導 語
購買力受限，2020年全國房價下跌概率大於上漲。
◎ 研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康
2020年開局很“南”：新年伊始，新冠肺炎疫情兇猛來襲，企業延期復工、售樓處被迫關閉，對因調控發酵持續低迷的樓市而言，無異於雪上加霜。目前雖然國內疫情已經得到了初步控制，但海外疫情卻呈現出“此消彼長”的態勢，目前累計確診人數已超過100萬人，主要集中在美國、意大利、西班牙等歐美髮達國家，以此引發了一系列多米諾骨牌效應：以美股為代表，8個交易日中出現4次熔斷，此前絕無僅有；法、德、英、日，多國金融市場均表現出20%以上的跌幅；澳幣等多種外幣貶值，全球經濟貿易面臨著前所未有的挑戰和衝擊，有悲觀者認為，以疫情為導火線，甚至有可能帶來新一輪全球金融危機。
聚焦國內房地產行業，目前正處於下行週期，面臨著規模見頂、棚改收縮、購買力透支、財富效應減弱等諸多問題，而新冠疫情來襲更是將樓市的發展推入了更加撲朔迷離的境遇，對於整體房價的影響又會是怎樣的呢？
01
經濟內憂外困疊加量化寬鬆房價漲跌成關注焦點
……部分略……
第一節 新冠疫情百萬大流行，觸發整體市場步入熊市（略）
第二節 疫情反覆干擾疊加規模見頂事實，2020房價何去何從（略）
02
購買力受限2020年全國房價下跌概率大於上漲
……部分略……
後疫情時代下，疫情經濟後遺症、央行貨幣寬鬆、中央及地方政策波動、樓市復甦期自身供求關係等諸多因素均會對全國房價水平造成或揚或抑的擾動。我們認為對全國層面房價水平漲跌的分析邏輯歸根結底仍是以後疫情時代樓市供求關係為主線。以供求維度切入，我們認為影響房價漲跌的有利、不利因素可分為：
供給側，有利因素主要是當前商品住宅庫存量偏低且多城市新房供應不充裕，未來高價地入市也將對房價提供成本性支撐，房企在供應端缺乏降價動力；不利因素則是自2019年起融資環境收緊，加上疫情影響房企資金鍊逐漸繃緊，後續處於儘快回款現金的策略，在部分銷售壓力較大的城市房企很可能降價推貨。
需求側，有利因素主要是中央通過降準搭配特別國債釋放流動性，同時地方樓市調控也存在鬆動，後續將刺激城市居民參與到包括購房在內的“公共消費”中；另外人民幣持續通脹也將通過物價勞工價等方式推動房價上漲；不利因素則包括新冠疫情突發對經濟、居民消費勢必存在拖累作用；以及地產行業自身規模“見頂”，買房投資的財富效應已大不如前這兩大宏觀背景，此外受到棚改體量收緊、居民購房槓桿率過高的影響，包括三四線城市在內的絕大多數購房者購買力難以企及城市房價，囊中羞澀下購房需求若出現顯著萎縮，城市房價水平自然難以維繫。
第一節 供給側看漲因素：庫存偏低供應不足，高價地入市支撐房價（部分略）
供給層面，主要有利判斷在於在宏觀層面全國“去庫存”後整體新房存量較低，加上早前成交的高價地入市後在拿地成本的支撐下也將高價入市，進而對房價形成一定的支撐作用。
一、八成一二線、六成三四線城市供應不足且庫存偏低，房企缺乏降價動力
宏觀“去庫存”下商品住宅供不應求，房企缺乏降價動力。全國整體商品住宅待售面積自2016年下半年起便進入“去庫存”階段，累計同比增速常年維持在負區間。至2020年初，雖受疫情影響全國商品住宅可售面積增至2.6億平方米，但仍處於歷史低位。持續縮減的庫存表明當前全國整體新房供小於求。
具體到城市供求表現上，八成一二線及六成三四線新房供不過於求。2019年各能級城市全年新房供求關係普遍處於供小於求或供求平衡。具體來看，一線城市中，僅深圳供求比高於1.2，廣州供求比更是低至0.88表現出供小於求；二線城市中供應偏低的情況更甚，超過八成共24城供求比小於1.2，其中長沙、呼和浩特、海口、瀋陽等城供求比更是在0.7以下。此外六成三四線城市供應無法滿足城市新房銷售需要，其中21城供不應求。
正因為當前全國大多數城市普遍存在新房供應量無法充分滿足購房需求，在供應不足且庫存偏低的現狀下，房企在各能級城市缺乏降價動力。
二、高價地入市遵循“高地價-高售價”，對城市均價構成成本性支撐（略）
第二節 供給側看跌因素：房企資金鍊緊張，以價換量成為可能
房企融資持續走低，銷售回款愈發重要下降價走量存在可能。由於整體融資政策收緊，房企自2019年三季度起融資持續保持低位同比增速的漲幅持續持續收窄，四季度後更是由正轉負進入負增長區間。2020年2月受疫情影響，典型房企融資總額僅855億元，環比降53%、同比降24%。此外考慮到未來全球疫情走向尚不明朗，相關融資動作推遲，疊加金融市場震盪、因全球出行及活動管控導致大部分融資機構路演停擺等原因，我們預計房企在疫情的長端影響下未來融資依舊保持較低水平，房企資金鍊緊繃。
在房企資金鍊相對緊張的預期下，加快銷售回款將成為重要策略。因而對於疫後市場熱度恢復較慢、項目銷售壓力較大的城市，房企可能降價走量以儘快回款。
第三節 需求側看漲因素：中央貨幣寬鬆、地方調控鬆動，帶動需求以支撐房價（略）
一、央行貨幣寬鬆疊加地方紓困政策，助力疫後房價整體維穩（略）
二、人民幣持續通脹下，全面物價飛昇帶動房價持續上揚（略）
第四節 需求側看跌因素：收入增長落空，預期購買力疲軟難以支撐房價上升（部分略）
需求層面不利因素主要是對疫後經濟衰退、全行業打擊下居民購買力水平降低的判斷。在貨幣化棚改臨近收尾、居民貸款槓桿高企等既定事實下，疫後經濟衰退下新增工薪減少後居民整體財富及購買力水平滑坡是大概率事件，屆時購房需求萎縮下城市房價自然難以維繫。
一、疫情對經濟、消費嚴重拖累，疫後負面影響仍將持續（略）
二、地產行業規模已然“見頂”，從增量時代向存量時代過渡（略）
三、房地產財富效應減弱，3成典型城市居民購房“明漲暗虧”
各省區市在2016年後陸續出臺了繁多的樓市限制政策，受到各地限價政策以及中央“房住不炒”的影響，我們發現房價上漲所帶來的房地產財富增值效應已長端減弱，房產已不適為高回報投資標的，因此房價自然缺乏漲勁。
以一線城市為例，房產投資收益率已降至6%左右，且未來預期將長期維持將長期維持。以十年期國債收益率作為全社會投資基準收益率，以房價年復增速與基準收益率的差值計算一線城市房價投資收益率。我們可以看到，2016年末起房產投資收益便持續下降至2018年後便長期穩定在6%左右。因此
對於城市居民而言，未來保持低位的房產收益使得購房不再是優質的投資標的。
放寬至全國來看，24個典型城市買房中3成以上虧損。對比近3年各典型城市房價漲幅可以看到，廈門、青島、北京、福州、鄭州、濟南、昆明等城市吸金能力明顯減弱。其中廈門、青島2城房價更是同比下跌3%、1%，房產不僅難為投資“炒資”，而且居民購房收益顯著為負。居民購房房價“明漲”而收益“暗虧”，長期來看房價難有漲勁可言。
四、居民購房槓桿高增、薪酬所得回落，購買力降級後房價失去推動力
居民槓桿率快速提升，購買力觸頂下房價缺乏上漲推動力。以住戶中長期消費貸款佔GDP比重測算居民購房槓桿率，不難發現居民購房槓桿率直線提升。2015年以來，隨著房地產行業銷售規模迭創新高，居民購房槓桿率急速拉昇，說明各省區市房價翻高是建立在居民加槓桿購房基礎上的。
值得玩味的是，居民購房槓桿率從10%升至20%將近花費10年時間，但槓桿率從20%升至30%只需2015年至2018年短短4年時間，說明在市場購買力明顯透支的情況下，很多居民仍在不斷地加槓桿購房。而2019年居民購房槓桿率已升至34%，事實上眾多三四線城市房價較2015年已翻番，居民對房購買力已越發逼近瓶頸，房地產市場或將“風聲鶴唳”。
事實上，疫情發生後全國薪資總量同樣出現明顯回落。2020年3月全國薪資總量相較1月下滑13%，相較2019年7月下滑34%，其中三線城市下滑最為顯著，薪資總量相較去年8月近乎腰斬。直觀反映
多數企業壓縮用工成本，全社會整體新增財富總量逐漸減少，居民收入將出現明顯回落。
考慮到眼下居民槓桿率已接近瓶頸，貸款槓桿高無可高下未來社會薪資總量降低也是雪上加霜，二類不利因素下城市居民購買力將在現有水平上繼續降級。在這一事實下，購買力難以繼續維持購房需求下，城市銷售規模必然滑坡，房價也難言上漲。
五、三四線棚改收緊“釜底抽薪”，缺乏基本面支撐三四線房價普遍疲軟（略）
第五節 總結：對比供、需兩側因素，房價看跌概率大於看漲
綜合所有供應側與需求側對全國房價看漲和看跌的影響因素，總體上對房價的平抑效應大於刺激效應，預估2020年全國房價小幅微跌。
即低庫存、成本性支撐、貨幣寬鬆以及調控放鬆等有利因素無法與整體疫後經濟失速、消費降級、房產財富效應減弱以及購房者購買力虧空、房企資金鍊緊繃等所產生的不利因素完全對沖。
具體而言，購房者需求及購買力水平是主導市場供需，既而影響房價漲跌的核心項。縱使中央及地方政策及金融層面的寬鬆給予了房價一定的維穩預期，但在疫後經濟面臨衰退、消費降級、居民既有以及新增財富萎縮下，居民購買力面臨大概率疲軟的可能。購買力水平降低下城市購房需求必將出現延後甚至打消，從而導致市場進入供過於求或者供求雙低的局面，進而房價被迫降低。
此外，房企加快回款“穩現金”訴求高於一切，降價衝量存在可能。縱使存在市場庫存呢較低，項目開發成本支撐等客觀因素，但資金鍊緊繃的主觀影響下，房企於疫後或將出於現金回款等訴求暫時擱置對在售項目的“成本觀”，在部分城市降價衝量以儘快回款。
當然，伴隨著疫後各地充分發揮地產主體責任，“因城施策”下不同城市間勢必形成相對獨立的樓市行情。因此單單對房價漲跌從全國層面判斷遠遠不夠，面對不同城市間、城市內不同區域間的差異情況，“分城”、“分區域”、“分產品”一一討論才洞悉對後疫情時代下樓市房價走勢。
03 預期核心一二線房價穩中有增
一線豪宅、二線剛需房價保持“堅挺”
……部分略……
2016年一季度，一二線城市打響了地產調控的第一槍，2017年，三四線城市也開始陸續跟進，接著越來越多的調控政策開始層出不窮。與此前“一刀切”的樓市調控有所不同，此輪中央以“房住不炒，因城施政”為主基調，地方貫徹也呈現出“一城一策”，甚至是“一區一策”，致使整個房地產市場出現了少有的結構化行情，不同能級，不同城市，不同區域、不同產品都在日漸分化，預期2020年細分市場的房價也存在顯著差異。
第一節 核心一二線微增，強三線微降，一般三四線顯著下跌（部分略）
根據樓市週期發展規律，每當經濟危機或是大蕭條時期，樓市一般也處於下行週期，優質資源基本都在向核心城市聚集，這點不難理解，從企業層面來看，危機來臨，投資的主要考量在於“避險”，核心一二線城市的抗跌能力顯著好於普通的三四線城市；從購房者角度來看，無論是自住還是投資，都會考量房屋的增值保值性，買漲不買跌心理驅使下，核心一二線城市項目的去化基本也會好於普通三四線，因而我們預判2020年不同城市房價漲幅基本呈現出核心一二線>弱二線和強三線>廣大一般三四線，而且整體市場轉冷徵兆會從一般三四線城市逐步傳導到核心一二線城市。
一、核心一二線高價地集中入市，2020年房價維穩或小幅微增（略）
二、弱二線和強三線房價持平或小幅微降，收入壓縮“消費降級”為主因
針對於弱二線和環都市圈的強三線城市而言，房價水平僅次於核心一二線，預判2020年變化，我們認為，或與2019年持平或保持小幅微降態勢。因疫情影響，收入下降致“消費降級”為主因。
下圖我們羅列了30餘個二三線城市2020年3月就業環境較疫情前的變化情況，可以看出無論是從招聘數量還是薪資總量都出現了顯著下滑，較2019年7月平均降幅分別達到了39%和50%，工資幾乎“腰斬”，與核心一二線形成了鮮明的對比。其中鄭州、天津、福州招聘總量急劇下降，跌幅均在50%左右，薪資降幅也達到了60%。造成的直接影響便是這些城市居民購房預期的改變，“囊中羞澀”的購房者不得不延遲購房需求或者取消二次改善的計劃，房企為保住“銷售”，很有可能採取打折促銷等策略，諸如恆大7.5折賣房等，從而造成成交均價下滑，即便部分開發商可以抗住銷售壓力“不降”，但是整體“橫盤”的可能性也較大，購買力乏力是制約房價增長的主要原因。
為了更好的判斷不同城市房價可能變動情況，我們引入了2015-2017年宅地消化週期的相關數據，對於消化週期較高（大於4年）的城市，2020年的潛在供應量也相對較大，徐州、大連、太原基本都超過了5年，集中推盤帶來的影響是各房企間的競爭壓力相對較大，尤其是這三城的薪資總量也近乎“腰斬”，“消費降級”顯著，在購房熱情並不高漲的情況下，不排除房企打“價格戰”的可能，從而帶動整體房價回落。值得關注的當屬濟南和鄭州，2016-2017年兩地分別拍出了594萬平方米和321萬平方米的高價地塊（房價地價比大於0.8）,這些地塊若在2020年入市，即便定價較高可能也將面臨“有價無市” 的可能，對於拉昇本地房價的作用並不是很大。
對於宅地消化週期較低（小於2年）的城市，2020年的潛在供應量並不是很大，房企降價動力略有不足，房價大概率與2019年保持持平。惠州、東莞、長沙2015-2017年宅地消化週期基本都在1年左右，市面上庫存量相對較小，尤其是剛需購房者，很有可能再度面臨“一房難求”，以長沙為例，因政府按成本核定項目銷售均價，目前在售樓盤基本呈現出“一盤一價”，同區域不同項目房價跨度較大，存在顯著價格梯度，以雨花區為例，既有保利中航城毛坯在售均價8100元/平方米，也有萬科金色麥田，含2400元/平米精裝，在售均價15500元/平米，剔除精裝，毛坯價差也達到了5000元/平方米，高低錯配使得房價保持在一個相對中等可控的水平；加之目前長沙整體的薪資降幅也都在50%左右，房價上漲、下跌的可能性都不是太大，2020年維持現狀將是大概率事件。
三、廣大三四線重回“高庫存”週期，棚改驅動型城市房價將顯著下跌（略）
第二節 核心一二線市中心、近郊、產業熱門區域抗跌性較好（部分略）
針對於單個城市內部，不同區域的房價又呈現出顯著的分化特徵，核心一、二線城市多為省會和直轄市，因經濟水平相對發達，人口吸附力較強，吸引了眾多省內三四線或是臨近省份的外來務工人員，因而整體的城鎮化進程相對較快，城市發展也衍生出了多個圈層，大體可分為市中心、近郊和遠郊。而三四線城市內部也存在一定的分化：一類是以常州、中山等為代表的東南沿海環都市圈的強三線城市，這類城市不僅市區購買力強勁，下屬縣、鎮的房地產市場基本也是自成一體，發展動能較強；另一類為廣大的中西部三四線城市，特點是人口、資源在不斷向市區集中，下屬郊縣因持續為市區“供血”，“空心化”現象嚴重，庫存量高企。以下我們將根據不同類型城市內部區域的具體情況進行2020年房價變化的具體分析。
一、核心一二線市中心房價“堅挺”，近郊升，遠郊降，熱門板塊價格上行
對於核心一二線城市而言，因城鎮化率相對較高，除了按照中心區域發散衍生出多個圈層，比如上海的內環、中環、外環概念之外；也有可能形成了多個城市副中心，比如上海的大虹橋，徐家彙、莘莊片區等等，雖然不同城市的區域劃分並不盡相同，但是預測其2020年房價變化的規律，大體還是有以下一些共性的特點：
一是市中心房價相對“堅挺”，基本維持不漲不跌：一方面，從供應層面來看，受房地產開發進程逐步深入的影響，市中心的土地供應量相對比較稀缺且呈現出逐年遞減的態勢，造成了房企拿地價格普遍較高，產品以高端改善為主，成本驅動下，企業降價銷售的意願並不是很強；另一方面，從成交層面來看，高淨值人群收入渠道來源多樣，購買力相對充裕，置業需求穩定，受疫情衝擊較小，因而供求關係決定了市中心房價的下跌空間並不是很大。
二是近郊房價大概率保持穩中微增，主要是剛需客群驅動： 因房價高企，剛需客群在選擇購房時也將更加註重性價比，近郊項目的優勢在於隨著城鎮化進程的深入，城市副中心的發展規劃更容易得到兌現，商業、教育等配套正逐步完善；加之項目多為中端改善產品，價格、面積適中也迎合了剛需購房者“一步到位”的置業需求。
三是遠郊產品因供應扎堆，房企競爭相對激烈，2020年房價大概率保持穩步回落。一般而言，遠郊區域都是城市土地供應的“大頭”，以成都為例，三圈層的近2年的土地成交量基本都在45%左右，房企項目扎堆現象非常普遍；而從成交來看，遠郊項目對剛需客群的吸引力在日漸下降，受地理位置原因，剛需客戶上班基本都在市區內，加之遠郊項目的商業、教育配套往往不完善，雖然價格有優勢，但是對自住客群的吸引力還是相當有限。
分城市來看，比如上海，外圍客戶的購買力支撐明顯不足，2019年下半年轉冷徵兆顯著，以2019年下半年各區域的認籌情況來看，閘北、靜安、黃埔、虹口等核心區域表現相對較好，認籌比普遍超過0.57，而金山、奉賢、南匯等外圍區域認籌明顯較差，認籌比均不及0.51。預期2020年房價分化也將持續，對於外圍區域的部分“去化難”項目，房企折扣營銷，吸引客戶的幾率相對較大，房價很可能一降再降。
再如深圳，2020年新房的供應銳減，不足70個，同比減少約40%，供應相對緊張,也是造成房價穩中微增的重要原因，分區域來看，西部福田、羅湖本就是價格高地，房價均超7萬元/平方米，單區域2020年供應量基本都在5盤以下，供應收縮，需求穩定，2020年房價有望保持穩中有增；而東部的龍崗、坪山、大鵬新區市場熱度顯然不及西部，加之3個區域2020年累計推盤量達30個，項目扎堆，預期2020年房價也難有亮眼表現。
圖：2020年深圳各區域預計推盤情況
最後是成都，2019年隨著整體市場熱度下降，主城、近郊和遠郊三圈層便呈現出典型的“冷熱不均”，一、二圈層受多個熱盤助力，認購率可超5成，三圈層近8成項目轉為順銷，開盤認購率不及5成。而且價格分化也是比較顯著的，2019年末主城、近郊、遠郊的商品住宅成交均價分別為17374元/平方米，12368元/平方米，7248元/平方米，同比增幅則為17%、19%和5%，可見房價增長性來看，近郊>主城>遠郊，由此對於2020年房價預判，我們認為，近郊仍能維持增勢，主城區保持持平，而遠郊有可能迎來穩步回落。
四是針對於國家或是地方政府規劃的以產業驅動人口導入的熱門區域，房價上漲動力依舊強勁。主要源於政策利好的持續驅動，政府不僅會加大投資促進區域發展，而且限購鬆動、人才落戶、購房補貼等激勵政策也會層出不窮，從而拉動區域和板塊價值。典型代表為上海的青浦、虹橋、臨港片區；南京的江北新區、杭州的未來科技城、錢江新城、蕭山經開區等。
比如南京的江北新區，目前屬國家級新區、芯片之城、基因之城、新金融中心。因戰略地位高，國家扶持大，對標上海浦東新區，長期規劃利好；2019年金洽會，簽約項目22個，總投資達362.75億。2019年8月，江北自貿區正式批覆，全部落定江北新區，佔地約40平方公里，重點發展集成電路、生命健康、人工智能、物聯網和現代金融等產業。自貿區和國家級新區兩大國家戰略疊加，江北新區利好持續加碼，對於房價的助推左右也是有目共睹，即便在調控持續加碼的2018年和2019年，房價仍保持正增長，2019年成交均價為24869元/平方米，較2015年已經增長一倍有餘。預期2020年南京江北新區商品住宅的成交均價仍有望保持小幅微增。
二、強三線老城房價仍屬“高地”保持微降，新城、郊縣“自成一體”價差縮小（略）
三、一般三四線市區房價“高位回落”，周邊郊縣供過於求持續下行（略）
第三節 一線豪宅、二線剛需房價穩中有增，三四線房價預期全線回落（部分略）
2017年以來，改善需求動能明顯減弱，隨著房價上漲、居民負債率上升，購房者的買房支付能力已然趨近“天花板”，加之2020年初遭遇了新冠疫情影響，購買力逐年衰退的現象不斷被強化。由此，單個城市內部，不同檔次產品的價格同樣呈現出一些分化特徵，以下我們將根據不同類型城市內部產品檔次的具體情況進行2020年房價變化的具體分析。
一、4個一線90平米小三房房價穩步回落，抗通脹預期驅動豪宅類房價“看漲”
針對一線城市不同檔次產品2020年的房價變化，我們認為，大體呈現出以下一些特徵：
一是90平米以下小三房房價大概率穩步回落，購買力壓縮是主因：不得不說，90平米小三房在一線城市也算是適銷對路的產品，一方面當前隨著地價不斷走高，房企不得不考量成本驅動帶來的後期運營風險，高單價小戶型低總價不失為房企規避銷售風險的主流方法之一；另一方面，一線城市聚集了較多的外來務工人員，因購買力受限，也傾向於選擇面積較小，總價偏低同時兼顧居住性的小三房產品，基本可以達成“一步到位”的居住需求。而預判其2020年房價穩步回落的主要原因是基於疫情對於一線剛需群體購買力的壓縮效應，據CRIC監測的某招聘網站數據，北京、廣州、深圳月薪5千元以下崗位數跌幅都在30%以上，用工數量的減少勢必會導致剛需購房客群總量的壓縮，加之疫情對於整體收入的負面影響，2020年一線城市的90平米小三房戶型極有可能面臨供過於求，房價穩步回落的尷尬境地。
二是中高端改善戶型存在明顯的需求乏力，特別是120-140平米的三房戶型，房價有可能緩步下行。主要是基於2016-2017年一線城市集中成交了大量的高價地塊，此前因“限價”影響，“麵粉貴於麵包”，預期2020年將集中入市，產品定位也將偏於中高端；而對於這類產品的購買人群而言，屬改善而非剛需，買房需求並不是十分迫切，加之新冠疫情、全球金融危機等消極因素影響，很可能取消置業計劃，房企為促進銷售不排除降價促銷的可能，以此也會帶動房價緩步下行。
三是對於豪宅類產品，2020年房價穩中有增的概率較大，有望保持小幅上行。按歷史規律，這類產品每年推盤量總體較小，且有逐步下行趨勢，產品在市面上也算相對稀缺；另一方面，高淨值人群本就“先知先覺”，尤其是全球經濟不景氣的大環境下，投資房地產無疑是保值增值抗通脹的最好方式之一。這一預期主要基於房地產在中國經濟支柱地位，基於屢屢被驗證的歷史經驗主義……2008年次貸危機之後2009的房價翻倍、2014年供給側改革去庫存之後2015的房價翻倍。經濟面臨大調整時，寬貨幣、寬財政以刺激消費，隨之“買房抗通脹”的經驗主義再一次接棒。近期一線豪宅項目開盤熱銷刷屏不斷也印證這一觀點，諸如深圳太子灣項目3月13日推出14套房源，4200萬元/套起步價，僅8秒就宣告售罄，銷售金額達6億元。若這樣的市場熱度延續，豪宅盤有望在2020年迎來新的春天，房價也有望穩中微增。
二、二線和強三線中高檔、豪宅類房價預期下跌，剛需類房價依舊保持增勢（略）
三、一般三四線不同檔次產品房價全線回落，低檔跌幅顯著高於中高檔
而對於廣大中西部的三四線城市而言，購買力受限是制約房價上漲的主要因素，預期2020年不同檔次產品價格都將穩步回落，其中低檔剛需類產品跌幅將顯著高於中高檔產品。
首先，三四線疫情後企業招聘需求銳減，即使招聘旺季用工需求仍低迷。反映在全國招聘崗位數2020年2月、3月連續下滑，尤其是本該是招聘旺季的3月，相較1月仍減少了40餘萬個崗位，相較2019年7月崗位數縮減幅度更是高達27%。其中三四線城市更受疫情影響，用工需求大幅滑坡，尤其是三四線城市，3月招聘崗位數相較2019年6月減少了34.7萬個，降幅達36%。
其次，薪資總量在疫情發生後同樣明顯回落，2020年3月全國薪資總量相較1月下滑13%，相較2019年7月下滑34%，其中三線城市下滑最為顯著，薪資總量相較去年7月近乎腰斬。直觀反映多數企業壓縮用工成本支出，整體居民收入或將明顯回落。
值得關注的是，三四線城市疫情後用工需求的萎縮更具普遍性，98個重點監測的三四線城市中，近9成招聘崗位數縮量超30%，滄州、遵義等崗位數下滑過半。
此外，雖然各類產品房價全線回落，但我們認為，低檔剛需類產品跌幅將顯著高於中高檔產品。主要源於底層剛需家庭大都是低收入群體，收入來源單一化，工資性收入往往佔據極高的比重，更易受疫情的負面衝擊。基於未來收入預期下滑，底層剛需家庭購買力難以為繼，棄購的可能性自然也將更高。從我們的調研數據顯示，2020年50萬以下、70平方米以下產品的準客戶棄購現象最為嚴重，此類產品去化速度或將顯著放緩。譬如，意向購買50萬以下產品的準客戶中，約31.1%的高意向客戶或將取消2020年置業計劃；又如意向購買70平方米以下產品的準客戶中，約32%的高意向客戶或將取消2020年置業計劃，棄購比例皆明顯高於其他檔次產品。
04
總結:今年房價大概率高位回落不同城市、區域、產品走勢差異顯著
……部分略……
2020年伊始，新冠疫情突發，如多米諾骨牌般在全球迅速蔓延，對中國經濟乃至全球經濟帶來的負面衝擊不言自明。而對於本就處於下行週期的地產行業來說無異於“雪上加霜”，成交規模高位回落將是大概率事件，而對房價的影響究竟有幾何呢？綜合全篇，我們得到的大體結論如下：
第一節 受限於購買力瓶頸，2020年整體房價大概率下跌（略）
第二節 核心一二線城市房價“堅挺”，三四線顯著“滑坡”（略）
第三節 大都市近郊遠郊“冰火兩重天”，強三線價差不斷縮小
針對於單個城市內部，不同區域的房價又呈現出顯著的分化特徵，核心一、二線城市多為省會和直轄市，因經濟水平相對發達，人口吸附力較強，吸引了眾多省內三四線或是臨近省份的外來務工人員，因而整體的城鎮化進程相對較快，城市發展也衍生出了多個圈層，大體可分為市中心、近郊和遠郊。而三四線城市內部也存在一定的分化：一類是以常州、中山等為代表的東南沿海環都市圈的強三線城市，這類城市不僅市區購買力強勁，下屬縣、鎮的房地產市場基本也是自成一體，發展動能較強；另一類為廣大的中西部三四線城市，特點是人口、資源在不斷向市區集中，下屬郊縣因持續為市區“供血”，“空心化”現象嚴重，庫存量高企。不同區域也存在顯著的房價分化：
對於核心一二線城市而言，市中心房價相對“堅挺”，基本維持不漲不跌；近郊房價大概率保持穩中微增，主要是剛需客群驅動；遠郊產品因供應扎堆，房企競爭相對激烈，2020年房價大概率保持穩步回落；值得關注的是，針對於國家或是地方政府規劃的以產業驅動人口導入的熱門區域，房價上漲動力依舊強勁。主要源於政策利好的持續驅動，政府不僅會加大投資促進區域發展，而且限購鬆動、人才落戶、購房補貼等激勵政策也會層出不窮，從而拉動區域和板塊價值。
而針對於核心都市圈，尤其是東南沿海經濟較發達的的強三線城市，雖然老城房價仍屬“高地”，但是整體城市發展和價值核心仍在新城，且由於鄉鎮經濟異常發達，周邊郊縣樓市發展也是“自成一體”，故而老城、新城、郊縣的房價“價差”正在逐步縮小。
對於廣大中西部的一般三四線而言，房價高位回落是大概率事件，郊縣的跌幅將遠大於市區，一方面郊縣本身供地量較大，供過於求，庫存高企；另一方面，人員外出務工，本地產業“空心化”，具備購買力人群基本會選擇市區置業，這也導致了郊縣整體樓市不景氣加劇。
第四節 一線豪宅、核心二三線剛需、剛改類房價保持增勢
2017年以來，改善需求動能明顯減弱，加之2020年初遭遇了新冠疫情影響，購買力逐年衰退的現象不斷被強化。由此，單個城市內部，不同檔次產品的價格同樣呈現出一些分化特徵：
針對一線城市不同檔次產品2020年的房價變化，我們認為，大體呈現出以下一些特徵：一是90平米以下小三房房價大概率穩步回落，購買力壓縮是主因；二是中高端改善戶型存在明顯的需求乏力，特別是120-140平米的三房戶型，房價有可能緩步下行。三是對於豪宅類產品，2020年房價穩中有增的概率較大，有望保持小幅上行。
對於二線城市和強三線城市來說，“居住降級”現象不如一線城市嚴峻，中高檔、豪宅類房價可能遭遇“瓶頸”，增長動力不足或面臨穩步下行。剛需、剛改類，即100-120平米三房房價依舊可以保持增勢。低檔產品90平米以下二房房價大概率下滑顯著。
而對於廣大中西部的三四線城市而言，購買力受限是制約房價上漲的主要因素，預期2020年不同檔次產品價格都將穩步回落，其中低檔剛需類產品跌幅將顯著高於中高檔產品。
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目錄
《2020年房價是漲是跌？——地產賺錢效應減弱 VS量化寬鬆避險預期》
第一章 經濟內憂外困疊加量化寬鬆，房價漲跌成關注焦點
第一節 新冠疫情百萬大流行，觸發整體市場步入熊市
第二節 疫情反覆干擾疊加規模見頂事實，2020房價何去何從
第二章 購買力受限，2020年全國房價下跌概率大於上漲
第一節 供給側看漲因素：庫存偏低供應不足，高價地入市支撐房價
一、八成一二線、六成三四線城市供應不足且庫存偏低，房企缺乏降價動力
二、高價地入市遵循“高地價-高售價”，對城市均價構成成本性支撐
第二節 供給側看跌因素：房企資金鍊緊張，以價換量成為可能
第三節 需求側看漲因素：貨幣寬鬆、地方調控鬆動，帶動需求以支撐房價
一、央行貨幣寬鬆疊加地方紓困政策，助力疫後房價整體維穩
二、人民幣持續通脹下，全面物價飛昇帶動房價持續上揚
第四節 需求側看跌因素：收入增長落空，預期購買力疲軟難以支撐房價上升
一、疫情對經濟、消費嚴重拖累，疫後負面影響仍將持續
二、地產行業規模已然“見頂”，從增量時代向存量時代過渡
三、房地產財富效應減弱，3成典型城市居民購房“明漲暗虧”
四、居民購房槓桿高增、薪酬所得回落，購買力降級後房價失去推動力
五、三四線棚改收緊“釜底抽薪”，缺乏基本面支撐三四線房價普遍疲軟
第五節 總結：對比供、需兩側因素，房價看跌概率大於看漲
第三章 預期核心一二線房價穩中有增，一線豪宅、二線剛需房價保持“堅挺”
第一節 核心一二線微增，強三線微降，一般三四線顯著下跌
一、核心一二線高價地集中入市，2020年房價維穩或小幅微增
二、弱二線和強三線房價持平或小幅微降，收入壓縮“消費降級”為主因
三、廣大三四線重回“高庫存”週期，棚改驅動型城市房價將顯著下跌
第二節 核心一二線市中心、近郊、產業熱門區域抗跌性較好
一、核心一二線市中心房價“堅挺”，近郊升，遠郊降，熱門板塊價格上行
二、強三線老城房價仍屬“高地”保持微降，新城、郊縣“自成一體”價差縮小
三、一般三四線市區房價“高位回落”，周邊郊縣供過於求持續下行
第三節 一線豪宅、二線剛需房價穩中有增，三四線房價預期全線回落
一、4個一線90平米小三房房價穩步回落，抗通脹預期驅動豪宅類房價“看漲”
二、二線和強三線中高檔、豪宅類房價預期下跌，剛需類房價依舊保持增勢
三、一般三四線不同檔次產品房價全線回落，低檔跌幅顯著高於中高檔
第四章 總結:今年房價大概率高位回落，不同城市、區域、產品走勢差異顯著
第一節 受限於購買力瓶頸，2020年整體房價大概率下跌
第二節 核心一二線城市房價“堅挺”，三四線顯著“滑坡”
第三節 大都市近郊遠郊“冰火兩重天”，強三線價差不斷縮小
第四節 一線豪宅、核心二三線剛需、剛改類房價保持增勢
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