住宅可售房源27804套，去化週期8.8個月，較2月延長0.3個月；非住宅可售房源為37422套，去化週期延長至21個月。
所以深圳這種冷熱不均的樓市，再加上週邊地市以價換量，至少在當前嚴厲調控下，擴展概率不大。
你想想，大灣區周邊地市都在降價賣房，就相當於在火山周圍挖了一圈水渠，怎麼去傳導？
2、這種上漲不排除炒作拉高出貨的可能。舉個簡單的例子，寶安區是深圳工業的主要集中地，疫情之下損失不言而喻，再加上經濟不景氣導致廣東其他地市返鄉置業需求高，一邊是破產倒閉失業，一邊是樓市漲價豪宅秒空，請問哪來那麼多購買力？！即使有，我相信很多也處於觀望中，不太可能這麼猴急地釋放出來。
而且，深圳樓市掛高價惡意炒作的行為比比皆是，要麼就出貨，出不了貨，也不能賣掉價，總之他不會讓你等到跌價。
假如是這樣，這種趨勢能不能持續都是個問題，就更別提擴展了。當然這只是猜測。
3、全國的樓市是因城施策，調控緊的地方傳導不過去，松的地方資金根本炒不起來，很多地方降價還來不及，還談漲價。
不過如果深圳這種趨勢擴展到其他二線城市，還是相對容易的，因為當前房企融資成本下降了，不少地方土地溢價率還是蠻高的，這就好像溫度已經到了，就差一把火。
但還是那句話，再怎麼擴展，有需求的地方，上漲才會持續，像安徽、江西等人口流出的一些地市，這種擴展影響可以說幾乎沒有。
總體看，全國樓市的總體需求，和開發商的投資熱情並不高，剛需的話，所在城市如果有降價現象，可以考慮上車，畢竟等需求釋放後，上漲勢頭就來了。
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