來源 | 譚浩俊微財經
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組4月27日發佈的2020年4月《中國住房大數據分析報告——從深圳到全國的房價漲跌格局與對策》顯示，2020年3月以來，深圳等城市房價率先出現了結構性快速上漲。報告認為，深圳等部分城市當前房價較快上漲屬於結構性上漲，並未出現區域性房地產熱。同時，多數城市房價與交易在受疫情衝擊後都基本恢復，房價總體穩中略升，也未出現市場衰退。
在2月份樓市出現嚴重低迷的情況下，3月份出現小幅反彈，房價也發生小幅上漲，是正常現象，而非樓市整體由冷轉熱的表現。在目前的情況下，樓市整體轉熱、房價整體上漲的條件並不具備。只要堅持“房住不炒”定位，房價就不可能出現整體上漲現象，更不可能整體快速上漲。
事實也是，樓市調控持續到今天，疫情只是開發商在與購房者利益博弈中，就在快要頂不住時時出現的一個小小插曲，或者想繼續死槓房價的一個小小“緩衝點”。實際上，即便沒有疫情，很多企業也已經無力抵抗、無力繼續死槓房價、無力保持資金鍊的平衡。更多情況下，資金鍊已經越繃越緊，唯有降價售房才能渡過難關，避免出現資金鍊斷裂風險。
我們注意到，在疫情面前，一些地方也試圖通過鬆綁樓市調控政策的方式，一方面，給開發商解壓，避免開發商出現資金鍊斷裂問題，給地方金融穩定和社會穩定工作帶來壓力；另一方面，也想以此來推動樓市走出低迷，給地方經濟增長增加一些有利因素。實際是，所有的措施，只是圍繞減緩開發商資金矛盾而展開，除極個別地區想在信貸政策上做文章，試探一下監管機構的態度，但很快就被監管機構的嚴厲監管打回去了。有的迅速展開了檢查，有的則“朝令夕改”。
這也意味著，就算地方政府想在樓市調控上做點文章，也是底氣嚴重不足。因為，他們非常清楚，一旦本地出現房價快速上漲的問題，管理層就會發出警示，並對地方政府進行約談。也許，這也是目前樓市調控遇到的最大難題。地方如何去“因城施策、分類調控”，如何才能避免一收就死、一放就亂的現象，對樓市調控是一次考驗，對地方把握市場的能力也是一次考驗。
不僅如此，從去年下半年以來很多地方以引進人才為藉口調整房地產市場政策的行為來看，也沒有收到多少效果，“房住不炒”的定位，讓地方不敢尺度太大，不敢去碰房價這條高壓線。因此，人才房等優惠政策，在“房住不炒”的定位面前，也就失去了提振房價、提振市場的威力。放在過去，房價早就呼呼上了。只是現在，房價不僅沒上，還呈現整體下行的格局，漲幅逐月收窄，多數城市已經連續近一年房價增幅縮小了。
也正因為如此，深圳等地出現的房價上漲，並不具代表性，也不具可持續性。即便存在上漲的內在衝力，也會被“房住不炒”定位抵消掉、遏制住，無法對房價的整體格局產生影響，甚至無法形成區域性房價上漲現象。
那麼，是否意味著房價只有下跌一條路呢？顯然也不是。原因就在於，經濟發展格局的變化，會讓房價出現結構性、區域性、波浪性上漲。特別像深圳等一線城市，還是存在著房價上漲的內在需求的，是無法依靠樓市調控政策長期壓制的。過度壓制，反而對市場健康不利。所以，可以適度放一放。至於放的尺度，就應當由地方去把握。有“房住不炒”定位，相信地方也不會太放肆。否則，就是自討沒趣。
至於二三線及以下城市，上漲的內在動力就非常小了。除非地方政府暗中推動，否則，按照市場供求關係，絕大多數地區不具備房價上漲的內在需求和動力。保持平穩，才是這些地區的基本目標。尤其是開發商，一般不會再像過去一樣，抱有很大的希望。他們所希望的，能夠按照目前的房價把房子賣出去，並把資金回籠起來，就已經很不錯了，壓根不再想有太高的利益。一旦市場回暖，資金回籠增加，就可以啟動土地市場，讓土地市場不至於過度低迷。這對穩定經濟很重要，對地方經濟增長也很重要。所以，不在調控政策上給地方太大的壓力，讓地方按照“因城施策、分類調控”要求去做，是非常重要的。
總之，只要堅持“房住不炒”定位，房價就不大可能出現整體上漲的格局，基本的格局應當是漲跌互現、跌多漲少、總體小幅下降、市場趨於平穩。如果能夠出現這樣的狀態，樓市調控也就達到目的了。
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