基本案情：
2017年6月6日，宏海卓邦公司與王先生簽訂《濟南市商品房買賣合同》，合同約定王先生購買宏海卓邦開發建設的聚隆廣場XX房屋；房屋總價款XX元；付款方式及期限為買受人應於合同簽訂當日內交納首付房款，剩餘房款由買受人向銀行申請按揭貸款，並委託銀行將全部貸款支付給出賣人，須在2017年6月13日前辦理完畢銀行按揭貸款申請手續；買受人逾期付款的違約責任為逾期超過30日後，出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的1%向出賣人支付違約金，買受人願意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之一的違約金。
宏海卓邦公司與王先生簽訂的《合同補充協議》，協議對《濟南市商品房買賣合同》的條款作出修改或補充。補充協議第四條第3項約定：如因買受人的原因不能按時辦理完按揭貸款手續，買受人的付款方式自動變更為一次性付款，買受人應當在接到銀行不能辦理貸款通知30日內，將剩餘房款一次性付給出賣人；關於一次性付款，買受人應按本合同約定期限支付購房款，否則視為逾期付款，逾期不超過30日的，自本合同約定的應付款期限之第一天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之一的違約金，合同繼續履行，逾期超過30日的（含30日），出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的，買受人應按本合同總價款的1%向出賣人支付違約金，出賣人不解除合同的，合同繼續履行，自本合同約定的應付款期限之第一天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之一的違約金。第4條約定：買受人無正當理由要求解除合同的及經我公司催告拒不履行合同的，責任方須承擔違約責任，按房屋總價款的20%向對方支付違約金。
為購買涉案房屋，王先生向齊魯銀行股份有限公司濟南經十東路支行申請按揭貸款，但直至2018年3月15日王先生補交資料二次申報，該筆貸款審批仍未通過。
2018年6月11日，宏海卓邦公司向王先生髮出通知，內容為王先生在收到通知後3日內到宏海卓邦公司辦理按揭一次性付款手續，並將剩餘未付房款139萬元一次性交納，如未在3日內辦理付款手續，將視為王先生無正當理由解除合同。
2018年6月26日，宏海卓邦公司向王先生髮出通知，內容為雙方簽訂的《商品房買賣合同》於2018年6月16日解除。
另外，宏海卓邦公司向王先生髮出解除合同通知後，王先生通過多種方式找宏海卓邦公司工作人員希望協商解決糾紛，宏海卓邦公司均未出面解決，后王先生又通過12345政府熱線反映問題，也未得到解決。訴訟中，王先生堅持繼續履行合同，並願支付一定的經濟損失。但宏海卓邦公司堅持解除合同，不同意繼續履行合同。
法院判決：
因買受人的原因不能按時辦理完按揭貸款手續，買受人的付款方式自動變更為一次性付款，買受人應當在接到銀行不能辦理貸款通知30日內，將剩餘房款一次性付給出賣人；逾期超過30日的，出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的，買受人應按本合同總價款的1%向出賣人支付違約金。
本案中，因不符合銀行准入要求，王先生的貸款申請未獲批准，雖然其不存在個人徵信問題，但仍屬於前述協議條款中“因買受人的原因不能按時辦理完按揭貸款手續”的情形，王先生剩餘房款的付款方式應變更為一次性付款。對於剩餘房款的付款時間，鑑於宏海卓邦公司未舉證證實貸款銀行向王先生髮出不能辦理貸款通知的具體日期，其於2018年6月11日通知王先生付款，王先生應於收到該通知後30日內向宏海卓邦公司履行支付剩餘房款的義務。至本案起訴前王先生逾期未付款已超過30日，王先生構成違約，宏海卓邦公司根據雙方合同約定有權要求解除合同。
《合同法》第九十六條規定，當事人一方主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。
宏海卓邦公司雖於2018年6月26日向王先生髮出了解除通知，但此時王先生不存在逾期付款問題，不能依據該通知確定合同解除的時間。2019年4月29日，王先生收到本案起訴狀，應視為宏海卓邦公司向其發出瞭解除合同的通知。
律師分析：
根據《商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。
因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
在我們日常簽訂的購房合同中，基本上都是由開發商提供的合同，合同裡一般只約定了開發商對於買受人逾期付款享有單方解除，而對於因貸款未審批通過買受人是否享有享有解除權卻隻字未提。
本案中，根據銀行的說明，可以確認是王先生的原因未能訂立擔保貸款合同，所以出賣人有權單方解除購房合同，買受人還因此要支付相應的違約金。我們在此也提醒購房人：在購房前最好先去查詢一下自己的徵信，防止因貸款審批不通過發生問題後處於被動不利的局面。
