商業地產項目和商業有一種死法叫“運營不覺死”，即不知不覺就死了。究其原因，就是開業之後，對運營工作沒有重視。
一、“運營不覺死”的易感人群
實際上絕大多數新公司、菜鳥新手都是沒有操盤過商業地產和商業項目的人，通常都會輕視後面的運營，導致最終的“運營不覺死”。
認為只要商場招完商，後面的有樣學樣就行，擺上商品，開門上班、關門下班，搞好物業、水電暖、設備維修，找幾個保安，過年過節海報打折就可以了，萬事大吉了。這類人理解很簡單，心態很自信，但往往就是這類，開了業沒多久就倒掉，關門大吉，這類逐漸散去的商場越來越多。
當然越來越多了！
二、生娃不養娃，慫管娃？為啥？
一方面是外在競爭環境導致的，另一方面，內部無所謂的專業系統可言。
前面的關口都熬過來了，結果到後續運營卻出現了問題。原因有以下幾個。
1、菜鳥類型的公司剛接觸上一地產項商業，輕視後續運營。在有樣學樣的心態助推一下，忽略了背後的系統專業，如商家調整系統、業態整體調調整系統、整體流量刺激系統、經營和管理標準化系統的植入滲透、商家的培育與磨合。、對消費者廣泛的接受度的持續刺激等一整套系統的工作。
2、在持續招商過程中，有調整和磨合期。雙方發現情況和期望不符，商家會抱怨。比如人流量差，管理不夠精細，標準細節考慮不夠，不可刺激引流手段不足等，解決好了會繼續向前發展，解決不好，通常會產生拒交租金的情況。，時間久了矛盾就會爆發，最後商家撤離。
三、輕視後續運營的核心主導思維是什麼呢？房東思維！
有人認為商戶、商家就是租客，我就是房東，房子我租給你，到期給我租金就完了，一旦這種思維佔據了大腦，就會丟掉了平臺性運營思維。
而平臺性運營思維需要兩大能力。
1、精細化和標準化管理的能力。
很多公司不具備精細化和標準化管理的能力。而而想要解決這個問題。在管理上要有一套sop標準作業流程，在管理上又要做到很精細、很標準，因為你面向的是眾多商家，不具備這種經驗和能力是不行的。
2、經營上做好區限管控的能力。
經營開業之後會進入幾個區限，每個階段調整完之後就會有上升期、平臺期、調整期，矛盾期。而能產生保駕護航作用的就來自於運營的刺激，比如對人流量業態調整，商家優化、社團運營等各方因素。否則開業之後商家會提出一大堆各式各樣的問題。此時大腦會亂掉，一盤散沙，會進入到“整體碎片化”和“零敲碎打”的局面。漏洞越來越多，越來越不好堵。
四、針對核心矛盾，從根本上兩手抓、兩手都要硬！
1、一方面可以從長短期的利好刺激著手，首先是要抓人流量。另一方面要立刻著手調整功能屬性。通過開業兩個月後的報表評效去研究每一個業態的適應性和未來走勢，從而做出業態調整。
2、業態功能調整須做兩種決策
（1）主動警報，突出業態功能核心。
通過主動的警報系統，研究每個業態，開了業以後，尤其是在兩個月的考察期內。每一個業態板塊都要去弱留強，留下的業態必須都具備競爭力。形成城市特定半徑內最強業態的格局。把業務、業態功能的核心專場給它做突出。杜絕業態平均主義，研究業態和業態之間的邊界，通過動態的調整，來適應市場的動態變化。千萬不要陷入計劃經濟那種思維 。
（2）主動出擊、對商家去弱留強。
對不好好做生意的商家，甚至於害群之馬，一定要實行末位淘汰制，通過優化聯營模式，與有品牌信譽的商家合作，通過商業規則去弱留強，去壞留好，提前避免潛在的矛盾的展開和激化。
五、主動是享受，被動是受罪。否則春眠不覺曉，處處蚊子咬。
想辦法去做一些城市運動，城市運營，不要只等顧客上門，做一些與業態相關的集體活動，多搞一點動靜，總之活躍起來，一個建議，就是“折騰”！ 否則運營不好，生意不好，不知不覺死掉了，商家跑路是遲早的事，尤其是零售業態的，撤的更快。
六、寶劍鋒從磨礪出，磨合期所需五大能力。
在運營管理這個板塊，實際上考驗的是你得幾種能力，
1、快速的優化商家的能力。
2、對業態時刻保持警覺，制定核心業態的能力。對業態要有修剪、弱了砍，強了留。
3、長期和短期人流量的快速刺激能力。
4、對於整體，要有無死角的系統化管理能力。這個就要求在堵漏洞時，不能按下葫蘆浮起瓢，要系統性整體覆蓋，所以要求職業化、系統化。
5、對於經營，要提前有區限設定能力。
開業紅利期過後業績開始劃下滑。就到了和商戶劇烈的震盪磨合期。通常是一開業有很高的位置，然後經營慢慢下滑，為什麼往下滑坡？因為開業以後一段時間，紅利釋放了，大家新鮮勁過了，開始往下滑，滑到一定階段，劇烈震盪的磨合期，你和商戶之間要磨合了，所以要有整體運營的對應能力，要知道每一個階段的情況。
七、要事在人為，不要事與願違。
所以各位，針對運營板塊，真的不要再掉以輕心了，不要以為開了業以後萬事大吉，實際上運營這事是個馬拉松，前面培育完了以後，後面會進入到成長期、劇烈的競爭期，以至於衰退期。所以老的商場會衰退。衰退的過程中如果沒有幾次蛻變，很快就也倒掉了。所以沒有什麼東西是理所應當的，都是人為的，都是靠人為的管理技術和管理效能。在運營上千萬警覺，不要不知不覺就倒掉了，要通過人為的管理技術、管理系統和刺激手段，讓商場保持優化，保持運營的良性運轉。
