地鐵車輛段綜合開發是近年在廣州出現的一個新事物，在原有的地鐵車輛段或者停車場之上，覆蓋一層蓋板，在蓋板上搞起商住綜合體的開發，在垂直空間上大大提高了土地的利用效率。
廣州的地鐵車輛段資源鐵板釘釘地握在廣州地鐵手裡，越秀地產和廣州地鐵兩個市國企，共同成立了“品秀”，聯合對車輛段進行綜合開發。
目前，陸續入市的有品秀星圖（新塘官湖）、品秀星瀚（南站陳頭崗）和品秀星樾（蘿崗香雪）。
星圖和星瀚都比較偏僻了，星樾位於黃埔蘿崗區府，界面成熟、配套無敵，妥妥的一個大肥肉。
星樾的入市，飢渴的蘿崗區府板塊得到補倉，3.4-3.8萬/㎡的首開價格對板塊競品一輪暴擊，特別是賣到5.x萬/㎡的大壯名城，很受傷。
星樾不管是區位、配套、產品、價格等方面，都很優異，很均衡，投資總認為完全值得入手。
具體如何，不妨一起看看。
導讀：
01 項目信息
02 區位點評
03 配套點評
04 小區設計點評
05 小洋樓戶型設計點評
06 高層住宅戶型設計點評
07 價格及購買建議
01 項目信息
02 區位點評
蘿崗區府中心，一切無需挑剔
品秀星樾在蘿崗的區府板塊，蘿崗最強中心，周邊的配套、界面、軌道，都是相當優越的配置。
單純從大區位的角度，不需要挑剔的。
從小區位的角度來講，周邊都是成熟的城市界面，路網完善、公建齊備。隔壁的萬科東薈城已經是蘿崗超級成熟的住宅小區。品秀星樾東靠植樹公園，坐擁城市成熟配套的同時，還有較為不錯的山林景觀，也是星樾後期的一個價值賣點。
儘管是地鐵的車輛段上蓋物業，但是與香雪地鐵站之間有較長的步行距離，最近處1公里，最遠處的住宅樓棟步行距離約2公里。日後出行藉助一些接駁工具是必須的。
其實聊到品秀星樾這個項目，不得不提一下萬科東薈城，兩個項目之間的可比性很強，包括距離地鐵的距離、各項配套、城市界面等等，兩個項目本質上沒有太大的區別。因此，讀者朋友們其實可以根據自己對價格的偏好、期房現房的偏好、對蓋板物業的偏好，在星樾和東薈城之間選擇適合自己實際情況的房子即可。
03 配套點評
坐享蘿崗一切成熟配套，但教育是最大懸念
配套這一塊，我們主要還是分醫療、教育、軌道、商業這幾個方面來展開。
（1）6號線香雪站，鄰近站點換乘很便利。
現狀是地鐵6號線和黃埔區有軌電車1號線的香雪站，未來還會增加黃埔區有軌電車2號線。往地鐵6號線的蘿崗站和蘇元站走，能換乘地鐵7號線二期和地鐵21號線。整體的規劃交通是便利的。
（2）自帶教育配套，會引入華附系嗎？
星樾帶有兩個幼兒園和一個九年制學校，並預留了一塊可拓展的教育用地。將來星樾的業主應該主要是利用自帶的教育配套。
目前關於引入的學校品牌尚未可知。越秀地產與華南師範大學有戰略協議，重點推進雙方在幼兒園、小學和高中等方面的合作辦學，品秀星圖引入了華師大附屬新塘學校。華師大附屬黃埔實驗學校目前落戶大壯名城，星樾是否還會再落一所華師系學校，尚未可知。
（3）醫療都是三甲，周邊商業綜合體遍佈。
周邊有省第二中醫院黃埔醫院、中山大學嶺南醫院，都是三甲醫院。
星樾自帶有鄰里商業中心，周邊也已經有香雪城、飛晟匯、奧園廣場、銳豐中心等已經很成熟的商業配套。
04 小區設計點評
產品很豐富，從剛需到享受一應俱全
星樾的住宅部分，主要有高層住宅和多層墅級小洋房。
多層墅級小洋房，分佈在蓋板上，是地上四層的多層住宅，面積段在114-137㎡，主力是124-127㎡的3+1房，一梯兩戶，南北通透，全明戶型。戶型設計方正、格局合理。小洋房在小區的空間關係也合理，位於靠內的相對安靜的位置。小洋房整個空間是比較開闊的，除了較靠近南面高層住宅樓棟的少數幾棟小洋房光照易受遮擋外，大部分小洋房的光照不受遮擋。
對於高層住宅產品而言，大概可以分為三個組團。我們不妨稱之為主力組團、改善組團和零星組團。
主力組團是整個項目最主要的住宅供應組團，一共18棟，兩梯六戶。小區的排布也是規規矩矩的，坐南朝北，沒有太多值得吐槽的地方。整個組團中間被幼兒園和預留九年制學校分開。臨近馬路的一側，是北鄰里商業中心裙樓和社區衛生服務站。教育、商業、醫療配套就在樓下，居住的便利性很高。靠近馬路的樓棟稍微受車行噪音的影響，靠近植樹公園的樓棟，環境比較安靜，部分戶型還有不錯的景觀面。
星樾有接近6棟左右的自持物業，目前瞭解到是分佈在主力組團靠近馬路的這一側，也就是說除了在售的3#、4#之外，其它都是自持物業。
主力組團的不利因素主要是垃圾站，坐落在15#與16#之間、14#與18#之間，購買低樓層的讀者需要稍微注意這一點不利因素。
與主力組團落在蓋板上不同，改善組團和零星組團是直接落在地表的。
改善組團由2棟T2、5棟T3和1棟T4組成。從樓型來看，應該都是面積段偏大的改善定位的戶型產品，大比例都做到了南北通透。改善組團分東南朝向和西南朝向，東南朝向望植樹公園，戶型的主要開間（客廳、臥室等）有較好的景觀面。西南朝向主要是望蓋板內部，客廳景觀一般，但部分臥室開間也會有植樹公園的景觀面。這個組團建議優選東南朝向的南北通透戶型。
零星組團就兩棟兩梯六戶的高層住宅，組團基本沒有園林，鄰著110KV變電站，但勝在樓下就是圖書館、九年制學校、鄰里中心和小區主要的公共配套，生活還是很便利的。
小區的商業、學校以及社區配套，在改善組團、零星組團，以及主力組團兩邊，一式兩份，無論選擇哪個組團都是差不多的。差別主要是兩點，第一點是不同組團的定位不同，剛需改善各有側重；第二點是距離地鐵站的距離，改善組團和零星組團相對便利，步行距離約1公里。
我們猜測品秀星樾大概的推貨思路是先推主力組團，逐漸提價提價提價，然後推改善組團。整個項目體量足夠大，可以跨週期吃時間紅利。即使前期不賺錢，後期也能平衡回來。
05 小洋樓戶型設計點評
相當驚豔的產品，市面少見
小洋樓是地上四層的多層住宅，一梯兩戶。
都是3+1房的戶型設計，面積段從114-137㎡不等，格局小有差異。不同樓層的贈送有一定的差異，按產證面積，一樓約126㎡、二樓約124㎡、三樓約127-137㎡、四樓約114-117㎡。
一樓送庭院和地下室，二樓送地下室，四樓送天台花園，三樓最尷尬，啥都沒有。
整個小洋樓區佔地開闊、天際線遮擋小、密度低（按星樾公眾號容積率只有1.0），是比較適合對居住品質要求較高且預算較為寬裕的客戶。
小洋樓戶型方正、格局合理，南北通透、全明戶型，戶型上挑剔的地方較少。具體戶型圖我們附在後面，就不具體展開講了。
06 高層住宅戶型設計點評
兩種樓型，戶型方正好用，bug點少
星樾首開3#、4#、9#、10#。
3#、4#、9#是一模一樣的樓型，10#稍有不同，主要是兩個邊戶的戶型不一樣。因此，目前我們能看到星樾一共有6個戶型。
（1）樓型一：3#、4#、9#
南向和北向基本是一樣的格局，僅僅是面積段稍有差別（南向107㎡、北向97㎡）。豎廳三房，市面上常見的戶型，格局方正，少有挑剔的地方。
兩個邊戶格局類似，一個是106㎡的三房，一個是124㎡的四房。橫廳設計，格局方正，南北通透，基本是全明戶型，靠近核心筒位置的廚房、公衛和工作陽臺稍微採光差些。這主要是因為前面兩戶南向戶型的面寬比較長，對其造成了一定的遮擋。為了平衡這個問題，我們能看到陽臺佈局也儘量往主臥的方向拉伸。
邊戶的公衛對著客廳，這一點倒是橫廳戶型設計中常見的問題。
同樣是三房，有107㎡豎廳和106㎡橫廳，兩個戶型沒有很明顯的好壞之分，只要根據個人的喜好和預算來選擇即可。
（2）樓型二：10#
樓型二的南向、北向戶型與樓型一是一樣，並沒有差別。主要的區別在兩個邊戶。
西邊戶83㎡的三房，東邊戶82㎡的三房，比較極致的戶型，也是星樾裡少數的90㎡以下的小戶型。主要槽點是餐廳的佈局不太協調。另外東邊戶有三個開間（一個客廳、兩個臥室），都是朝東，早上東曬相對比較難受。
07 價格及購買建議
蘿崗中心，價格划算，性價比高
星樾推售的價格，在不同的朝向和戶型上，有明顯的價格區別。
以3#、4#為例，南向戶型均價約38000元/㎡，邊戶南北通透戶型均價約36000元/㎡，北向戶型均價約34500元/㎡。（以上為均價，也有部分單位低至31xxx元/㎡，但數量相對較少）
南向戶型較邊戶南北通透戶型貴，主要還是因為邊戶受前面南向戶型的遮擋，特別是兩棟連體樓中間的邊戶戶型，日常光照遮擋會更明顯，價格會比單邊位便宜些。
至於10#的兩個邊戶，由於是82-83㎡的小三房，總價低，因此單價偏高，會比3#、4#的邊戶單價貴個1500-2000元/㎡。
內部的價格梯度設置是合理的，沒有大的價格與價值的偏差，不同戶型的性價比比較均衡，暫時還沒有覺得哪個戶型的性價比超預期。特價單位就另論了。
星樾的首開，在區府板塊性價比還算不錯，比較符合板塊當前的平臺預期。星樾的推貨，對同板塊的大壯名城造成非常大的壓力。相比較大壯名城41000元/㎡起跳，主力成交45000元/㎡，好戶型52000-57000元/㎡的價格，星樾簡直就是板塊良心。
此外，與各方面條件、稟賦差不多的萬科東薈城相比，作為新房的星樾價格也是相近，性價比不錯。
綜合來看，品秀星樾，顯然是個值得考慮的蘿崗區府板塊素質不錯、配套完善、價格合理的綜合性大盤。
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