我是杭州鄒祺明律師，抵押權的一個顯著特徵就是對抵押財產擁有優先受償權，一旦抵押財產被拍賣，得到的拍賣款應當優先分配給抵押權人，有剩餘的才分配給普通債權人。房產中存在多個抵押權的，存在拍賣款不足於清償所有的債務，可能即使設立了抵押最終還是無法追回欠款。對這個問題我來舉個例子詳細說明。
老王向張三、李四、翠花各借100萬，老王用一套120平米房產作為抵押，並辦理了抵押登記。老王無法償還債務，張三、李四、翠花將老王起訴到了法院，法院判決老王歸還他們各100萬元，共計300萬元。案件進入執行程序，法院拍賣老王的房產，除去拍賣費、訴訟費、執行費後，只剩下200萬元。對於這200萬元如何分配？
我國的民法的處理主要看先來後到。看設立抵押的登記的時間，如果抵押權設立的時間為張三先於李四，李四先於翠花。那200萬先拿出一百萬元分配給張三，剩下的100萬分配給李四，翠花一分得不到。先登記的抵押權優先於後登記的抵押權。若他們三人中都是同一天登記的，分配拍賣款的順位相同，按照債權比例清償。張三、李四、翠花平均分配200萬元。
最後，特別提醒，不要用押房產證的方式，押房產證不符合抵押權設立的規則。辦理抵押一定要去不動產登記中心辦理抵押權登記，若未辦理登記，抵押權未生效。後順序的抵押權人，對於借款人按期履行義務的，應當早於其他抵押權人通過訴訟解決，早起訴早拿到判決，早申請強制執行，抵押財產不夠分的，還可以強制執行債務人的其他財產。
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