西安公積金收緊，談“錢”色變，剛需欲哭無淚！

公積金收緊，談“錢”色變，剛需欲哭無淚！

作為一個“剛需”好難！

樓市總方針“房住不炒”，實踐是檢驗真理的唯一標準！一直在調控，一直在漲。這次用“公積金”來開刀，其意明顯是在穩樓市，穩的背後就是虛高。

今主要聊聊這次公積金政策的些許影響，多數購房者，尤其是剛需，都挺關心的，不管好與壞，至少心裡有底，是吧？

4月23號，西安住房公積金管理中心發佈《西安住房公積金管理中心關於啟動資金流動性風險防控一級響應的通知》，通知指出：從2019年5月13日起，實施資金流動性風險防控一級響應措施，暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金，降低貸款額度，首付比例提高10%。看完之後，總結如下，言簡意賅、通俗明瞭：

分析

1. 暫停提取，限制提取西安本地公積金而去購買外地房產的，並沒有限制外地公積金來購買本地房產。一目瞭然，就是讓你把資金留在本地，但注意，只是暫停提取，而不是永久。

2. 貸款額度降低，這是購房者最關心的，當前夫妻二人公積金貸款額度上限是65萬，單人是50萬（政策前後並無調整）。現行政策，如夫妻繳存三年以上且賬戶餘額合計為3萬元，可貸64.8萬，接近上限；調整後，同等條件只能貸54萬元，額度減少了10.8萬元。想貸到最高上限，夫妻必須繳存三年以上且餘額合計≥3.61萬元，，同樣的方式來計算，公積金賬戶不足2萬元時，可貸最高額度減少了5萬元。就是讓你多存點錢。

3. 首套住房面積≤144㎡首付提高10%，如今一套房屋基本都在130萬左右，以此為例，首付25%，也就是32.5萬，由於公積金貸款額度較低，最高上限65萬，如使用公積金貸款，首付遠不止25%，至少準備50-60萬，可理解為提高門檻，加重購房成本！

一級響應

此次政策出現一個詞：一級響應，按照西安住房公積金管理中心《資金流動性風險防控辦法》，響應等級與個貸率有關。當個貸率在85%-90%之間時，就需啟動一級響應，具體如表：

公積金個貸率，指公積金個人住房貸款餘額與繳存餘額之比，業內一般用這項指標來觀察公積金支持個人貸款買房力度。個貸率過低，意味著公積金支持貸款買房的力度不夠，過高又表明公積金餘額趨緊。一般以85%作為警戒線。

結合2018年西安公積金報告分析顯示：

2018年末，公積金繳存餘額724.17億元，同比增長16.47%；累計發放個人住房貸款餘額625.65億元，同比增長24.29%。個人住房貸款餘額佔繳存餘額的86.40%，高出警戒線1.4%。

數據來看，啟用一級響應，造成現狀原因？影響個貸的因素很多，這兩年變化很明顯，18年的個貸率比17年的足足增加了5.44個百分點，不外乎的一個主要原因，房價一直上漲，促成個貸率上升。所以在這個時候，很尷尬的事情就出現，房價一直在漲，但西安的薪酬常年在低處徘徊，肯定得，作為剛需，不得不買，面對上漲的房價，只有不斷的貸款。

對剛需影響

此次公積金政策調整的紅頭文件由西安住房公積金管理中心下發，文件出臺是為了響應省住建廳的號召，防範、抵禦、化解資金的流動性風險，抑制樓市中的投機行為，保護剛需購房，確保資金安全有效地高效運行。是不是這樣呢？以上對公積金新政策的分析，5月13日以後，新政策對賬戶餘額的要求變高，那就要求職工繳納更多的公積金，另一方面，主流貸款仍是商貸，其次才是公積金或組合貸，商貸利率居高不下，面對高房價，，公積金貸款或許是另一個選擇，此次政策調整來看，降低貸款額度、提高首付比例，無疑對剛需來說，太“扎”了！對投資客而言，公積金貸款額度太小，起不到多大作用，意味著加槓桿的空間有限。

對房價影響

這是最關心的，“房住不炒”政策是大前提，此次公積金調整，不難發現是對上級政策的一種響應體現，回顧以往西安出臺的政策性調整，通常都是拿影響甚微的公積金下手，15年的時候對公積金的調整就不難看出。政策出臺，是為了應對近期飄高的房價走勢，不乏有個案炒作因素，去年，西安一路飄高的房價被住建局約談。另一面來說，公積金很“雞肋”，使用公積金政策的購房者10%-15%，甚至少之又少，所以對房價的影響很小，可以忽略不計啦！

3月70城住房數據中，西安同比24.4%的漲幅，創下新高，這個時刻肯定得出來政策“穩樓市”表態，那這次公積金調整，顯得好像比較尷尬，所以，看看就行了，過眼雲煙，不要奢求會對整個樓市產生較大影響。相反的，對剛需就表現的不“友好”，像上面說過的，只是暫時提取，政策是會隨著樓市狀態去改變的。

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