一、土地增值税的特点
1、以转让房地产取得增值额为征税对象。
2、征税面比较广。
3、采用扣除法和评估法计算增值额。
（1）扣除法：转让房地产取得的收入-法定扣除项目后的余额（增值额）作为计税依据。
（2）评估法：适用于转让旧房及建筑物或纳税人申报不实、成交价格偏低的情况。
4、实行超率累计税率。
5、实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。
二、土地增值税的纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。包括内外资企业，行政事业单位，中外籍个人等。
三、土地增值税的征税范围：
土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
基本规定
1. 转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税
2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
3.存量房地产的买卖。
房地产继承、赠与
不征（无收入）（赠与行为有特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与的限制）
出租
不征（权属未变）
房地产抵押
1.抵押期不征（权属未变）；
2.抵押期满，能偿还债务本息的抵押人，收回房产的不征（权属未变）；
3.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税（发生权属转让）
房地产交换
1.单位之间交换房地产征税（有实物形态收入）
2.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，免征
以房地产进行投资、联营
1.与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化，暂不征收征税；
2.房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化，征税
合作建房
1.建成后（按比例分房）自用，暂免；
2.建成后转让，征税
代建房
不征（权属未变）
评估增值
不征（权属未变）
注意：
土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“有偿”三个关键特征。
1、只有国有土地使用权转让，才征土地增值税；对于转让集体所有制土地、应先在有关部门办理（或补办）土地征用手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。集体土地的自行转让是一种违法行为。
2、只有土地使用权、地上建筑物及其附着物发生产权转让（包括出售、交换和赠与），才征土地增值税。这里要注意两个层次的理解：
（1）注意转让与出让的差异：转让土地使用权的行为征土地增值税，而国有土地使用权的出让不征土地增值税；这里的“土地使用权出让”是指土地使用者在政府垄断的土地一级市场，通过支付土地出让金而获得一定年限的土地使用权的行为。“土地使用权转让”是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后土地，在土地二级市场上将土地使用权再转让的行为。
（2）未转让土地使用权、房产产权（如房地产出租）不征土地增值税。
3、征税范围不包括房地产权属虽转让，但未取得收入的行为（如继承）。
四、土地增值税的税率（我国唯一一个采用超率累计税率的税种）
土地增值税四级超率累进税率表
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%至l00%的部分
40
5
3
超过l00%至200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
注意：超率累进税率与超额累进税率的差异在于累进的依据不同，超率累进税率累进的依据是相对量——增值额与扣除项目金额的比率；而超额累进税率的累进依据是绝对量——如个人所得税工资薪金计税的累进是绝对量金额的变化。为了简化计算，超率累进税率设计了速算扣除系数。
五、土地增值税应纳税额的计算方法
土地增值税的计算方法有两种：一种是超率累进税率的定义法，另一种是简便计算法，其计算公式为：
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除系数
（一）计算步骤如下：
（1）计算转让房地产取得的收入；
（2）计算扣除项目金额；
（3）计算增值额（计税依据）；
增值额=收入额-扣除项目金额
（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，即增值率；
增值率=土地增值额/扣除项目金额*100%
（5）根据增值率确定适用税率的档次和速算扣除系数
（6）套用公式计算税额。
（二）出售旧房应纳税额的计算方法
出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是：
（1）计算评估价格。
其公式为：评估价格=重置成本价×成新度折扣率
（2）汇集扣除项目金额。
（3）计算增值额（计税依据）；
（4）计算增值率。
（5）根据增值率确定适用税率的档次和速算扣除系数
（6）依据适用税率计算应纳税额。
六、土地增值税应税收入
收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入。不允许从中减除任何成本费用。
1、取得的实物收入，按收入时的市场价格折算成货币收入；
2、取得的无形资产收入，要进行专门评估，在确定其价值后折算成货币收入；
3、取得的外国货币，按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。
4、2016年5月1日营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值应纳税额。
5、审核时应注意，有无分解收入，隐瞒收入，收入长期挂账不及时申报纳税以及成交价格明显偏低的问题。
七、扣除项目的确定
（一）新建房地产的扣除项目的确定（5项）：
1.取得土地使用权所支付的金额（适用于新建房转让和存量房转让）。
（1）指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：
以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；
以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用，例如：契税、过户手续费、耕地占用税等。
2.开发土地和新建房及配套设施的成本——简称房地产开发成本（适用新建房转让）
（1）土地征用及拆迁补偿费；包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（2）前期工程费；包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。
前期工程费中“临时设施费”主要区分是为了开发产品建造还是为了开发产品销售。
（3）建筑安装工程费；是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。（总局公告2016.23）
（4）基础设施费；包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费；包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
以车库为例：
①有产权对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除；
②业主共有的车库属于公共配套设施，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除；
③开发商自留的车库，因其产权归属于开发商自有，因此相应的开发成本不允许列支；
④无产权车位变相销售,例：开发商与业主签订一定性车位转让使用权合同，或者是与业主签订车位租赁合同，租期为20年，20年之后的使用权赠送等方式变相销售车位，怎么处理？？
遵循实质重于形式原则，将无产权地下车位的变相销售收入确认为土地增值税清算收入，同时允许成本扣除
豫地税函2010.202号
津地税地2011.24号
青地税函2009.47号
遵循形式重于实质原则，将无产权地下车位的变相销售收入不确认为土地增值税清算收入，同时不允许成本扣除
辽地税函2012.92号
京地税地2003.73号
西地税发2010.235号
（6）开发间接费用；
①指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
②不包含贷款利息、营销咨询策划费、售楼部工程款，楼盘模型制作费等等。
③人工费用仅限于相关人员的工资、福利费和劳动保护费，其他人工费如教育经费、工会经费、住房公积金、社会保险费等，均不得计入开发间接费用扣除。
3.开发土地和新建房及配套设施的费用——简称房地产开发费用（适用新建房转让）
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。
4、与转让房地产有关的税金：营业税（5%营改增前发生）、城市建设维护税（7%/5%/1%）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）、印花税（产权转移书据0.05%）。（新建房转让和存量房地产转让）
营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、地方教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
【注意】在计算税金时要注意纳税人的情况：
（1）转让主体和对象不同，计算土地增值税时可扣除税金存在差异。房地产开发企业销售自行开发的房地产时，原规定印花税包含在管理费用中扣除，故不能单独再度扣除（两税两费），但根据财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会2016年22号），印花税在“税金及附加”中核算，不再体现在管理费用中，但税法一直未明确其可以单独扣除，目前缺乏法理依据，但政策未变；非房地产开发企业销售自建房屋或者房地产开发企业转让存量房地产，通过“固定资产清理”账户核算转让损益，印花税可以作为土地增值税的税金项目扣除（三税两费）。
（2）与转让房地产项目无关的税金不得列入扣除项目。
5、财政部规定的其它扣除项目。（适用于房地产开发企业的新建房转让）只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，加计20%的扣除。
从事房地产开发的纳税人可以加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
注意：
（1）取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除；
（2）代县以上政府收取的费用，均不得加计扣除。具体情况为——计入收入的也可以进行扣除，但不得加计20%扣除；未计入收入的不得计入扣除，更不能加计扣除。
（二）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）
评估价格=重置成本价×成新度折扣率1、“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
2、对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
3、纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额。但是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费，不允许在计算土地增值税时扣除。
4、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算扣除的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。扣除项目中包括不得抵扣的增值税进项税额。（财税2016.43号）
5、从不同转让标的看扣除项目的差异，可以从转让收入中减除的扣除项目及适用情况。
6、不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。
7、评估价格办法及有关规定
所谓评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。
税法规定，纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：
（1）出售旧房及建筑物的；
（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（3）提供扣除项目金额不实的；
（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
八、特殊售房方式应纳税额的计算方法
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。
纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。常用的合理分摊方法有：占地面积法，建筑面积法，层高系数法，预算成本法等。企业要合理选择分配方法。
按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为：扣除项目金额=扣除项目的总金额*（土地使用权的面积或建筑面积/受让土地使用权的总面积）
地价总额：未开发（不可扣）、已开发+建造成本=建造总支出
建造总支出：未完工（不可扣）、已完工
已完工：未售出（不可扣）、已售出（可扣）
已售出：销售和视同销售，产权属全体业主所有，无偿移交给政府
九、税收优惠和征收管理
一、税收优惠
（一）一般性减免税规定
1.建造普通标准住宅出售，其增值率未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
所谓普通标准住宅与其它住宅的具体界限，自2005年5月31日前由省级人民政府规定。自2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房具体标准。
河南省标准普通住房的条件（郑政办文（2012）23号）：
同时满足:
（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
（2）单套建筑面积在144平方米以下；
（3）单套住房销售总价不高于上年度144平方米住房平均交易价格（郑东新区单独计算）的1.4倍。
2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。
3.自1998年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税（财税字1999.210号）。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房（非普通住宅），经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
4.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（财税2008.88号）
5.对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
6.自2008年1月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。（财税2008.137号）。
（二）特殊减免税规定——企业改制重组土地增值税政策
1.根据《中华人民共和国司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
2.按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
3.按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。
4.单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
5.上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
6.企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，“取得土地使用权所支付的金额”的扣除：
原取得方式
扣除金额
出让或转让
改之前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
国家作价出资入股
该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格
国家作价出资入股
不能提供作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准文件和批准的评估价格的，不得扣除7.企业按上述规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
十、 征收管理
1.申报纳税程序
根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
2.纳税时间和缴纳方法
土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算征收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等，因此，其纳税义务就不可能像其他税种那样做出统一规定，而是要根据房地产转让的不同情况，由主管税务机关具体确定。主要有三种情况：
转让房地产的方式
纳税时间
一次交割、付清价款方式
主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税
分期收款方式
主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限
项目全部竣工结算前转让房地产的
对于全部竣工前先行部分转让的项目，在取得收入时进行预征，竣工办理结算时，进行土地增值税的清算，多退少补
对于预售方式转让房地产的，也可以预征土地增值税，竣工办理结算时，进行土地增值税的清算，多退少补
3.纳税地点：纳税人应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况。
纳税人
纳税地点
法人
当纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营地所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税
自然人
当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同在一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税
十一、房地产开发企业土地增值税的清算管理
1、土地增值税的清算单位
（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；
（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
2、土地增值税的清算条件
纳税人应进行清算的三种情形
（1）开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的（满足清算条件之日起90日内办理清算手续）
主管税务机关可要求纳税人进行亲算的四种情形
（1）已竣工验收的项目，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。（在主管税务机关限定的期限内办理清算手续）
注意：应在办理注销登记前进行土地增值税清算
3、非直接销售和自用房地产的收入确定
（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产；房地产开发企业用建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理；其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
2.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
4、土地增值税的扣除项目规定
（1）可核定扣除的项目
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（2）可据实扣除的项目
①房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
A、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
B、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
C、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
②房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
③房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。（国税函2010.220号）
④房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
⑤房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
⑥货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
⑦多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
⑧代收费用（财税字【1995】48号）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：看是否计入房价中向购买方一并收取
A、作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。
B、对于未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
（3）不可扣除的项目
①除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
②房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
③未开具发票的质保金不得计算扣除。
④房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
5、土地增值税的核定征收
（1）税务机关可以参照与房地产开发企业开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种情形：
①依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
②擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
③虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
④符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
⑤申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
注意：税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
（2）核定征收率的规定：为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
根据河南省地方税务局公告2017年第3号，我省土地增值税核定征收率如下：
（一）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米以下的仍然执行河南省地方税务局公告2011年第10号标准：
1.住宅（1）普通标准住宅5%；
（2）除普通标准住宅以外的其他住宅6%.
2.除住宅以外的其他房地产项目8%。
（二）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率为12%。
（三）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率为15%。
（四）有下列行为之一的，核定征收率调整为15%。
1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。
2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。
3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。
6、清算后再转让房地产
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算时的总建筑面积
7、清算后应补税与滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
补充：
1、拆迁安置房相关政策总结
①房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，视同销售的收入按按本企业同一地区、同一年度销售的同类房地产均价确定，并按下列公式计算金额确认为拆迁补偿费计入开发成本作为扣除项目金额扣除且可以作为加计扣除20%的计算基数。
收取补价的：拆迁补偿费=视同销售收入金额-收取的补价支付补价的：拆迁补偿费=视同销售收入金额+支付的补价
②异地安置的
异地安置的房产属于自行开发的：同上①
异地安置的房产属于外购的：按外购房产的买价确认为视同销售收入，并按下列公式计算的金额确认为拆迁补偿费计入开发成本作为扣除项目金额扣除且可以作为加计扣除20%的计算基数。
收取补价的：拆迁补偿费=视同销售收入金额-收取的补价支付补价的：拆迁补偿费=视同销售收入金额+支付的补价
ƒ货币安置拆迁的，不需要确认收入缴纳土地增增值税，同时房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
2、土地增值税预缴与清算
根据总局公告【2016】70号精神，房地产开发企业预售房款预缴土地增值税的房地产项目，按下列公式和步骤计算预缴土地增值税：
土地增值税计税依据=预售房款-预缴增值税款
应当预缴土地增值税=土地增值税计税依据*预征率
河南省土地增值税的预缴率：豫地税发[2010]28号、河南省地方税务局公告2017年第3号
(一)普通标准住宅1.5%；
(二)除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；
(三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目4.5%。
房地产开发企业转让房地产项目，对价格在20000元/平方米（含）以上的单套房屋，预征率为6%。
