今天看到一份數據，關於土地市場的。
4月17日上午，自然資源部國土勘測規劃院發佈2020年第一季度全國主要城市地價監測報告。
報告顯示，一季度，全國主要監測城市，商服、住宅、工業地價環比增速分別為-0.22%、0.34%、-0.08%，較上一季度分別下降0.70、0.32、0.48個百分點。
重點關注的是住宅數據，一季度主要監測城市中，住宅地價下降的城市34個，較上一季度增加16個。
此外，84個城市的地價增速穩定在-1.0%～1.0%。住宅地價上漲的城市68個，較上一季度減少16個；環比增速超過3%的城市3個，較上一季度減少3個。
請注意，即便碰到了罕見的短期事件衝擊，地價的波動依然很窄，84個城市地價振幅不足1%，甚至還有68個城市地價不跌反漲。
這與我們的常識似乎是矛盾的，畢竟1-3月份，各行各業都不太景氣的大環境下，GDP甚至都創出了6.8%的負增速，地價緣何如此堅挺？
筆者認為，最根本的原因，還是由於核心一二線城市供地不足造成的，因為住宅用地指標緊張、核心城區擴張較慢，在人口常年流入的基礎上，成為房價長期以來上漲的根源，類似深圳、廈門這些中心城區較小的城市，樓市稍有好轉，地價、房價就迅速推高。
這當然也是調控的關注點，也是今天我們要重點討論的主題：國家連發了2道“土地令”。
4月份以來，關於土地市場的政策有兩個。
1，高層發佈了一份關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見。
其中共有9個大項，32條細分意見，位列第一大項的，就是“推進土地要素市場化配置”。
具體要求中提到：制定出臺農村集體經營性建設用地入市指導意見，完善土地利用計劃管理，實施年度建設用地總量調控制度，增強土地管理靈活性，推動土地計劃指標更加合理化，城鄉建設用地指標使用應更多由省級負責。實施城鄉土地統一調查、統一規劃、統一整治、統一登記。推動制定不動產登記法。
注意，這項要求中提到了3塊地，即“農用地”、“集體經營性建設用地”、“宅基地”。
關於這3塊地的新政，可以說是最大的亮點。
拿“集體經營性土地入市”來說，去年的土地管理法中已經清除了法律障礙，這部分土地入市，不會衝擊商品房體系，更多的是增加工業和商業用地，或用於保障房、租賃房建設。
新規下，徵地按照區片綜合地價進行補償，允許集體經營性建設用地入市，入市須經2/3村民同意，明確只因公共利益需要才可徵地，鼓勵自願有償退出宅基地。
壯大租賃市場一直都在提，但規模遲遲沒有做出來，一是因為土地增量不足的問題，在舊體系中，都用來招拍掛了，二是因為開發商和各城市沒動力做，不賺錢的事，大家都不是很踴躍。
但是，集體土地不用來蓋商品房，只用來建租賃房，蓋成之後的產權歸集體，可以找開發商代建代運營，各城市在土地收入沒有減少的前提下，需要做的只是讓租房者和購房者擁有同樣的學區、醫療等權利。
拿“宅基地”來說，新規下可能有1億畝宅基地要盤活！
中國科學院地理科學與資源研究所在2013年的實地調研及綜合測算，全國宅基地總共約有2.7億畝，其中空置約有1.14億畝。
隨著時間推移，7年時間過去了，荒廢的宅基地必然在1億畝以上，這麼多地塊閒置在那裡，很多進城打工的農民工群體，落戶城市的新市民，每年連家都不回一趟，造成了巨大的資源浪費，盤活就成了大勢所趨。
以重慶曾經發過的“地票”為例，農民提出復墾申請，復墾土地中抽出一部分做建設用地。地方發行相應的“地票”，地票收益按照85:15的比例在農戶和村集體之間分配，農民一次少則分幾萬，多則分十幾萬。
閒置的宅基地登記盤活，農民又能得到收益，這才是未來土地市場的大趨勢，與集體土地入市是一個道理，能帶來各參與主體的收益，大家也不用擔心這些宅基地進入房地產市場流通，可以說是一舉多得。
2，土地管理制度出現變化，賦予省級更大用地自主權。
根據高層發佈關於授權和委託用地審批權的決定，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市批准。
首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等八個省市，試點期限1年，在這8省市，除了非永久基本農地外還將永久基本農地審批事項權利下放。
招商證券房地產研究團隊發佈的數據顯示，截至2017年底，總農地約為20.23億畝，其中永久基本農地約為15.5億畝，也即永久基本農地規模較大，是18億畝耕地紅線的重要保障，轉建設用地或帶來較大影響，需要先行試點。
如何理解這個新政策呢？
一方面，我們看到試點的8個省市，基本都是一二線城市。
江浙滬位於長三角，廣東位於珠三角，京津位於京津冀城市圈，這些經濟發達的區域，因為常年湧入人口，土地批覆較慢，且城市擴張速度不夠，嚴重拖累了房地產市場的供求平衡，從這個角度看，未來大型城市的邊界可能會加速擴張，因為它們可以動用“永久農田”以外的部分。
另一方面，中西部、西南、西北、東北的省市，“永久農田”的紅線依然非常明確，不會有一絲一毫的觸動。
因為這些地方都是人口流出區域，只需要把土地批覆建設的權限下放到省級就可以了，當地的基礎設施比如高鐵、城鐵、公園、道路建設速度會加快，但不會影響當地的樓市。
地方擁有土地使用自主權是3月下旬的政策，而“3塊地”的新政是4月中旬的新政，這兩道“退房令”，無疑會對房地產市場形成長遠影響。
正如上文所說，偏遠三四線城市的供地依然會被嚴格限制，而大城市因為常年累月的流入人口，會有更多的待開發建設土地指標向一二線傾斜，超大城市未來會越來越多。
在這裡要恭喜兩類人，他們可能會從土地政策中受益。
1，一二線的城鄉結合部居民。
農用地轉建設用地，空置宅基地盤活，集體經營性土地入市，最先惠及的是哪個群體？
當然是一二線城市周邊的城中村居民，像環京、環滬、環深等地的縣城，已經出現了類似的跡象。
這些區域能享受到大城市帶來的外溢，沒辦法在主城置業的人口，源源不斷的吸引到周邊，卻因為土地要素的原因，無法實現大量的住房供應。
此時就需要宅基地和集體經營性土地入市，既能提供廉價的租賃房、保障房，當地農民能享受到土地出讓帶來的收益，又不用擔心當地房價飛漲。
2，準備在大城市裡落戶的流動人口。
從3月份至今，蘇州、瀋陽、南昌等地先後發佈了落戶搶人的政策，門檻越來越低，以前還考慮本科或碩士，現在大專甚至中專就可以。
事實上，搶人落戶也是房地產市場的另一個趨勢。
在土地要素放開後，廉租房蓋起來，商場、醫院、學校建起來，能不能吸引到人口才是最關鍵的因素。
同樣在4月中旬，有關部門印發了《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》的通知。
其中提到：督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制。推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制。
也就是說，300萬人口以下的城市戶口已無任何門檻，即便是300-500萬人口的Ⅰ型大城市，500萬-1000萬人口的特大城市，農民工、大學生、高學歷人才依然是互相爭搶的落戶對象。
因此，對這一類準備在大城市落戶群體來說，未來得到的條件會越來越優惠。
