一、土地增值稅的特點
1、以轉讓房地產取得增值額為徵稅對象。
2、徵稅面比較廣。
3、採用扣除法和評估法計算增值額。
（1）扣除法：轉讓房地產取得的收入-法定扣除項目後的餘額（增值額）作為計稅依據。
（2）評估法：適用於轉讓舊房及建築物或納稅人申報不實、成交價格偏低的情況。
4、實行超率累計稅率。
5、實行按次徵收，其納稅時間、繳納方法根據房地產轉讓情況而定。
二、土地增值稅的納稅義務人
轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。包括內外資企業，行政事業單位，中外籍個人等。
三、土地增值稅的徵稅範圍：
土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。
基本規定
1. 轉讓國有土地使用權課稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地不徵稅
2.地上的建築物及其附著物連同國有土地使用權一併轉讓。
3.存量房地產的買賣。
房地產繼承、贈與
不徵（無收入）（贈與行為有特指直系親屬或承擔直接贍養義務人和公益性贈與的限制）
出租
不徵（權屬未變）
房地產抵押
1.抵押期不徵（權屬未變）；
2.抵押期滿，能償還債務本息的抵押人，收回房產的不徵（權屬未變）；
3.抵押期滿，不能償還債務，房地產抵債，徵稅（發生權屬轉讓）
房地產交換
1.單位之間交換房地產徵稅（有實物形態收入）
2.個人之間互換自有居住用房地產，經當地稅務機關核實，免徵
以房地產進行投資、聯營
1.與房地產開發企業無關的重組投資、公司制改造、合併、分立中的房地產權屬變化，暫不徵收徵稅；
2.房地產開發企業的房地產投資、公司制改造、合併、分立中的房地產權屬變化，徵稅
合作建房
1.建成後（按比例分房）自用，暫免；
2.建成後轉讓，徵稅
代建房
不徵（權屬未變）
評估增值
不徵（權屬未變）
注意：
土地增值稅的徵稅範圍具有“國有”、“轉讓”、“有償”三個關鍵特徵。
1、只有國有土地使用權轉讓，才徵土地增值稅；對於轉讓集體所有制土地、應先在有關部門辦理（或補辦）土地徵用手續，使之變為國家所有才可轉讓，並納入土地增值稅的徵稅範圍。集體土地的自行轉讓是一種違法行為。
2、只有土地使用權、地上建築物及其附著物發生產權轉讓（包括出售、交換和贈與），才徵土地增值稅。這裡要注意兩個層次的理解：
（1）注意轉讓與出讓的差異：轉讓土地使用權的行為徵土地增值稅，而國有土地使用權的出讓不徵土地增值稅；這裡的“土地使用權出讓”是指土地使用者在政府壟斷的土地一級市場，通過支付土地出讓金而獲得一定年限的土地使用權的行為。“土地使用權轉讓”是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權后土地，在土地二級市場上將土地使用權再轉讓的行為。
（2）未轉讓土地使用權、房產產權（如房地產出租）不徵土地增值稅。
3、徵稅範圍不包括房地產權屬雖轉讓，但未取得收入的行為（如繼承）。
四、土地增值稅的稅率（我國唯一一個採用超率累計稅率的稅種）
土地增值稅四級超率累進稅率表
級數
增值額與扣除項目金額的比率
稅率（%）
速算扣除係數（%）
1
不超過50%的部分
30
0
2
超過50%至l00%的部分
40
5
3
超過l00%至200%的部分
50
15
4
超過200%的部分
60
35
注意：超率累進稅率與超額累進稅率的差異在於累進的依據不同，超率累進稅率累進的依據是相對量——增值額與扣除項目金額的比率；而超額累進稅率的累進依據是絕對量——如個人所得稅工資薪金計稅的累進是絕對量金額的變化。為了簡化計算，超率累進稅率設計了速算扣除係數。
五、土地增值稅應納稅額的計算方法
土地增值稅的計算方法有兩種：一種是超率累進稅率的定義法，另一種是簡便計算法，其計算公式為：
應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×扣除係數
（一）計算步驟如下：
（1）計算轉讓房地產取得的收入；
（2）計算扣除項目金額；
（3）計算增值額（計稅依據）；
增值額=收入額-扣除項目金額
（4）計算增值額佔扣除項目金額的比例，即增值率；
增值率=土地增值額/扣除項目金額*100%
（5）根據增值率確定適用稅率的檔次和速算扣除係數
（6）套用公式計算稅額。
（二）出售舊房應納稅額的計算方法
出售舊房及建築物，首先按評估價格及有關因素計算、確定扣除項目金額，再根據上述方法計算應納稅額。具體計算步驟是：
（1）計算評估價格。
其公式為：評估價格=重置成本價×成新度折扣率
（2）彙集扣除項目金額。
（3）計算增值額（計稅依據）；
（4）計算增值率。
（5）根據增值率確定適用稅率的檔次和速算扣除係數
（6）依據適用稅率計算應納稅額。
六、土地增值稅應稅收入
收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增後轉讓房地產取得的不含增值稅收入
納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益。從形式看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。不允許從中減除任何成本費用。
1、取得的實物收入，按收入時的市場價格折算成貨幣收入；
2、取得的無形資產收入，要進行專門評估，在確定其價值後折算成貨幣收入；
3、取得的外國貨幣，按照取得收入的當天或當月1日國家公佈的市場匯率折算。
4、2016年5月1日營改增後，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值應納稅額。
5、審核時應注意，有無分解收入，隱瞞收入，收入長期掛賬不及時申報納稅以及成交價格明顯偏低的問題。
七、扣除項目的確定
（一）新建房地產的扣除項目的確定（5項）：
1.取得土地使用權所支付的金額（適用於新建房轉讓和存量房轉讓）。
（1）指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用之和。其中，“取得土地使用權所支付的金額”可以有三種形式：
以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；
以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；
以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用，例如：契稅、過戶手續費、耕地佔用稅等。
2.開發土地和新建房及配套設施的成本——簡稱房地產開發成本（適用新建房轉讓）
（1）土地徵用及拆遷補償費；包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。
（2）前期工程費；包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、測繪、“三通一平”等支出。
前期工程費中“臨時設施費”主要區分是為了開發產品建造還是為了開發產品銷售。
（3）建築安裝工程費；是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
在發票的備註欄註明建築服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。（總局公告2016.23）
（4）基礎設施費；包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化、等工程發生的支出。
（5）公共配套設施費；包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
以車庫為例：
①有產權對外銷售的車庫，其收入應併入房地產銷售收入，相應的車庫開發成本應准予扣除，並加計扣除；
②業主共有的車庫屬於公共配套設施，相應的車庫開發成本應准予扣除，並加計扣除；
③開發商自留的車庫，因其產權歸屬於開發商自有，因此相應的開發成本不允許列支；
④無產權車位變相銷售,例：開發商與業主簽訂一定性車位轉讓使用權合同，或者是與業主簽訂車位租賃合同，租期為20年，20年之後的使用權贈送等方式變相銷售車位，怎麼處理？？
遵循實質重於形式原則，將無產權地下車位的變相銷售收入確認為土地增值稅清算收入，同時允許成本扣除
豫地稅函2010.202號
津地稅地2011.24號
青地稅函2009.47號
遵循形式重於實質原則，將無產權地下車位的變相銷售收入不確認為土地增值稅清算收入，同時不允許成本扣除
遼地稅函2012.92號
京地稅地2003.73號
西地稅發2010.235號
（6）開發間接費用；
①指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。
②不包含貸款利息、營銷諮詢策劃費、售樓部工程款，樓盤模型製作費等等。
③人工費用僅限於相關人員的工資、福利費和勞動保護費，其他人工費如教育經費、工會經費、住房公積金、社會保險費等，均不得計入開發間接費用扣除。
3.開發土地和新建房及配套設施的費用——簡稱房地產開發費用（適用新建房轉讓）
房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決於財務費用中的利息支出。
4、與轉讓房地產有關的稅金：營業稅（5%營改增前發生）、城市建設維護稅（7%/5%/1%）、教育費附加（3%）、地方教育費附加（2%）、印花稅（產權轉移書據0.05%）。（新建房轉讓和存量房地產轉讓）
營改增後，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。
營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、地方教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
【注意】在計算稅金時要注意納稅人的情況：
（1）轉讓主體和對象不同，計算土地增值稅時可扣除稅金存在差異。房地產開發企業銷售自行開發的房地產時，原規定印花稅包含在管理費用中扣除，故不能單獨再度扣除（兩稅兩費），但根據財政部關於印發《增值稅會計處理規定》的通知（財會2016年22號），印花稅在“稅金及附加”中核算，不再體現在管理費用中，但稅法一直未明確其可以單獨扣除，目前缺乏法理依據，但政策未變；非房地產開發企業銷售自建房屋或者房地產開發企業轉讓存量房地產，通過“固定資產清理”賬戶核算轉讓損益，印花稅可以作為土地增值稅的稅金項目扣除（三稅兩費）。
（2）與轉讓房地產項目無關的稅金不得列入扣除項目。
5、財政部規定的其它扣除項目。（適用於房地產開發企業的新建房轉讓）只適用於從事房地產開發的納稅人，其他納稅人不適用，加計20%的扣除。
從事房地產開發的納稅人可以加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20%
注意：
（1）取得土地使用權後未經開發就轉讓的，不得加計扣除；
（2）代縣以上政府收取的費用，均不得加計扣除。具體情況為——計入收入的也可以進行扣除，但不得加計20%扣除；未計入收入的不得計入扣除，更不能加計扣除。
（二）舊房及建築物的評估價格（適用存量房地產轉讓）
評估價格=重置成本價×成新度折扣率1、“舊房及建築物的評估價格”是指轉讓已使用過的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
2、對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收徵管法》第35條的規定，實行核定徵收。
3、納稅人轉讓舊房及建築物時，因納稅需要對房地產進行評估所支付的評估費可以作為計算土地增值稅的扣除金額。但是因納稅人隱瞞、虛報成交價格等被按照評估價格計稅時發生的評估費，不允許在計算土地增值稅時扣除。
4、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算扣除的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。扣除項目中包括不得抵扣的增值稅進項稅額。（財稅2016.43號）
5、從不同轉讓標的看扣除項目的差異，可以從轉讓收入中減除的扣除項目及適用情況。
6、不同轉讓主體的不同轉讓行為看扣除項目的差異。
7、評估價格辦法及有關規定
所謂評估價格，是指由政府批准設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。這種評估價格亦須經當地稅務機關確認。
稅法規定，納稅人有下列情況之一的，需要對房地產進行評估，並以房地產的評估價格來確定轉讓房地產收入、扣除項目的金額：
（1）出售舊房及建築物的；
（2）隱瞞、虛報房地產成交價格的；
（3）提供扣除項目金額不實的；
（4）轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。
八、特殊售房方式應納稅額的計算方法
納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，對允許扣除項目的金額可按轉讓土地使用權的面積佔總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理，也可按建築面積或稅務機關確認的其他方式計算分攤。
納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。常用的合理分攤方法有：佔地面積法，建築面積法，層高係數法，預算成本法等。企業要合理選擇分配方法。
按轉讓土地使用權的面積佔總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的計算公式為：扣除項目金額=扣除項目的總金額*（土地使用權的面積或建築面積/受讓土地使用權的總面積）
地價總額：未開發（不可扣）、已開發+建造成本=建造總支出
建造總支出：未完工（不可扣）、已完工
已完工：未售出（不可扣）、已售出（可扣）
已售出：銷售和視同銷售，產權屬全體業主所有，無償移交給政府
九、稅收優惠和徵收管理
一、稅收優惠
（一）一般性減免稅規定
1.建造普通標準住宅出售，其增值率未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
所謂普通標準住宅與其它住宅的具體界限，自2005年5月31日前由省級人民政府規定。自2005年6月1日起，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區建築容積率在1.0以上，單套建築面積在120平方米以下，實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房具體標準。
河南省標準普通住房的條件（鄭政辦文（2012）23號）：
同時滿足:
（1）住宅小區建築容積率在1.0以上；
（2）單套建築面積在144平方米以下；
（3）單套住房銷售總價不高於上年度144平方米住房平均交易價格（鄭東新區單獨計算）的1.4倍。
2.因國家建設需要而被政府徵用、收回的房地產，免稅。
3.自1998年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免徵收土地增值稅（財稅字1999.210號）。個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房（非普通住宅），經向稅務機關申報核准，凡居住滿5年或5年以上的，免予徵收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半徵收土地增值稅；居住未滿3年的，按規定計徵土地增值稅。
4.企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。（財稅2008.88號）
5.對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免徵土地增值稅。
6.自2008年1月1日起，對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。（財稅2008.137號）。
（二）特殊減免稅規定——企業改制重組土地增值稅政策
1.根據《中華人民共和國司法》的規定，非公司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司）。對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建後的企業，暫不徵土地增值稅。
整體改建是指不改變原企業的投資主體，並承繼原企業權利、義務的行為。
2.按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合併為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合併後的企業，暫不徵土地增值稅。
3.按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立後的企業，暫不徵收土地增值稅。
4.單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不徵土地增值稅。
5.上述改制重組有關土地增值稅政策不適用於房地產開發企業。
6.企業改制重組後再轉讓國有土地使用權並申報繳納土地增值稅時，“取得土地使用權所支付的金額”的扣除：
原取得方式
扣除金額
出讓或轉讓
改之前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用
國家作價出資入股
該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門批准的評估價格
國家作價出資入股
不能提供作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門批准文件和批准的評估價格的，不得扣除7.企業按上述規定享受相關土地增值稅優惠政策的，應及時向主管稅務機關提交相關房產、國有土地權證、價值證明等書面材料。
十、 徵收管理
1.申報納稅程序
根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人應自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，向房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報，同時向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書、土地轉讓、房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料，然後在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
2.納稅時間和繳納方法
土地增值稅按照轉讓房地產所取得的實際收益計算徵收，由於計稅時要涉及房地產開發的成本和費用，有時還要進行房地產評估等，因此，其納稅義務就不可能像其他稅種那樣做出統一規定，而是要根據房地產轉讓的不同情況，由主管稅務機關具體確定。主要有三種情況：
轉讓房地產的方式
納稅時間
一次交割、付清價款方式
主管稅務機關可在納稅人辦理納稅申報後，根據其應納稅額的大小及向有關部門辦理過戶、登記手續的期限等，規定其在辦理過戶、登記手續前數日內一次性繳納全部土地增值稅
分期收款方式
主管稅務機關可根據合同規定的收款日期來確定具體的納稅期限
項目全部竣工結算前轉讓房地產的
對於全部竣工前先行部分轉讓的項目，在取得收入時進行預徵，竣工辦理結算時，進行土地增值稅的清算，多退少補
對於預售方式轉讓房地產的，也可以預徵土地增值稅，竣工辦理結算時，進行土地增值稅的清算，多退少補
3.納稅地點：納稅人應向房地產所在地主管稅務機關繳納稅款。實際工作中，納稅地點的確定又可分為兩種情況。
納稅人
納稅地點
法人
當納稅人轉讓的房地產的坐落地與其機構所在地或經營地所在地同在一地時，可在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅；如果轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不在一地，則應在房地產坐落地的主管稅務機關申報納稅。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅
自然人
當納稅人轉讓的房地產的坐落地與其居住所在地同在一地時，應在其住所所在地稅務機關申報納稅；如果轉讓的房地產的坐落地與其居住所在地不在一地，則在房地產坐落地的稅務機關申報納稅
十一、房地產開發企業土地增值稅的清算管理
1、土地增值稅的清算單位
（1）土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算；
（2）開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
2、土地增值稅的清算條件
納稅人應進行清算的三種情形
（1）開發項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（3）直接轉讓土地使用權的（滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續）
主管稅務機關可要求納稅人進行親算的四種情形
（1）已竣工驗收的項目，已轉讓建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；
（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（4）省稅務機關規定的其他情況。（在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續）
注意：應在辦理註銷登記前進行土地增值稅清算
3、非直接銷售和自用房地產的收入確定
（1）房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產；房地產開發企業用建造的房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理；其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
（2）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，產權未發生轉移的，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
2.已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
4、土地增值稅的扣除項目規定
（1）可核定扣除的項目
房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公佈的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
（2）可據實扣除的項目
①房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、託兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
A、建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
B、建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
C、建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
②房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
③房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。（國稅函2010.220號）
④房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定繳納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
⑤房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
⑥貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
⑦多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
⑧代收費用（財稅字【1995】48號）對於縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用：看是否計入房價中向購買方一併收取
A、作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。
B、對於未作為轉讓房地產收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
（3）不可扣除的項目
①除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關的稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
②房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
③未開具發票的質保金不得計算扣除。
④房地產開發企業逾期開發繳納的土地閒置費不得扣除。
5、土地增值稅的核定徵收
（1）稅務機關可以參照與房地產開發企業開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低於預徵率的徵收率核定徵收土地增值稅的五種情形：
①依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
②擅自銷燬賬簿或者拒不提供納稅資料的；
③雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
④符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
⑤申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的
注意：稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
（2）核定徵收率的規定：為了規範核定工作，核定徵收率原則上不得低於5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定徵收率。
根據河南省地方稅務局公告2017年第3號，我省土地增值稅核定徵收率如下：
（一）房地產開發企業轉讓房地產項目的，對同一清算項目的同類房地產平均價格在20000元/平方米以下的仍然執行河南省地方稅務局公告2011年第10號標準：
1.住宅（1）普通標準住宅5%；
（2）除普通標準住宅以外的其他住宅6%.
2.除住宅以外的其他房地產項目8%。
（二）房地產開發企業轉讓房地產項目的，對同一清算項目的同類房地產平均價格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定徵收率為12%。
（三）房地產開發企業轉讓房地產項目的，對同一清算項目的同類房地產平均價格在30000元/平方米（含）以上的，核定徵收率為15%。
（四）有下列行為之一的，核定徵收率調整為15%。
1.擅自銷燬賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的。
2.拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的。
3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。
4.符合土地增值稅清算條件，未按規定的期限清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的。
6、清算後再轉讓房地產
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算時的總建築面積
7、清算後應補稅與滯納金
納稅人按規定預繳土地增值稅後，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
補充：
1、拆遷安置房相關政策總結
①房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，視同銷售的收入按按本企業同一地區、同一年度銷售的同類房地產均價確定，並按下列公式計算金額確認為拆遷補償費計入開發成本作為扣除項目金額扣除且可以作為加計扣除20%的計算基數。
收取補價的：拆遷補償費=視同銷售收入金額-收取的補價支付補價的：拆遷補償費=視同銷售收入金額+支付的補價
②異地安置的
異地安置的房產屬於自行開發的：同上①
異地安置的房產屬於外購的：按外購房產的買價確認為視同銷售收入，並按下列公式計算的金額確認為拆遷補償費計入開發成本作為扣除項目金額扣除且可以作為加計扣除20%的計算基數。
收取補價的：拆遷補償費=視同銷售收入金額-收取的補價支付補價的：拆遷補償費=視同銷售收入金額+支付的補價
ƒ貨幣安置拆遷的，不需要確認收入繳納土地增增值稅，同時房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
2、土地增值稅預繳與清算
根據總局公告【2016】70號精神，房地產開發企業預售房款預繳土地增值稅的房地產項目，按下列公式和步驟計算預繳土地增值稅：
土地增值稅計稅依據=預售房款-預繳增值稅款
應當預繳土地增值稅=土地增值稅計稅依據*預徵率
河南省土地增值稅的預繳率：豫地稅發[2010]28號、河南省地方稅務局公告2017年第3號
(一)普通標準住宅1.5%；
(二)除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；
(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產項目4.5%。
房地產開發企業轉讓房地產項目，對價格在20000元/平方米（含）以上的單套房屋，預徵率為6%。
