原创 阿文 成都房管家
最近，阿文一位朋友非常想要换掉自己4年前买的“老破小”房子。原因无他，来蓉打拼多年，生活条件逐渐变好了，再加上最近二胎宝宝呱呱坠地，也有上学需求。夫妻两人都想换个空间更大，各方面更优越的房子，争取把生活往那“小资”的方向靠一靠。
夫妻俩都在西门上班，既然是改善房自然通勤要方便，初步浏览后有几个觉得不错的选择，其中他们比较心水的是位于武侯区机投镇兴业北路的香悦府。
那么闲话少叙，接下来一起帮这位朋友看看这个武侯新城的改善盘究竟成色几何。
项目概况
香悦府
参考均价：18000元/㎡
装修状况：清水
户型区间：113-156㎡（二居/三居/四居）
物业类型：住宅
开发商：成都金祥鸿泰实业有限公司
层数：18F
绿化率：30%
容积率：3
车位比：1：1.2
交付时间：2020年底
看完了基本情况以后，相信大家也大致了解了香悦府的特点，作为开发商喊出“准现房改善盘”口号，并把均价定在毫不亲民的18000元/㎡，总应该是有点东西的吧？
交通区位
图：香悦府地理位置
图：香悦府轨道交通示意
香悦府的楼盘处于兴业北路和永康路的交汇处，周边以住宅区为主，道路交通上条件尚可。但目前楼盘处在三号线和四号线中间没有地铁线路覆盖的位置，加上机投本身距离主城区较远，对于需要远距离通勤的购房者并不友好。
图：未来地铁规划示意
不过大家可以从图上看到，未来17号线（绿色）和9号线（土黄色）在机投镇都是有地铁站点的，从香悦府出发沿永康路不到600米就能到达，也确实是地铁房无疑。
周边现状
没去过机投镇的朋友大概很难理解这个项目周边是怎么一个状况，不过我们可以根据楼盘周边的主要道路状况做一个判断。
图：兴业北路现状
图：永康路现状
图：武青西一路现状
以上三张图片呈现的就是围绕香悦府的三条道路目前的状况，觉得不过瘾？下面还有视频可以看哦。
视频拍摄的位置正处于兴业北路和永康路的交汇处，香悦府楼盘所在地。
龟裂的水泥路面，老旧的沿街风貌，呼啸而过的运渣车，漫天飞扬的尘土...这一切不禁让阿文想起了年少时骑自行车去乡镇上的游戏厅打街机的如烟岁月，
充满浓浓的怀旧感。看完道路的基本状况，我们接着看看周边配套。
提到配套，常规的购房者脑中会浮现什么？大型商场？医院诊所？公园广场？没错。这一切在香悦府附近——都是不存在的。
绕着香悦府地块走一圈，正在拆除的砖混小楼随处可见，越过施工隔离墙就仿佛穿越回了上世纪90年代。小汽修铺、垃圾回收站、货车箱改装的移动小卖部、写满“拆”字的红砖水泥墙...周遭环境可谓经典的后现代废土朋克风，艺术感十足。
在学区资源方面，香悦府周边倒是比较丰富，与正在建设的武青西一路小学一路之隔，步行到二十二幼也就是十分钟时间，片区内未来也规划了不少学校可以选择。遗憾的是，这些学区资源在武侯区算不上拔尖
楼栋布置与户型
香悦府处于南北向条状地块，两路相交处商业价值最高的地皮做成了商业，目前临时用作售楼部。这样一来楼栋位置受限就比较严重了，正对主入口的两座楼栋只能朝东西向。
建筑密度也比较大，空间局促，小区内景观和活动场地很有限。
至于户型，既然是改善盘，就挑主力四居、三居来说说。
由于楼盘所在条状地块本身就是长边东西向的，再加上建筑密度高,楼栋近影响采光。部分楼栋勉强能做到南北向，但也不是正向。南北通透，自然无从谈起。
不过首当其冲的问题还是面积浪费，第一个户型的近4米长走道，谁买谁痛。
户型好的方面在于景观阳台大，而且部分主卧也是有衣帽间设置的。
一些尴尬
看完了以上信息，大家基本也心里有数了。其实香悦府本身条件不算特别差，阿文最后提纲掣领说点这个楼盘遭遇的外在困境和处理上的缺憾。
年底交付的双地铁房被环境拖累
香悦府最硬气的地方就是这个盘它离双地铁站只有不到600米，年底交付的时机正好可以赶上9号线试运营，“准现房”口号喊得山响。但机投镇整体建筑风貌实在乏善可陈，楼盘周边现进行大量拆除作业，一眼望去百废待兴。
这种条件下我为什么要年底入住呢？吸周边施工现场的扬尘为武侯环境做贡献吗？
不招商的商业配套
图：香悦府售楼中心
上文提到过，目前使用的售楼中心未来会作为小区的商业配套。可以看出开发商对楼盘周边配套缺乏的状况有正确认知的。但这个商业未来却是由开发商金祥鸿泰自用的，不对外招商。
销售的说法是开发商有经营其他产业，多面手？加之楼盘并没有自有的优质物业，我相信大家都会对开发商有点疑问。
定位的为难
香悦府给自己的定位是：“武侯新区改善盘”，但改善房并不是只看面积大小。对于已经解决了刚需问题的家庭/个人来说，更关心的显然是生活质量。在周边环境一地鸡毛的状况下，高达18000元/㎡的定价信心从何而来，难道是武侯拿地成本高的被迫举动吗？显然不是这样。
我们可以轻松在网上找到17年开放商拿地的新闻，当时的楼面成交价也不过就是4440元/㎡，根据楼面价估算单价一般是1.8-2.2的系数，就算考虑通货膨胀的因素，18000元的高价显然也让人无所适从。高不成低不就，让香悦府在定价方面如鲠在喉。
就怕房比房
图：邻居楼盘美泉悦府
最让香悦府难受的是，自己斜对门就有一个楼盘，区位条件大致相当的情况下单价只有12570元/㎡。虽然是交房时间晚三年的期房，但香悦府自身条件也没有优秀到能超几乎6000元/㎡的单价吧，能说服各位朋友吗？
不得不说，香悦府作为给大家分享改善盘选择知识是一个优秀的参考案例。
至于真的去买这个盘嘛——有革命浪漫主义情怀，想要忆苦思甜的朋友们可以考虑看看。
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