昨日，安家西安《最高优惠30万！7.5折、首付10%…西安52个优惠楼盘大全！》这篇文章引起了网友广泛讨论！
讨论的焦点在于“真实性”，开发商房企花式营销，是真优惠，还是“假割肉”？
大多数所持观点是优惠有水分，羊毛出在羊身上，优惠套路而已！
其实这样的情况确实有，但仔细对比辨别“真割肉”的开发商和楼盘也存在。
昨日整理的52个优惠楼盘，西咸新区不限购的楼盘，还有公寓，数量最多，因为此两类楼盘价格可控，优惠活动力度也大，相对覆盖的人群更广，就不挨个细说，但有几个典型的楼盘可以一看究竟。
如：恒大文化旅游城7.5折优惠、远洋御山水最高减30万；奥园和悦府首付首期10%。
恒大7.5折全国大多数楼盘执行，是否真7.5折，老老实实优惠的可信度遭到质疑！
而据房博士了解，西安参与优惠的恒大文化旅游城房源是先调涨价，涨幅在20个点左右，75折优惠之后价格在9000左右！
而不是网友们想象的优惠之后单价6-7千！
奥园和悦府首付首期10%，后期样板间收售楼部开放了，再交其余的首付，优惠也只是送物业费，送车位使用权，并没有实际在总价上优惠一点半点。
如果仔细看过那份优惠统计表会发现，直接在总价上减的楼盘不多，大多数是减2万-3万，减10万的是世茂璀璨倾城一口价房源，而目前减20万及以上的也只远洋御山水一家！
总价直减优惠，说白了就是降价20万-30万，那么远洋御山水就是西安首个降价幅度最大楼盘！
就连同片区的隔壁“难兄难弟”金科博翠天宸都不敢这么减！
来看金科博翠天宸、远洋御山水优惠力度对比。
远洋御山水
优惠方式：5000元锁定房源，总价立减20万；同时2人成团团购，房源总价再减10万，最高优惠30万，仅限125平！
金科博翠天宸
优惠方式：特价房40套；交3000元抵2万元房款
相对比以上远洋御山水的“割肉”直减，金科博翠天宸是不是显得薄弱但真实许多。
金科博翠天宸是金科在西安开发的第三个项目，属于金科的“博翠”系列，打造高端精装住宅项目，金科在陕西还有金科天籁城、金科世界城等两个项目。
金科博翠天宸和远洋御山水登记时间很接近，共推出1068套房，最后登记核验通过家庭222个，情况并不乐观。
这次金科参与优惠的户型种类比远洋多，110平，120平，143平，但降价幅度没有远洋大。
这两个楼盘紧邻，并且开发商品牌、首批次产品类型、价格等方面，差异不是特别大。为何唯独远洋御山水降价如此大幅度呢。
远洋御山水“真割肉”还是“假噱头”？
远洋御山水优惠房源只针对125的户型，首次备案是2019年12月17日，房博士找到了当时的备案价一房一价表，对比了这次直减的户型。
（注：远洋御山水是浐灞生态区八家堡村改造项目）
而此前远洋御山水首次开盘时优惠只是99折、98折、95折而已。
看来这一次“割肉”是真，也坐实了远洋御山水就是西安首个降价幅度最大楼盘！
远洋御山水为何要“降价甩卖”？
先回顾一下先前的登记情况，项目登记时间2019-12-19 08:00至 2019-12-21 18:00，共297套房源，最后登记核验通过家庭163个，少于房源套数，无需摇号，自行销售。
登记情况并不理想，项目首开遇冷！
再看远洋御山水所在的未央湖板块，用几个简单的词总结现状就是，没配套、没人气、远，但可发展！
未央湖板块有着天然的环境优势，紧靠国家湿地公园、双河交汇，又毗邻未央大学城，与奥体中心对望，也算是资源不错。
后期地铁14号线、10号线将会为板块提供出行便利，但目前整体版块内交通不便利，教育和商业资源缺失，周边距离大型的商业中心较远，稍显荒凉。
远洋御山水属于城改项目，整个区域属于改造片区，周边分布有多个安置房小区，同时还有待拆迁改造的一些建材市场。目前人居环境一般。
未央湖板块的热度不够，片区打生态环境牌，但还缺少必要的基础配套支撑，买房人对该板块缺少投资信心，区域内在售楼盘自然也遭到冷落和挑剔。
未央湖板块已经进驻的房企除了碧桂园、华远、远洋、金科之外，还有金茂、新城控股、东原、恒泰。
目前已知在售的只有金科博翠天宸、远洋御山水，前两者价格相差不多，待售的有未央金茂府、金茂府参考长安金茂府价格预计会在2万+。
远洋御山水、金科博翠天宸以及未央金茂府这三个项目均位于北辰路上，项目距离较近，周边配套基本一致。
此次远洋御山水大幅度降价，对维持未央湖板块价格平衡非常不利，对竞品楼盘也十分不友好。
再看开发商远洋入西安路程，与隔壁金科开发商已经进入西安市场6年时间，部分项目已经交付不同的是，远洋进入西安的时间要晚一些。
首先知名度就没有打开，截至目前远洋在西安独立开发的只有一个非常小的盘远洋·落子栖。
其次，土地储备没有跟上，之后的远洋合能枫丹唐悦、远洋合能枫丹江屿都是与合能合作开发，其中枫丹唐悦是接手的烂尾盘，销售也一度困难，就算是西安楼市火热的上半年，枫丹唐悦还打出了首付分期的策略。
刨除以上合作开发的楼盘，远洋御山水实则才是远洋在西安独立开发的第2个项目。
但前期没有打开知名度，加上遇到烂尾盘，对开发商口碑有一定影响，可以说远洋在西安的表现十分“水土不服”。
远洋御山水这次“割肉”降价甩卖，对销售量上涨会起到了助推作用，也能加速资金回笼，缩短周期。
但是降价能“保质”吗？
作为一个刚需盘，对装修的档次、硬件等本就不能抱有太多期待。这下又凭空减掉30万，精装小高的房屋质量还能期待吗？
在西安还没交付小区作为参考的远洋，其开发的远洋御山水虽然降价力度最大，但房子关乎很长一段时间的居住幸福，各位还是慎重考虑吧！
