粵港澳大灣區內地九個城市裡，哪裡的房地產最具投資價值？這個是我近年來收到最多的問題之一。
自從粵港澳大灣區發展規劃綱要出臺之後，大灣區房地產投資更加火熱了。今年雖然受到疫情的影響，但深圳的房價在上半年還是出現較大幅度的上漲，從而引發更嚴厲的調控。當然在715新政之後，這種火熱的局面似乎有所降溫。
從大灣區內地九個城市來看，對於房地產投資來說，深圳的大部門區域和廣州核心區域理所當然是處於第一梯隊的。但存在一個問題是，這些地方的房價已經非常高了，但是不代表最具有投資價值。為這些地方的價格已經很高，繼續往上漲的難度肯定比更大。
現在很多在大灣區的進行房地產投資的投資者希望找到如同當年的深圳龍華和沙井的地方，價值未被市場完全挖掘、未來的增長空間很大。目前來看，有三個區域比較受投資者關注：
廣州南沙、中山（翠亨新區）和惠州惠陽。
關於這三個地方的房地產投資價值，我來說說我的觀點。
我必須明確一點，大家願意投資這三個地方，最基本的判斷就是認為深圳和廣州的外溢需求會流到這幾個地方來支撐這幾個區域的房價上漲。那麼吸引深圳和廣州人口流入的，尤其是深圳，首先要看交通條件是否便捷。
目前來看，這三個地方交通條件沒有哪個地方的優勢更明顯，勉強來說南沙和惠陽比中山有優勢。但投資畢竟是投未來，從未來的交通條件改善來看，深中通道的開通將會大大改善深圳到中山的距離。深圳到南沙的交通條件在短時間估計不會有很大的改觀，目前深圳可以通過虎門大橋、南沙大橋和高鐵站（南沙慶盛站）到達南沙；但南沙有另一個優勢，南沙除了承接深圳的外溢也會承接一部分廣州城區的外溢，畢竟廣州的地鐵已經修到了南沙。惠陽區的交通改善就等著以後深圳的地鐵什麼時候修到那邊去了……
除了考慮這些交通改善的問題，我們還要看看這些區域跟深圳什麼地方比較近，畢竟需求外溢、交通能到達，如果通勤時間特別長也意義這不大。深中通道連接是深圳的寶安區，南下就是南山區，基本上接壤是深圳經濟活躍區域之一、人口密度高。南沙其實離深圳核心區還是有點遠，主要是與深圳西北部的沙井以及東莞的濱海灣新區比較近，當然沙井和東莞濱海灣新區或許未來也是經濟比較活躍區域之一。惠陽與深圳的坪山接壤，這個是接壤，沒有被珠江隔斷（哈哈）。但是坪山是在深圳的東北區域，相對於來說經濟比較落後一些。從這個角度來看，這個因素的排名是
中山翠亨新區、南沙和惠陽。最後，我們來看看這幾個區域的未來的發展規劃情況。南沙在珠江口位置，是廣東自貿區的組成部分之一，廣州這幾年似乎也很在意南沙的發展，地鐵都修過去了。而中山翠亨新區和惠陽，受制於城市經濟的問題，規劃上確實沒有什麼很大可圈可點的地方。這規劃的這因素上，南沙可以說完勝翠亨和惠陽。
當然，投資這個東西，要獲取更大的收益，除了要考慮哪個區域價格以後會漲的高之外，還要考慮你獲取成本的問題，也就是你買入價格。買入成本和未來的價格決定你的投資收益。目前惠陽住宅的價格在1.2-1.6萬元/平米，而南沙的住宅價格在2.2-3萬元/平米，中山翠亨新區1.5-2.5萬元/平米。從目前的價格來看，惠陽更具有優勢。
講了這麼多，最後收個尾總結一下，如果從現狀及可預期的未來來看，買房投資的話，惠陽相比來說有一定的優勢，但是它主要問題在於供應太大、深圳的地鐵遲遲修不進去；它的機會在於併入深圳管轄，那這些問題也就都不是問題了。中山翠亨新區，最大的預期就是深中通道的開通，但這個預期早就炒過了，關鍵深中通道能承載多大的交通流量？所以現在的房價基本上也透支了這個利好，預計房價在深中通道開通之後不會有太大的漲幅，想象空間還是小了點。對於南沙，深圳人真的會去那邊住嗎？有點夠嗆，現在的價格也有點熱了，除非未來它的發展能像它的地理位置一樣成為大灣區的中心，但你覺得這種可能性有多大？
