買房跟著地鐵走，深入人心，一點不錯。
我大廣州軌道交通發展迅速，作為今年有望通車的唯一一條新地鐵線路，8號線站點附近全新大盤也來了！
但憑藉中心城區、地鐵上蓋就能喊價4萬一方？我們來看看5000戶大盤品實雲湖花城做不做得到？
項目區位:地鐵口，背後有規劃
項目位於白雲區石沙路，白雲湖西湖以西1公里左右，地鐵8號線北延段白雲湖車輛段上蓋，屬於白雲湖板塊。
這裡有什麼呢？
1.白雲湖數字科技城規劃
白雲湖數字科技城東臨廣花公路，西至珠江西航道，北到流溪河，南接黃石西路；由“一芯四片”地區構成，總面積約28平方公里。
根據規劃，白雲湖數字科技城依託良好的生態環境和便捷的交通條件，重點發展新一代信息技術、人工智能、5G通訊、自動駕駛、物聯網、軟件信息、電子競技等產業。
28平方公里，相當於4.5個珠江新城，這麼大一個地方，都要發展起來的話，估計快不了。因此，首先開發的是白雲湖數字科技城啟動區。
啟動區位於白雲湖西側，北面華南快速，西抵許廣高速；目標是高端要素聚集的軟件創新產業平臺，以及打造生態、生產、生活融合發展的綠色科技園區。
而品實雲湖花城，正位於起步區之內。
2.地鐵8號線北延線站點
這裡有地鐵。8號線北延段（文化公園-滘心段）今年鐵定通車，而項目到亭崗站直線距離約400米，步行約六七分鐘，不過樓盤一期到地鐵站的距離估計遠一倍。
開發商自行製作的地鐵導向柱
8號線接駁地鐵1、2，3、4、5、6、7號線和廣佛線；還將與規劃在建的10、11、12、13、19、20等6條線換乘。這也是廣州預計今年新開通的地鐵線路，日後從樓盤出發，聯通市內各地無問題。
3.現狀，城鄉結合部突出
項目是該片區首宗出讓的經營性用地，發展商在“頭啖湯”的同時，也意味著“開荒”。
目前，樓盤周邊的環境非常不樂觀，用“髒亂差”來形容也未嘗不可。前往的買家要先做一點心理準備為好。
項目隔壁是石井工業區，附近還有滘心工業區、珠崗路第一工業區等，工廠和物流園比比皆是。
旁邊的鴉崗大道上，來來往往的大貨車比比皆是，有人調侃“科技城未成，堵車先大成”。
周邊整體觀感，像老家四線城市的鎮中心，區別是車流更多。
現有周邊商業配套
而如果說到這一片區的景觀賣點白雲湖，則距離項目直線距離約1.2公里，可能要高層才能有機會望得到，並且是未來前面無其他建築物遮擋的情況下。
有個好消息是目前項目周邊的工業區、物流倉庫簽約搬遷率達到50%。
配套：自帶九年一貫制學校
與品秀系TOD項目類似，教育配套將是雲湖花城的一大亮點。
據悉，項目內部配套18班幼兒園和36班九年一貫制學校。
沙盤上的學校模型
現場銷售透露，項目將引進省級名校，不過在沒有確實的消息之前，只能將其作為一己之言。
同時，作為地鐵車輛段上蓋項目，項目的建設有獨特之處。
如下圖，距離地面8.5米才是地鐵車輛段的蓋板，14.5米以上才是住宅的“地面“，而8.5米與14.5米之間的空間，就將作為未來小區的各種商業配套。
商業效果圖
另外，項目的北面將建4600㎡的公交總站，屆時將設獨立人行道連接社區。
產品:戶型全部“N+1”
項目共規劃19棟28-46層的住宅，分四期開發。首推17-19#樓，樓高46層（含兩層避難層，首層局部架空），預計2023年上半年交樓。
17#樓三梯六戶、18#樓和19#樓三梯七戶，產品有70㎡、80㎡三房，90㎡四房，120㎡、130㎡五房，140㎡六房等，均為“N+1”戶型。
70㎡ 2+1房
該戶型位於18#19#的06單元，正北朝向，戶型零過道設計，不過會有兩個臥室門直接開在客廳，並且是單衛、單陽臺設計，沒有主人套房、沒有工作陽臺。
70㎡戶型圖
單位三個房間分列客廳兩側，其中主臥及次臥面積都不大。
+1房為“多功能空間”，報建為陽臺，有2/3面積屬於半贈送，開間不到2米。做房間的話，床鋪緊挨飄窗擺放較好，節省空間。
90㎡ 3+1房
該戶型在17-19#樓都有，分為C1、C2兩種戶型。
其中，C1分佈於17#樓的01、02、05單元，01、02為南向，05為北向。
90㎡ C1戶型圖
樣板間展示的是C2，也是一期貨量最多的戶型，分佈於18#和19#樓的01-04單元。
90㎡ C2戶型圖
其中，01、02為東南向，03、04西南，都能望小區花園。
該戶型入門旁邊則是全贈送的“+1”房，空間不大；廚房“U”型緊湊佈局；三個臥室中，主臥帶衛浴及南向飄窗，兩個次臥帶東向或西向飄窗。
這個戶型挺適合預算不多的二孩剛需家庭的，18#樓東南向預計其單價將最高的。
120㎡ 4+1房
該戶型分佈在18#和19#樓的05單元，主陽臺、主臥及一個房間西南朝向，其餘房間朝東北。
120㎡戶型圖
從戶型圖可見，該戶型不甚方正，四個臥室及主衛、公衛均佈置於餐廳客廳的一側，存在一個長通道。
與其他戶型不同的是，該戶型廚房U型佈局，帶工作陽臺。
而該戶型的“+1”房，位於入戶玄關與部分餐廳空間的結合處，也就是下圖大提琴所在處，有些雞肋。基本上，沒辦法間隔出一個房間的，一來面積太小，二來餐廳採光大受影響。
值得買嗎？吹風3.8萬-4.2萬/㎡
作為白雲湖片區首批出讓的住宅用地，項目吹風價3.8萬-4.2萬/㎡。
周邊沒有可對比的樓盤，而白雲區地鐵旁二手房報價集中在3.5萬-4萬/㎡之間。
1.剛需來不來，價格是關鍵
項目整體的佈局比較簡單，產品也沒有太多缺點。5000戶大盤，地鐵加教育，這些都是加分項。最大的不足就是周邊環境，習慣了越秀、海珠、天河環境的人接受度估計不會太高。
如果首批單位定價太高，剛需們就會有可能不埋單。
至於白雲湖數字城，看起來是個可口的大餅，但利好的兌現需要時間的，做好長持十年的準備。
2.選房建議
小前線建議，選房儘量避開最靠近高速的19#樓。
17#樓遠離高速，距離東側市政路的直線距離也有300米左右，受噪音影響要小很多。
18#樓位於17#樓和19#樓之間，性比價較高。
3.選擇還有不少
以面積最小的70㎡戶型為例，按中間價位4萬/㎡計算，總價280萬，首付三成為84萬元。
這樣的首付，在廣州已經有不少一手樓盤可選了，甚至不乏中心區地鐵口上蓋的，如番禺、黃埔蘿崗等。
若接受二手房，海珠、白雲均有不錯的選擇，如海珠東曉南一帶，在白雲還能買到地鐵口大三房。
最後附上樓盤基本信息：
