我發現，深圳人買房，都在為共識買單。
一個樓盤會不會上漲，除了看產品和價格，更重要的是看，大家有沒有達成共識。
達成共識，就等於房價上漲。
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最明顯的共識，其實是西部。
總結一下最近的日光新盤，都能很明顯的看到，大家對西部的追捧。
比如：沙井、南山、前海、寶中...
不開玩笑地說，無腦買西部，已經成了很多人的共識。
715新政後，市場成交變冷，很多人擔心高位接盤，所以不管新房還是二手，都優先買在西部。
上個月，寶安賣得最好的新盤，叫嘉富新禧花園，當天直接售罄。
很多人疑惑，近期寶安的新盤並不少，佳兆業、越秀和招商都是首次進入寶安，但賣得都不如嘉富新禧，為什麼？
我個人覺得原因有很多，比如這個盤不規定無房優先，有房一族也可以參與，比如它的價格很香，才賣5.2萬左右。
但最重要的因素，是因為它在沙井。
要知道，沙井現在非常熱，大空港概念，國際會展中心，海岸城預期，都在挑撥大家的神經。
沙井近2年沒啥新盤，去年就開了個京基御景瓏庭，所以但凡出個看得過去的新盤，馬上就會被沙井土豪瘋搶。
同樣的情況，還發生在南山西麗。
遠洋天著華府，兩次開盤兩次日光，我們之前就有說過，這個盤絕對可以買。
因為它在南山西麗，只賣8-8.5萬，而南山整體均價都11.4萬。
說起遠洋天著，還有個有意思的現象：
即使性價比很高，但1個月前，它賣得並不那麼輕鬆。
之前是史上最長開盤，排名靠後的都有機會去選，而到了10月份，畫風一變，2小時日光，大家都在瘋搶。
一個多月的時間，發生了什麼變化？
我覺得，是因為經過市場教育，大家都緩過神來了。
一些比遠洋差的樓盤都賣的不錯，性價比這麼好的盤，還不趕緊搶，留著過夜？
當然，除了新房，二手房的共識，體現得更加明顯。
有句話講得好，即使站崗，也要站在西部，而西部的共識，也早已深入人心。
要說現在最豪橫的，肯定是前海和寶中的業主。
前幾天，我們西部遊學團，帶大家專門看了前海妖盤，諾德假日，50平小兩房。
很多外地的朋友一看，第一反應是：就這？還賣750萬？
仔細一想，諾德假日的小兩房，缺點很明顯。
小戶型，靠近月亮灣很吵，而且說是兩房，但其實就是1+1房，有個房間居住體驗很差。
學位帶的是南海中學，是名校但不算頂級，雖然它打著是前海的名號，但嚴格意義上講，前海沒什麼住宅，它並不在真正的前海。
但即使有缺點，那TM又怎麼樣？還不是照樣暴漲，2年時間漲了300萬。
因為預算750萬，想在找個靠近前海，買個2房帶學位的，你沒有更好的選擇，只能買在這裡。
由於前海的概念，稍微跟前海概念有關係的房源，都已經暴漲。
說完了前海，再來講講寶中，寶中業主最近的心態也非常強硬。
1000萬，現在在寶安中心區基本買不到像樣的三房，即使有房東有掛盤，打電話過去一問，要麼是漲價，要麼就是下架，總之就是買不到房。
前兩天，壹方中心法拍房拍出19萬/平的天價，寶中業主連夜漲價，有同事跟我反饋，寶中1000-1500萬預算，並不好成交，談判也談得很吃力。
大家都看好西部，所以西部漲價的共識還在繼續。
2
房價上漲的第二個共識，我覺得是要有很強的賣點。
當然，這個強賣點，體現在很多方面：比如，樓齡、低價、學位或者IP...
我們先來講講樓齡。
都知道，買房不能只看樓齡，但在深圳，樓齡新就是個很大的賣點。
深圳城市很年輕，平均年齡只有32.5歲，很多買房自住的朋友，都更偏愛次新房。
為啥大家都在買西部？除了西部有產業有規劃外，還有一個很大的原因，就是樓齡新。
深圳人，現在就喜歡在新區域買樓齡新的房子。
前幾天，我們會員要買房，點名就要買壹方中心，連熙龍灣都不看。
熙龍灣，雖然也是寶中的第一梯隊，正對著摩天輪，位置非常好，但由於是08年的房子，樓齡沒壹方中心新，所以直接被pass掉。
深圳買家，對樓齡已經達成了一種偏執的共識，而共識就產生了價差。
好賣的房子，除了樓齡新，還有個特點是低價。
這裡的低價，不是指低單價，而是指低總價，買的是性價比。
單價高不高，價格偏不便宜，其實沒啥意義，只要硬價值足夠，比如地段足夠好，或者帶強勢學位，或者功能性可以改造，而且上車總門檻最低，那就不愁賣不出去。
比如，華潤一83平，太古城南78平，諾德假日48平，花樣年兩兄弟28平等等，看單價都不低，但按總價來算，滿足大家需求的最低上車門檻，所以漲幅特別快。
華潤一83平，科技園豪宅低總價；
太古城南78平，深圳灣最低總價；
諾德假日48平，大前海概念2房低總價；
花樣年花鄉/花樣年花郡28平，寶中最低上車總價...
總之，低總價且高性價比的房源，市場都願意為此買單。
深圳人，還有一個共識，就是學位。
帶好學位的房子，學校在不斷進步的房子，很容易被市場追捧。
諾德假日，對應南海中學，教學實力也還不錯，妖盤中的妖盤。
前幾年的另一個妖盤，科苑居，去年南外大沖成績一出，直接跳漲了100多萬。
還有一個不怎麼樣的樓盤，山海津，由於赤灣學校傳言會被南二外收編，漲幅也非常暴力。
在深圳，只要你家房子帶個不錯的學校，不需要最頂級，那就有拿出去當溢價的資本。
最後，來講講IP屬性。
IP，有點玄學，但沒辦法，大家認可就會上漲。
比如，華潤城，恆二，半三，深圳灣壹號等等。
你說出來的時候，就自帶逼格，大家都認同，所以房價上漲。
本質上，IP其實是一種注意力經濟，一些網紅樓盤，長期佔據大家的視野。
關注度高，意味著知道的人多，成交量和溢價率也容易提高。
我不是說，大家一定要買網紅盤，而是要關心市場的共識，有什麼變化。
畢竟，買房投資，最終看的是接盤俠的喜好，你需要買市場認可度高的房子，才有機會賺錢。
3
還有不到2個月，今年就快結束。
我們內部覆盤，總結近幾年漲幅比較快的樓盤，發現有這樣一個規律：
西部+小戶型+片區最低總價+好學位+沒得選=房價上漲。
我覺得，這背後都是共識的力量。
李笑來有句話，說的很好，傻逼的共識，也是共識。
買房投資，要符合大多數人的口味，照顧大多數人的經濟水平。
西部，小戶型，低總價，帶硬價值，而且選無可選，其實就是他們最好的選擇。
你沒得選，別人也沒得選，所以只能買你的。
所有的房子，最終都是給人住的。你需要幫下家想好，他為什麼要買你的房子？
只有想清楚這些，理解了市場共識，你買房才有會確定性的賺錢啊。
