原創 阿文 成都房管家
最近，阿文一位朋友非常想要換掉自己4年前買的“老破小”房子。原因無他，來蓉打拼多年，生活條件逐漸變好了，再加上最近二胎寶寶呱呱墜地，也有上學需求。夫妻兩人都想換個空間更大，各方面更優越的房子，爭取把生活往那“小資”的方向靠一靠。
夫妻倆都在西門上班，既然是改善房自然通勤要方便，初步瀏覽後有幾個覺得不錯的選擇，其中他們比較心水的是位於武侯區機投鎮興業北路的香悅府。
那麼閒話少敘，接下來一起幫這位朋友看看這個武侯新城的改善盤究竟成色幾何。
項目概況
香悅府
參考均價：18000元/㎡
裝修狀況：清水
戶型區間：113-156㎡（二居/三居/四居）
物業類型：住宅
開發商：成都金祥鴻泰實業有限公司
層數：18F
綠化率：30%
容積率：3
車位比：1：1.2
交付時間：2020年底
看完了基本情況以後，相信大家也大致瞭解了香悅府的特點，作為開發商喊出“準現房改善盤”口號，並把均價定在毫不親民的18000元/㎡，總應該是有點東西的吧？
交通區位
圖：香悅府地理位置
圖：香悅府軌道交通示意
香悅府的樓盤處於興業北路和永康路的交匯處，周邊以住宅區為主，道路交通上條件尚可。但目前樓盤處在三號線和四號線中間沒有地鐵線路覆蓋的位置，加上機投本身距離主城區較遠，對於需要遠距離通勤的購房者並不友好。
圖：未來地鐵規劃示意
不過大家可以從圖上看到，未來17號線（綠色）和9號線（土黃色）在機投鎮都是有地鐵站點的，從香悅府出發沿永康路不到600米就能到達，也確實是地鐵房無疑。
周邊現狀
沒去過機投鎮的朋友大概很難理解這個項目周邊是怎麼一個狀況，不過我們可以根據樓盤周邊的主要道路狀況做一個判斷。
圖：興業北路現狀
圖：永康路現狀
圖：武青西一路現狀
以上三張圖片呈現的就是圍繞香悅府的三條道路目前的狀況，覺得不過癮？下面還有視頻可以看哦。
視頻拍攝的位置正處於興業北路和永康路的交匯處，香悅府樓盤所在地。
龜裂的水泥路面，老舊的沿街風貌，呼嘯而過的運渣車，漫天飛揚的塵土...這一切不禁讓阿文想起了年少時騎自行車去鄉鎮上的遊戲廳打街機的如煙歲月，
充滿濃濃的懷舊感。看完道路的基本狀況，我們接著看看周邊配套。
提到配套，常規的購房者腦中會浮現什麼？大型商場？醫院診所？公園廣場？沒錯。這一切在香悅府附近——都是不存在的。
繞著香悅府地塊走一圈，正在拆除的磚混小樓隨處可見，越過施工隔離牆就彷彿穿越回了上世紀90年代。小汽修鋪、垃圾回收站、貨車箱改裝的移動小賣部、寫滿“拆”字的紅磚水泥牆...周遭環境可謂經典的後現代廢土朋克風，藝術感十足。
在學區資源方面，香悅府周邊倒是比較豐富，與正在建設的武青西一路小學一路之隔，步行到二十二幼也就是十分鐘時間，片區內未來也規劃了不少學校可以選擇。遺憾的是，這些學區資源在武侯區算不上拔尖
樓棟佈置與戶型
香悅府處於南北向條狀地塊，兩路相交處商業價值最高的地皮做成了商業，目前臨時用作售樓部。這樣一來樓棟位置受限就比較嚴重了，正對主入口的兩座樓棟只能朝東西向。
建築密度也比較大，空間侷促，小區內景觀和活動場地很有限。
至於戶型，既然是改善盤，就挑主力四居、三居來說說。
由於樓盤所在條狀地塊本身就是長邊東西向的，再加上建築密度高,樓棟近影響採光。部分樓棟勉強能做到南北向，但也不是正向。南北通透，自然無從談起。
不過首當其衝的問題還是面積浪費，第一個戶型的近4米長走道，誰買誰痛。
戶型好的方面在於景觀陽臺大，而且部分主臥也是有衣帽間設置的。
一些尷尬
看完了以上信息，大家基本也心裡有數了。其實香悅府本身條件不算特別差，阿文最後提綱掣領說點這個樓盤遭遇的外在困境和處理上的缺憾。
年底交付的雙地鐵房被環境拖累
香悅府最硬氣的地方就是這個盤它離雙地鐵站只有不到600米，年底交付的時機正好可以趕上9號線試運營，“準現房”口號喊得山響。但機投鎮整體建築風貌實在乏善可陳，樓盤周邊現進行大量拆除作業，一眼望去百廢待興。
這種條件下我為什麼要年底入住呢？吸周邊施工現場的揚塵為武侯環境做貢獻嗎？
不招商的商業配套
圖：香悅府售樓中心
上文提到過，目前使用的售樓中心未來會作為小區的商業配套。可以看出開發商對樓盤周邊配套缺乏的狀況有正確認知的。但這個商業未來卻是由開發商金祥鴻泰自用的，不對外招商。
銷售的說法是開發商有經營其他產業，多面手？加之樓盤並沒有自有的優質物業，我相信大家都會對開發商有點疑問。
定位的為難
香悅府給自己的定位是：“武侯新區改善盤”，但改善房並不是只看面積大小。對於已經解決了剛需問題的家庭/個人來說，更關心的顯然是生活質量。在周邊環境一地雞毛的狀況下，高達18000元/㎡的定價信心從何而來，難道是武侯拿地成本高的被迫舉動嗎？顯然不是這樣。
我們可以輕鬆在網上找到17年開放商拿地的新聞，當時的樓面成交價也不過就是4440元/㎡，根據樓面價估算單價一般是1.8-2.2的係數，就算考慮通貨膨脹的因素，18000元的高價顯然也讓人無所適從。高不成低不就，讓香悅府在定價方面如鯁在喉。
就怕房比房
圖：鄰居樓盤美泉悅府
最讓香悅府難受的是，自己斜對門就有一個樓盤，區位條件大致相當的情況下單價只有12570元/㎡。雖然是交房時間晚三年的期房，但香悅府自身條件也沒有優秀到能超幾乎6000元/㎡的單價吧，能說服各位朋友嗎？
不得不說，香悅府作為給大家分享改善盤選擇知識是一個優秀的參考案例。
至於真的去買這個盤嘛——有革命浪漫主義情懷，想要憶苦思甜的朋友們可以考慮看看。
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