今天有房產同行諮詢，問開發商拿地都看哪幾點？
今天在這裡詳細說一下開發商所關注點。
第一板塊：城市基本面
人口：包括城市的總人口，城區人口及地塊所在區域的人口，城市化率是多少？人口近幾年是淨流入還是淨流出？
經濟發展：城市總GDP的總量，人均GPD，人均可支配收入，在全國城市是排名及省內排名，如果是縣城，看是否屬於百強縣。
城市規劃：城市近期沒有大的利好，比如新建機場或者高鐵站，沒有引進大型企業進來拉動經濟。
第二板塊：土地市場
供求關係：近幾年土地供應量，年均土地供應量及目前市場可開發的潛在存量房總量，近幾年的住宅成交總量，年均住宅成交量，這些數據核算出來以後就可以計算大概的市場存量去化週期了，去化週期是開發商重點關注的。另外查詢近期地塊周邊成交的其它地塊的成交樓面價，做一下本地塊的土地成交價格預估。
第三板塊：住宅市場
量價關係，近幾個月的月均成交住宅套數及對應的單價，查看一下地塊周邊其它項目的住宅成交單價，以預估本地塊入市以後項目單價。
第四板塊：規劃條件
土地的容積率、建設密度、綠化率、限高限低等等，根據規劃條件做一下強排方案。另外還要看一下當地的限購限貸政策、住宅預售所具備的條件（核算現金流）、資金監管政策（預售首付款進政府監管賬戶，根據施工時間節點釋放監管額度）。
第五板塊：土地成本測算
根據地質情況核算工程成本，園林成本、小區市政、配建、消防等等，還有市政配套費、公關費用、團隊管理費用、營銷費用等等，核算出地塊的全成本及利潤率，按照公司最低的利潤要求反算公司可承受的土地最高總價來進行舉牌（住宅用地通常都是公開拍賣）。
介紹以上幾點主要是品牌房企所關注的點，針對這些點做一份地塊可行性的研究報告來上投審會。很多小企業沒有這個流程，都是老闆一個人說了算，就根據自己情況舉牌了。
今天就跟大家介紹到這裡，大家有什麼疑問歡迎留言。
