1
金九不在，住宅成交锐减32%
近日，郑州市住房保障和房地产管理局发布了《2019年9月份郑州市房地产市场销售数据》。数据显示，9月份，郑州全市商品房批准预售面积313.04万平方米，其中商品住宅批准预售面积216.91万平方米，非住宅批准预售面积96.13万平方米。其中，郑州全市商品房销售27347套（间），销售面积272.68万平方米，销售均价11307元/平方米。
其中商品住宅销售18906套，销售面积215.3万平方米，销售均价11606元/平方米。
非住宅销售8441套（间）,非住宅销售面积57.38万平方米，非住宅销售均价为10184元/平方米。
郑州8大主城区详细的销售数据：
而对比2018年的数据，可以看出，销售面积、销售套数均整体呈下降状态，其中，商品住宅降幅最大，同比锐减约32%。
2
银十收尾，房价已经悄悄下降
不仅仅是销量，在一片观望情绪中，房企为迅速回款开始频频推出降价、特价房。
比如郑州公认的价值高地北龙湖，有项目特价房直降6000元/㎡；有项目临路下调价格2000-3000元/㎡，最便宜的37000-38000元/㎡；还有项目清盘特惠28500元/㎡起步；有项目毛坯价更低至23000元/㎡起步……
北龙湖之外，炮火更甚。
双湖科技城，某项目原价精装12800元/㎡，现价11400元/㎡；经开区物流区，某项目原价12000元/㎡，现价9500元/㎡；高新区，某项目原价精装17000元/㎡，现价14000元/㎡；
荥阳，某项目原价8600元/㎡，现价7700元/㎡；平原新区，某项目原价8300元/㎡，现价精装7200元/㎡，毛坯5700元/㎡。
需要5成首付款的公寓，有开发商主动提出客户只用掏3成首付，其余2成由开发商垫付。……
3
高压调控，是市场遇冷的主要原因
郑州楼市开始下行的分界线，很明显是从2019年下半年开始。从国家到地方频繁出台的调控政策，让郑州楼市戴上一道又一道的“紧箍咒”。
据统计2019年前9个月合计415次调控，平均每个工作日有2次以上调控，刷新了历史纪录。而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年密集提及，累计看，中央各部委在2019年累计已经发布过25次讲话或政策，要求防范房地产金融风险。
同期，郑州市有关部门也加大了对“首付分期”等违规现象的查处力度，售楼部优惠政策对购房者的吸引力有所降低。各种负面楼市新闻，让购房者的观望情绪和悲观情绪越来越浓。
这，才是本该在9月10月份“旺旺旺”的郑州楼市一片冷风凄雨的终极原因。
很多地产开发公司内部会议都提到了“做好过冬准备，先想办法生存”在主题会议。
在市场开始下行的时候，先解决生存问题才能在下一个旺季到来的时候有机会迎接春天。
这就不难理解，在购房客还没有退场的时候，市场反应快于购房客户的部分开发商，第一时间先开始通过降价来抢占市场。生存，才是市场不好的时候的第一要义。
4
现在是买房的好时机吗？
市场不景气，房价开始下降，那么对于购房者来说是机会吗？
别急着冲动，先考虑好几个问题：
一、表面上看，房价的的确确降了。但是，降价的同时，很可能伴随降低标准降低配置 。
2018年本应是“成品房元年”，但下行的市场逼迫很多开发商将原定的精装修交付改为毛坯交付。
没开过盘的新楼盘价格低于周边还好解释，开过盘的楼盘如果降价，首先要考虑的是老业主会不会砸售楼部。“降标降配”无疑是最省心的借口。当然，有可能不是借口，而是事实。
今年8月举行的2018博鳌房地产论坛上，绿城房地产建设管理集团有限公司董事长李军说，他一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的。这和开发商高周转、控成本的运转模式息息相关。房价下跌，无疑会让开发商雪上加霜，房屋质量更加没有保障。
二、除了降标降配，购房者还须注意的是：买房子，很大意义是买楼盘本身及其周边的资源配置，尤其是教育、商业、交通、医疗等资源配套。郑州最好的资源配置大多在三环内，三环内的房子也更抗跌，这点毋庸置疑，但三环内的楼盘越来越少，甚至四环内的好项目也开始变得稀缺，郑州的库存周期只有半年左右，在这种情况下，你确定你要继续等下去而不是抢占好资源？
三、郑州的房价，能有多大的水分？毕竟近几年，土地拍卖价格倒挂，拍到地王的开发商也都压力山大，政府限价已经将开发商的利润压缩再压缩，很多项目开盘就要赔钱。
楼市下行，的确是又到了韭菜生长的时间，即使是刚需，也不用再着急忙慌的恐慌性订房。不要总是迷信全国排名TOP100，也不要总是盯着便宜的房子，那些一直被业主们奉为良心楼盘的开发商才是你应该重点关注的。
