4月23日，央行上海總部召開了上海房地產信貸工作座談會。
官方有個重點的表述是，依然堅持房住不炒定位。
房住不炒在2016年就被首次提出，強調控也是從那時起，按理來說，自從2016年房企的日子應該沒那麼好過，且整個宏觀環境就是企業依靠土地增值獲取利潤的時代已經過去，產品及專業提升成為房企發力的方向。
但為何大發地產依然獲得了非常高速的增長。原因在哪裡？
NO. 1｜壹
公司介紹
公司自 1996 年起成立，2001 年將業務擴展至上海，並在當地設立總部， 植根20多年。自 2003 年後，大發開拓江蘇、2008 年起將業務拓展至安徽。業務深耕長三角地區，主要專注於住宅物業開發及銷售。
發展方向堅持「區域深耕、積極擴張」，產品分為兩大產品系列:悅系及都會系，以客戶為導向，從剛需、改善需求、以至高端客戶也有相對的產品，悅系就主要以東方設計風格為主，兼顧首次置業及升 級住房者;都會系則比較著重城市現代風格，主要位於城市中心地帶，主要針對高端客戶。
目前項目遍佈上海、南 京、溫州、重慶、成都、寧波、合肥等29個城 市，共69個項目，主要集中在長三角的一二線城市。
大發地產集團於 2 0 1 8 年10月11日於香港聯合交易所上市，是大發的一個重要的里程碑，上市對品牌知名度的打開，對直接融資的便利性都有更好的幫助。
NO. 2｜貳
經營情況
2019年，大發地產的規模一直在上升，全年合約銷售達到了210億元，同比增長68%；營收73.98億元，同比增長24%；淨利潤約6.01億元，增幅為23%。
而大發銷售額以複合年增長率 接近100%了，從 2015 年約 22 億元上升至 2019年約 210億元，這不得不說算是一個奇蹟；
在增收增利的同時，大發地產的淨資產負債率在2018年的基礎上確下降29個百分點至77.8%，這得益於公司的高速週轉的策略。
土地儲備：
2019年12月31日，大發連同其合營企業及聯營公司的土地儲備總規劃建築面積約500萬平方米，共計69個項目，分佈在29座城市， 平均地價約為人民幣4,460元╱平方米，可供未來兩年以上的發展需求。
也是2019年，大發新增了25塊新地塊，總估計規劃建築面積約270萬平方米，平均地價為約人民幣5,349元╱平方米。
新增佔總土儲超過了50%，這體現了公司快週轉的特性，以較短時間開盤，快速銷售， 資金回籠後再買地補貨。
這樣公司不會結囤積大量土儲增加財務現金流壓力，在樓市逆週期下，穩打穩紮的策略更顯優勢，更能防範風險。
NO. 3｜叄
原因分析
拿地位置決定了大發收益於區域銷售增長：
2019 年 1-12 月，佈局一二線房企銷售增速為 16%，佈局三四線房企銷售增速就只有11%了，然後TOP10 、TOP50、TOP100 的全年增速分別是 13%、15%、 16%;頭部企業增速略低於二線房企。大發作為中小房企，又佈局的是一二線區域，增長彈性正好和統計結果符合，算是深深受益於大的環境。
當然也跟公司拿地的策略息息相關。
根據克而瑞數據，一線城市成交額在 2019 年首六個月同比增長約 67%。二、三線城市則兩極分化，長三角及 珠三角地區增長比較佳。
因為大發項目主要集中在長三角，在逆週期環境中非常受益。
克而瑞數據顯示，就2019年上半年按土地成交總價計算，首 100 城市中，長三角城市就佔了33%，總額為約 8800億元。反映出房企在可見將來中對長三角地區的肯定。
政策加持：
2019年中央政治局會議 5 月 13 日審議了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》。
發展規劃綱要明確要求加速推進長三角一體化發展，強調要樹立“一體化”意識和“一盤棋”思想，加強各領域互 動合作，紮實推進長三角一體化發展。
這對於房企而言，長三角一體化比京津冀等城市群覆蓋的行政面積更廣，整體經濟體量更大，並已經形成了上海、杭州、南京、合肥、寧波等多個經濟增長點， 發展優勢十分明顯。
同時，長三角區域也是“一帶一路”和長江經濟帶的重要交匯點，是我國經濟增長的重要引擎。在“長三角一體化”戰略升級下房企把握長三角發展利好意義重大。
之前國務院在 2017 年時發佈的《全面深化中國(上海)自由貿易試驗區改革開放方案》，到 2020 年率先 建立同國際投資和貿易通行規則相銜接的制度體系。
在自由貿易港的發展模式下，未來區內稅務及通關程序將被簡化，並有望進一步放開外匯管制，建立離岸金融中心。
政策帶動下將繼續刺激長三角投資，有助當區建設成為世界最大的城市群。
這種長三角經濟圈的長遠發展的潛力，在經濟財富效應下，人民對高質量物業管理及增值服務的需求及花費將會不斷提升，有利龍頭和區域深耕的的企業發展。
整體來看，“長三角一體化”戰略升級下，以長三角為投資核心區域的規模房企，比如大發佔據了一些先天的發展優勢。
高週轉的項目：
大發制定了項目開發標準，從買地至首開，到銷售簽約、回款等都設有統一標準。
這樣可以確保財務資源有效運用，現金流轉正週期縮短。
大發從收購土地至現金流回正只要 10 個月時間，平均簽約回款比 率亦高達 90%。
在如今房地產業面臨深刻調整，高週轉能力成了房企生存和競爭的考驗。而大發在這塊上做的很好。
與品牌房企合作：
為了更有效以較低價格取得土地，大發與其他中型開發商通過合作方式去開發項目，與其他開發商成立合資公司，共同發展有關土地，避免相互竟爭之下令溢價拉昇。
好的土地太多公司來競爭，合作不失為一種降本增效的方法，同時還能形成品牌協同效應，可以受益於頭部房企的品牌溢價。
經營理念：
大發追求“誠信創新、追求卓越”的經營理念。
通過開發打造精品樓盤項目，為客戶提供優質物業，舒適的居住環境及創造特定定製化的生活場景。
同時大發地產作為“悅居生活服務商”，通過卓越運營，高效的管理，努力為客戶提供情景體驗和高性價比的優質房屋。
結語：
經濟前景依然將充滿不確定性及挑戰性，貿易的摩擦也可能影響全球經濟，併為全球國家帶來潛在增長的地緣政治及蔓延風險。
但大發將順應國家政策和城市發展規律與趨勢，深耕與開拓並行，進一步穩定合約銷售及優化土儲。
憑藉著前瞻性拿地戰略，良好的品牌推廣策略，良好的財務管理和順應政策東風的能力，這些都將使得大發作為超級潛力房企，奔向千億可期。
