隨著金九銀十的來臨，逐漸擺脫疫情影響的樓市不斷升溫。受國內政策管控影響，融資通道開始收縮，房企紛紛加快融資節奏，為即將迎來的償債高峰做準備。
融資環境收緊 境內融資節奏加快
9月16日，銀保監會印發了《關於加強小額貸款公司監督管理的通知》，進一步加強了對小額貸款公司監管，不得用於房地產市場違規融資。
據克而瑞數據顯示，9月房企單月融資發債總額為651.44億元，同環比實現較大增長。其中境內債408.90億元，環比上漲10.3%，同比大幅上漲140.8%。
具體來看，碧桂園單月發債總量約88.9億元，佔據首位。主要由於其發行了於2023年到期的78.3億港元4.50%有抵押擔保可換股債券，以及於9月24日發行的20億元公司債。
其次，中國恆大以單月發債總量50億元緊隨其後。9月22日，恆大地產成功發行40億元公司債券，票面利率5.8%。
中原地產首席分析師張大偉表示，整體看，境內房地產銷售有所緩和，大部分企業銷售增加，但為了應對市場變化，加快儲備資金，房企抓緊增加融資手段，儘量大額度融資。雖然部分企業融資成本低於6%，但也有企業融資成本超過13%。
政策當前，迎來償債高峰
9月26日有消息稱監管部門要求12家試點房企需在2023年6月30日前完成降負債目標，包括碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。
據克而瑞數據顯示，9月房企債券到期數量為32筆，共計金額458.25億元。其中到期金額最高為世茂集團於2015年發行的60億元公司債，該筆債券已於2017年提前贖回1億元。其次，萬科A於2015年發行的50億元公司債將於9月25日到期。
與此同時，碧桂園於2016年發行的41.7億元公司債也於9月到期。合景泰富、花樣年、綠城中國以及綠地控股分別有1筆20億元票據將到期。
除此之外9月17日，中國恆大發布公告稱，提前贖回2020年到期的15.65億美元票據，票面利率11%。
值得關注的是，多筆大額融資計劃獲交易所受理。其中包括平安不動產100億元小公募短期公司債獲深交所受理；金隅集團80億元小公募公司債獲上交所受理；招商蛇口41.5億元ABS獲深交所受理；碧桂園30億元ABS獲上交所受理以及華潤置地30.01億元ABS獲深交所受理等。
同時三家房企票據註冊申請獲證監會批覆。包括紅星美凱龍60億元公司債券；棲霞建設15億元公司債券以及中南建設20億元公司債券。
補倉需求增長，境外發債持續發力
據克而瑞數據顯示，9月房企境外債券融資268.98億元，環比上升21.7%，由於去年同期發債基數較大，同比下降至35.9%。
此外據中國網地產不完全統計，9月房企融資數量12筆，其中佳兆業集團2筆融資金額共計6億美元，趨之首位。其次，中國奧園與時代中國控股分別發行3.5億美元優先票據，票面利率均為6.2%，且均於2026年到期。
從發行成本來看，鑫苑置業3億美元優先票據為最高，票面利率高達14.5%。當代置業2筆票據票面利率均高於11%。
從發行期限來看，中國奧園、時代中國控股2筆票據期限最長為6年，佳兆業集團、正榮地產為5年，龍光集團、寶龍地產則為4年。
克而瑞研究院表示：境外債權融資環比實現較大幅度的上升，或許由於9月14號央行潘功勝表示“央行將會同住建部以及其他的相關管理部門，跟蹤評估執行情況，不斷完善重點房地產企業資金監測和融資管理規則，穩步擴大適用範圍。”之後，“三條紅線”管控態度越來越清晰，業內金融調控將成常態化下，房企加緊在調控落實前大力融資所致。
