眾多的物業管理糾紛引起了國務院的重視，準備以全國統一的《物業管理條例》來規範已經成為市場化了的商品房和建築物的管理方式與行為，並將這可能對全社會、對城鎮居民生活產生重大影響的法規公開徵求全社會的意見。這不但是公眾共同參與物業管理的行為，也是中國立法工作的進步。現依照《物業管理條例(草案)》的順序提出一些物業服務評估監理機構的看法，希望能對《條例》的完善有所幫助，希望全社會共同討論，以促進立法工作，並建議將《條例》上升為法律，將行政管理處罰的權限上升為司法行政的權限。
一、業主大會的成立問題
1、不應以法規強制性地要求單一業主成立業主大會；
2、不應在房改的新舊體制過渡期間對只有一至幾個少數業主共有產權的建築物管理強制性要求成立業主大會，可用成立管理委員會的方式減少層次；
3、只有無法用協商方式成立管理委員會的情況下才應由多個業主成立業主大會並選舉業主委員會；在不同層次中應允許多種方式行使管理或管理委託權而防止“一刀切”的辦法；
4、新建建築物則應在多個業主共有一個物業時成立業主大會；
5、當有事先的公約時應按公約的約定行事?公約應成為政府文件認同的管理規定，並有一定的法律約束性。
業主大會的召開首先要確定由誰做召集人的法定地位。目前許多小區中已出現的問題是或者開發商組織了業主大會，或者業主自動組織了業主大會，或者居委會組織了業主大會。一個小區中互不承認對方而成立了多個業主大會。在新舊小區中都會有類似的問題，而無法確定其中的真假或都是真的但誰有合法法律地位的問題。確定召集人應兼顧考慮到新舊小區的不同情況和過渡。
目前的糾紛也曾有政府在業主要求下組織召開業主大會而被反對和告上法庭的情況，因此也應有相關的規定防止出現類似問題。
業主公約規定或單獨擁有50%以上份數的業主，有可能與20%以上業主的申請利益不同而造成召集人所召開的會議不被承認或衝突，有必要加入政府的參與與協調的法律條款。
二、業主大會的職責與權力問題
對物業管理企業的委託中包括部分授權物業管理企業行使維護決議和公約的執行權。
當政府需對社區提出管理要求時，不應對業主，而應對業主大會。業主大會應執行政府的指令。
業主委員會的成員及工作人員應有勞務補貼(津貼)。建議津貼標準按管理少於50個管理單位的業主委員會按相當於當地政府規定的最低工資標準發放，並應限定最高額不得高於當地的平均工資。業主大會應對管理與經營的費用收支有監督權，監督一般通過審計進行。
建議建築物保險應成為強制性條款。
當社區公共設施不完善時，業主大會可決議購置完善公共設施。
文件不可能完全規定業主大會的職能，應允許其有維護共同權益的其它行事權力，如社區與社區之間的矛盾的解決等。
三、業主大會的特殊權力問題
物業管理中引起矛盾和爭議最多的主要在於公用部分的使用與管理。當業主大會成立之後整個社區就成為一個整體，權力集中於業主大會而非單個業主。
當業主大會實行多數票表決通過時，應堅持少數服從多數的原則。
對未按時繳費的行為應理解為是對其它業主權力的侵害。如由業主大會實行對物管企業的委託等於是業主大會的違約行為。業主大會有權維護自己的權益並保證委託合同的執行。
物業管理的繳費應變成是業主的利益共同一致的行為，而非單個業主的行為。
四、業主大會基金的設立問題
基金指：1、物業管理的費用；2、業主委員會的維持費用；3、國家規定的公共維修基金；4、物業管理的前期開辦費用。
條例第四十三條執行協商價格的方式並從包乾改為佣金制。
同意和接受管理費預算是業主的選擇，包括購買新建物業時的選擇。一旦同意和接受了該預算建議就必須執行。提高或選擇高額管理費預算是業主提高生活質量的權利，應按市場競爭的定價原則執行。
儘管業主擁有的份數相同，但設計功能、用途不同的建築份數交納管理費的比例不同。商業、辦公的管理費交納係數應高於住宅、公寓的交納係數，高級公寓的交納係數應高於普通住宅。該係數應由當地主管部門確定或按設計功能的差別確定。
規定法定的基金交納基準日是因為從該日起即為業主對業主大會的欠債日。
五、基金的繳納和管理問題
基金的繳納是業主自行約定的責任與義務，非物業管理企業的強制性要求。儘管該收繳工作可能由物業管理企業負責，但業主不是對物業管理企業的欠債。而任何業主的欠繳行為都造成業主大會對委託管理合同的違約，是業主大會對委託物業管理企業的欠債。
不管使用人與業主之間的租用約定中如何規定，使用人並不可免除繳納基金的法律責任。使用人不得以任何藉口豁免該法律責任，並可防止業主不交納該基金和管理費而能從使用人手中收取租金。
不管實際使用人是否是直接從業主手中租用該單位，轉租人可以代業主交納基金的證明釦抵應付業主的租金。
抵押權人等同於業主負有交納基金的法律責任。
現階段基金除存入銀行之外不得用於其它投資，尤其不得用於風險投資。但今後可將一部分餘額基金進行國債交易或委託保底的資金信託管理。
基金管理的賬務中其主要的來源為：
1、為支付日常管理而收取的費用；
2、為公共維修支付而收取的費用；
3、通過公用部位的經營而收取的費用；
4、為支付業主委員會開支而收取的費用；
5、基金繳納中的罰款與存款利息
其主要支出為；
1、日常管理的必要支出；
2、中大型公共維修的支付；
3、業主大會和業主委員會的必要支出；
4、為公共利益而提供的必要支出。
上述中的大部分收繳工作可委託物業管理企業完成，但基金的支出應由物業管理企業提出報告，業主委員會批准後實施除少量日常開支。
六、業主公約問題
業主公約相當於管理區域內部的自治法律，並應在內部的管理中有制約能力。第一業主無權建立業主大會章程?儘管可代擬?，但必須先備案業主公約，才能開始銷售工作。因此應力爭將業主大會章程中有關的議事組織等內容合併於業主公約，使物業買受人在購房前能瞭解業主大會組織章程的有關內容。同時可以不另行設立業主大會章程?而將業主公約作為二者合一的文件。
有可能業主公約是第一業主制定的，因此在公約中特別註明?五?款是必要的。同時是對第一業主未售出物業必須承擔管理費和基金繳納義務的強制規定。
如第一業主在銷售前和公約中已明確了公用部分的權益歸屬和使用規則，則不存在第一業主能將公用部分再轉讓和佔用的問題，也不存在涉及佔用、挖掘等問題了。
公示的通知或多數人已知的會議並不因少數業主未收到通知或未參加會議而被認為無約束力。
物業管理委託合同的雙方是業主大會與物業管理企業，這兩者之間是合同關係，應按合同關係處理?包括訴訟?。而公約中物業管理企業代業主大會行使權利的，不能出現有利於物業管理企業的保護性條款。但物業管理企業可通過業主大會主張自己的權力。
政府的工作任務之一是要保證在充分允許業主行使民主自制權力的同時，防止因民主自治能力無效時使建築物失去控制或管理而處於危險狀態之下。當業主自治過程中出現不能形成統一意見時，政府可在業主提出要求時行使政府的特殊權力，解決上述問題。
七、物業管理企業的服務問題
物業管理企業所定的守則或制度應經業主大會批准，或在業主公約中明確，或在委託合同中授權或批准，成為公約的組成部分
銷售管理辦法中已規定了房屋預售之前必須有物業管理的條件，因此只能由第一業主行使前期物業管理委託權。
不可分割份數與業主份數是物業業權的重要依據，也是業主自治的權力基礎。因此應在物業銷售前就經過預測確定，並以最終測量後的結果為準。因土地出讓合同中可銷售物業的面積是確定的，公用部分是按比例計算的，公用部分的增減並不影響份數的比例。而份數的計算已精確到平方米的100份之一，因此如果最終測量的結果誤差少於3%時，對份數的影響不大。或政府可規定，在實測後允許對份數做出不大於一個係數的調整。
包乾制指以固定數標準收費提供服務，以降低費用支出，取得餘額做為利潤的服務管理方式。
佣金制指由業主決定服務的水平及收費的標準，物業管理企業所提供的所有服務的實際成本均由業主承擔。物業管理企業按提供服務的成本計算收取一定比例的佣金做為利潤的服務管理方式。
八、物業管理企業的招投標問題
目前物業管理服務行業的市場化招聘條件並不充分，尤其是物業建成之前的招投標條件尚可能不完備。因此是否招標選聘物業管理企業不應成為強制條件。當法律已能保證業主的權力能通過充分的民主自治的組織行使時，招投標就並不重要了。第一業主如果不能選聘好的物業管理企業負責管理工作，會影響其的銷售工作，這本身已成為一個限制性條件。
保修的責任在建設部的有關法規中大部分為施工企業的責任。
基金的建立和物業管理的工作只能開展於業主大會成立之前，因此法律上應規定在前期物業管理期間先行建立基金與收費和先行支付管理費用，以保證建築物管理的權力。
對分期分批但按一個總不可分割份數計算業主份數竣工交用的小區，應允許有業主大會和業主委員會過渡的辦法，否則會出現有大量業主入住但無法組建業主大會的現象，或出現一個社區會所只能在前期完工的區域中按份數分配，而後一個完工的業主無法享有份數的問題，或後期完工的業主無法行使權力參與管理的問題。
將資質等級改為技術管理等級更為合適，對物業管理企業而言，其註冊資本的多少並不應成為其資質評定的重要條件。物業管理企業靠管理與服務而非靠公司資產來完成經營活動。因此只要有適當的註冊資本就可能提供優質的技術與服務。
對管理的專業人員職業資格審核是必要的，但最好由當地政府實施，而非全國統一的資格審核與考試。
九、物業管理服務收費問題
一般在業主大會成立之前，已在第一業主行使前期委託管理權時，將該事宜在委託物業管理的合同中按業主公約的規定授權物業管理企業代行有關事宜。業主大會成立後可繼續此項委託工作，也可不再委託。業主大會的基金賬戶歸業主大會，不管收繳與財務工作是否委託物業管理企業代管，但該賬戶的款項支付權在業主大會或業主委員會。
物業管理企業單獨開設的該物業管理區域的賬戶不同於業主基金賬戶，也不同於物業管理企業的法人賬戶。不能用物業管理企業的法人賬戶代替項目物業管理的賬戶，可以防止物業管理企業挪用、混用項目資金，並增加了該賬戶的財務透明度。
根據委託管理的合同，物業管理企業並沒有為業主墊支管理費支出的義務和法律責任，因此應允許保留一筆特別基金以應付墊支。
當建築物及公用部分的產權權益已明確之後，就不存在建設單位或第一業主佔用與轉讓的問題，也不存在物業管理企業任意佔用與經營的問題。原草案中的相關條款可取消。
尤其是採用佣金制方式管理的物業管理企業，不得借任意定價採購或委託專業服務而加大服務的成本，防止提高佣金的提取數額。
普通住宅執行國家定價的無法採用佣金制管家式管理。非國家定價的市場協議價格的管理應限制或不得使用包乾制而應鼓勵佣金制，佣金制有利於競爭。委託物業管理合同之外的價格均應屬非政府管制的市場價。
公共停車場的收費價格應由業主委員會確定，當社區停車位不足時應招標決定，但招標的辦法與方式由業主委員會決定。
業主委員會可用保底價格價格定價委託物業管理企業代為出租或經營公共部位，以調動物業管理企業經營的積極性，有益於業主的公共利益，也可委託用招標方式，並增加物業管理企業的佣金或報酬。
十、物業管理的法律責任問題
一般民法的規定，委託方並不能解除委託事宜的最終法律責任。但物業管理中的委託應由物業管理企業承擔法律責任，否則會出現物業管理企業的失誤造成的損失。由業主大會或委託方負責最終責任的問題。
在向最終用戶收取費用中，公用事業團體組織不得采用由物業管理企業出據無託收劃賬的賬戶收費的方式
物業管理企業此時在代表業主大會履行職責，尤其是需承擔第五十六條規定的責任時更應有法律保護物業管理企業行使權力的條款。
政府主管部門的指令性終止一般為極端現象，政府有權為保護公眾利益做出決定。政府的這種經業主申請的保護性措施無需補償。
物業管理企業應有提前終止合同的權利，但行使該權利應有限制性條件。
業主大會有違約不等於不能繼續履行合同，而嚴重的程度可由地方政府視情況而定。保留選聘的必要時間也是對業主的一種保護，要防止出現管理的空缺，如垃圾清運與管理一天都不能停。
不管何種原因按合同規定應支付的費用應予保證，給予業主大會提前終止合同的權利就應給物業管理企業取得報酬的保證。
對業主委員會的時間限制是為保護業主權益，要求業主委員會主動解決矛盾與問題。
法律上強制物業管理企業不得使建築物管理處於失控現象是政府的責任。
即使已保留了招聘新的物業管理企業的時間，也不能成為原物業管理企業可以使建築物管理區域失控的理由。
