小马哥的公务员备考历
去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，怎么办？一般来说，这种情况下，不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下，供参考。
第一、法律上对这类交易的态度
01、立法态度的转变
我国1994年《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的城市房地产不得转让。
根据这条法律规定，未取得房产证的城镇房地产不得转让，给予了像你这样的期房买卖以否定评价的法律效力。
但2007年施行的《物权法》对此进行了修正，将房产买卖的物权行为和债权行为进行了区分，即物权没登记的，不影响债权合同的效力。
白话就是，双方之间签署的期房买卖合同一般都是有效的，但期房没办产权过户登记的话，产权不发生转移。
02、两部法律规定抵触的情况下，为什么得按物权法规定来？
大额商品交易，还是要吃透、吃准法律规定，不然损失、风险就会比较大。
根据《立法法》的规定，针对同一情况的规定，后法优于前法，特别法优于一般法，法律优于法规。
因此，在期房买卖上，一般是以《物权法》规定为准。
第二、实践层面操作上的一些问题
01、一般操作模式
实践中，通常采用定金协议形式交易。
也就是说，双方就期房买卖签署定金协议，并大体约定交易的一些基本条款，比如，房屋的位置、面积、房号、定金、价款、付款方式、交房时间、过户时间和条件，等等。
这个定金协议的作用是担保，保证双方日后签署正式的房屋买卖合同，并依据双方签署的买卖合同，办理产权过户手续。
这种操作模式的话，不管依据哪部法律规定，合法性上一般都是没有问题。
02、签署买卖合同模式
从各省高院汇编的案例看，司法审判实践结果不统一。
也就是说，即便《物权法》对此已有原则性规定，但依然是不够精准的，并未完全明确期房就是可以买卖的，结合到司法实践，不同的法院对此就有不同的审判结论。
有的法院依然在援引《城市房地产管理法》的规定，否决了期房买卖合同的法律效力，最终否定了双方的交易，让期房买卖合法性存疑，存在风险。
多数的法院还是援引《物权法》的规定，将物权行为和债权行为进行效力区分，肯定了期房买卖合同的法律效力，并予以合理保护。
但依据“定金协议”形式进行交易的，目前看，还未发现有法院判决这类协议无效的案例。
第三、期房买卖存在哪些隐患或者风险？
期房买卖是把双刃剑！
01、对卖方而言
房子已经卖了，但还挂在自己名下，就会影响政策认定，会影响到其他房产的买卖和政策。
比如，卖其他房子的时候，就不能被认定为家庭唯一住房，在上税的时候，就不能享受到政策优惠；另外，如果期房是按揭买的，双方在缴纳定金后，买方反悔，而卖方已经自己掏钱提前结清了房贷，在这种情况下，无疑卖方就会面临较大的经济压力。
当然，在具备过户条件之后，卖方想尽早过户，但买方为了省税，想等满5年、满2年之类的再过户；或者出台了限售政策，需要满多少年才能过户，这时也容易对卖方形成长期的约束，进而损害一些利益。
02、对买方而言
风险还是蛮大的，主要是两类风险：
⑴违约风险
就是房子涨价了，卖方不愿意履行过户手续，想加钱，甚至将房子一房二卖，这个风险是存在的，也是很可能发生的，尤其是房价涨幅很大的情况。
⑵债务风险
就是房子不能过户，还挂在卖方名下，如卖方负债累累，被债权人起诉，期房交易涉及的房产容易成为强制执行对象，存在得不到房子的风险。
因此，期房交易的话，对方双方都是有风险的。
第四、你作为卖方，怎么办最好？
通过上面的分析，相关的操作模式和风险基本都清楚了，那你怎么办最好呢？
01、建议既办理定金协议公证，私下又签署房屋买卖合同，双管齐下保障
这样做的目的在于化解合同无效的法律风险，不管怎样，都可以保证至少有一份合同是有效的，则交易就不容易被法院否定。
办理公证的目的，在于增加第三方法律审查，给对方形成心理上的震慑力，便于合同履行。
02、如果你是按揭房的话，建议先把房子挂出去，等双方确定要交易了，把合同细节商量妥当了，并且让对方出资还款的条件下，才能正式交易
这样做的目的，上面已经分析了，就是防止被买家“崴”到，造成自己的经济压力。
03、建议通过中介交易，增加第三方监督和见证
如果自己挂出去卖的话，缺乏中立第三方的监督和见证，有些事情可能说不清楚，有第三方见证和监督的话，可以化解掉一些风险，免除一些证明责任。
04、建议对办过户时间进行限制和明确约定
这款约定的目的在于防止对方为了省费用拖时间，对卖家限制的时间过长，损害一些预期利益。当然，如果遭遇限售政策的话，那就没办法。不过，也可以在合同中对此情况进行约定。
05、不管付款怎么付，都建议银行卡转帐进行，不要收现金
买卖合同签了，款付了一些，可能就涉及交房问题，而一旦交房后，主动权可能就丧失了，这样的话，收、付款问题可能出现扯皮，就建议不管是定金，还是房款，都通过银行卡账户进行，取证更简单，证明力也强。
06、交房时间也很重要
一般来说，对买方而言，不管是卖方一房二卖，还是负债强制执行，买方对房屋的占有都享有优先权。对卖方而言，款没有完全收到，房子先交出去了，就面临着交易主动权的丧失。
因此，房屋交付时间就变得尤为重要，这个时间点，建议在95%以上房款收到后再履行交房手续更为稳妥。
07、如果能更名，那对双方而言，都是最好的
一般来说，契税发票未打印，契税未交，开发商未向房管局提交办理产权的楼盘资料，往往都是可以办理更名手续的。
能不能实现这个目标？就看你们的本事了。
期房交易在实践中很常见，安全、顺利交易结束的很多，但扯皮、违约的也不少，不管是卖方，还是买方，在期房交易前，都应当有充分的思想准备和预留方案，绝对的风险都是难以杜绝的，只能尽量预防。
房坛法菜
去年买的期房，合同已经备案，现在就想卖掉，这可能是买房时冲动了，或者家庭经济状况发生了变故。但是，这个房子能不能卖是个很大的问题，这主要取决于房屋是否已经交付。如果房屋尚未交付，现行法律是禁止转让的，所签订的房屋买卖合同也是无效的。如果房屋已经交付，只是尚未取得房屋权属证书，那么，现行法律虽然规定不可以转让，但是，所签订的房屋买卖合同还有效的，只是买卖双方可能需要承担较大的风险。
禁止尚未交付的期房再次转让以及认定房屋买卖合同无效的法律依据
01
我国于1994年7月5日颁布了《城市房地产管理法》，自1995年1月1日开始实施。该法第四十六条规定：
商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
也就是说，未竣工的预售商品房能否再次转让的问题，《城市房地产管理法》并未做出具体规定，而是授权由国务院决定。此后十年间，国务院也并未就此授权做出规定。直至2005年，在《国务院办公厅转发的建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号文）中，才根据授权完善了该条法律规定。建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定：
七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
因此，自2005年5月9日国务院办公厅下发【2005】26号文开始，将购买的未竣工交付的预售商品房再次转让，即属于法律禁止的行为。
02
《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形：（五）违法法律、行政法规的强制性规定。
显然，将购买的尚未交付的期房再次转让，符合《合同法》第五十二条规定的无效合同的法定情形。因而，签订的合同属于无效合同。
已竣工交付的房屋，即使尚未取得产权证，不影响再次转让合同的效力
根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，不得转让的房地产包括：（六）未依法登记领取权属证书的。请注意，这里的措辞是“不得”，而非“禁止”。
也就是说，根据这一条款，已经交付但尚未取得房屋权属证书的房屋也不得转让。但是，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条解释，《合同法》第五十二条中的合同无效的法定情形“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”指的是效力性强制性规定。
因此，在实际案例中，人民法院通常认定，《城市房地产管理法》的第三十八条的第（六）规定，不属于管效力性强制性规定。尽管交易的商品房没有取的房产证，但是，买卖双方签订的房屋买卖合同是合法有效的。这对于出现交易纠纷时，买卖双方维权是至关重要的。
买的期房只是备了案，想出售该怎么办？
分两种情况说明：
1、房屋尚未竣工交付
如前所述，这种情况下，买卖双方签订的房屋买卖合同属于无效合同，对于双方来说都存在着极大的风险，尤其是买方风险更大，可能钱房两空。如果出现交易纠纷，很难维权。
一般像这种刚买了期房还没交房就想卖的，十有八九都是按揭购房，那么可以想象一下，哪个人会愿意冒着巨大的风险去买这样的房子。买方可能需要替你解押，又办不了手续，如果你将来由于房价上涨违约反悔索要房子，买方很难不受损失。所以，这种情况下，几乎没有可能把房子卖出去，除非买家脑子进水了。唯一解决办法是等交了房再做打算。
2、房屋已竣工交付
根据前面的论述，这种情况下的交易合同合法有效。理论上，可以交易。但是，买方无法办理按揭手续，只能是全款。如果题主也是全款买的房，还好一些，双方可以通过合同条款约定日后取得房屋产权证的过户条件及违约责任。只要合同条款严密，还是可以做到。
如果题主是按揭购房，则需要自行筹集资金解押，然后，才可以签订房屋买卖合同。否则，也不会有人接受。正常情况下，需要拿到房屋产权证后，才容易成交。
小猪房论
只有等房产证下来之后才能挂牌交易的，在房产证没有下来之前，是卖不掉的。
我们经常会到购买的期房房产证没下来，想卖掉的事情，事实上，没有房产证的房子是卖不掉的。
我刚刚做房产的时候，我经常听别人说房产证没下来的房子，可以直更名，这样可以卖掉，还不用缴税，多好啊，我那时候什么也不懂 也比较相信这种事情，后来我想明白了，哪里有什么直更名的事情呢？
想一想也就能明白了，如果没有房产证，就可以直更名，就可以不用缴税的话，那么这就是超级大漏洞了，以后都不用办房产证了，都可以不用缴税纳税了，那么，要少交多少税呢？
事实上，直更名不存在，没有房产证的房子，就算是有人买，签的合同也是无法收到法律保护的，不管是对卖房人还是买房人来说，都是不受法律保护的。
当然了，对于买房人来说，风险是最大的。
因为没有房产证，合同不受法律保护，真的出现什么问题了，是很难用法律武器保护好自己的。
再者，就是没有房产证，就无法办理产权的过户，这时候，房产在卖房人手中，如果卖房人有什么变故，买房人的利益无法得到一点点的保障，比如说，卖房人欠别人钱，房子被查封了，比如说，卖房人婚姻出了问题，夫妻有一方不同意卖房了等等，问题太多了。
所以说，房产证没有下来的期房，只有等房产证下来才能卖掉的。
