2020年開年，疫情暴發，第一季度，中國GDP下降6.8%，疫情僅在中國襲虐一圈，就造全國大面積的停工停學，經濟負增長。
3月底，疫情在歐美國家爆發，這一輪疫情對世界經濟影響極大，一直不被大家看好的小縣城房價，會在2020年迎來暴跌嗎？
一、大環境影響
為了減輕疫情對經濟的影響，央行、財政向市場提供的資金達到了12萬億美元，遠超過2008年經融危機刺激的4萬億美元規模。
除了中國大規模放水，外國放水的規模有過之而無不及，很多人擔心，這樣大的資金，會不會大量流進房地產市場，說不定2020年，房地產不僅不會跌，反而會漲一波？
1、國外放水與中國樓市的關係不大，部分外資流入中國，基本上不會大規模的買住宅，這就是調控給房產帶上的緊箍咒。
2、國內資金流向什麼市場也是同樣的道理，比如最近深圳房價漲的厲害，實質上是因為當地政府去年取消了豪宅稅，加上流出的資金監管不到位流向了房市，導致房價大漲，資金錯配的問題應該會在後續的財政刺激中逐漸規範。
深圳房價會不會傳導其他城市？
其他城市房價漲跌，看政策調控的鬆緊程度。所以，資金寬鬆帶來的影響，還是要看政策的臉色行事。
二、政策方向
住房不炒，是未來5-10年的大方向，短期內不會改變，不過去年也有部分對地方調控政策做出了一些微調，除了深圳和杭州，其他地方的房價總體穩定。
現在樓市最重要的是調控，限購限貸阻擋了市場大部分的水，流入到樓市的資金只是小部分。
對於小縣城來說，2017年這一輪樓市調控，和小縣城並沒有太大的直接關係，調控政策主要在一二線城市。
放開調控還是收緊調控，對於小縣城的影響並不直接，而是間接的影響。（比如一二線購房需求因限售限貸外溢流入小縣城）
三、多數小縣城房價將小幅下跌
比如：南京鎮江去年4月以來房價開始緩慢下跌。
比如：廣東肇慶碧桂園，不少房子在打折出售。
比如：海南陵水去年11月均價2.9萬每平米，去年12月降到了2.4萬每平米。
小縣城房價上漲的時間比一二三線城市晚，基本上在2017年不少城市開始調控後才開始上漲，這也從側面反應出小縣城的之前上漲的動力，主要是大城市限購後需求益處導致。
大多數小縣城，因為人口增長緩慢，甚至不少城市處於人口流出，之前上漲，靠棚改釋放一波，調控釋放一波。
調控外溢的需求基本消耗完，棚改逐漸退潮，小縣城長期供過於求的基本面已經顯現。
經濟增長一般、人口流入不明顯的小縣城，過去房價暴漲的，2020年會進入調整和下跌。
除了個別經濟、人口強勁的小縣城，中西部大部分小縣城都處於這個局面。
四、小縣城未來房價走勢
未來小縣城房價的壓力不在漲，而在跌。
從政策的角度來看，過去調控，小縣城的限購限貸幅度小，影響也是最小的。
從貸款層面來看，未來首付比例比較大的概率會下調，比如首付從三成降到兩成，部分開發商可能會降的更低。
從小縣城經濟來看，東部小縣城優於中西部小縣城；有人口增量的小縣城情況會好很多。
小縣城下跌的幅度，預計下跌30%處於正常區間。
之前桂林調整樓市政策，其中提到“調整普通商品住房預售價格管理”，允許普通商品住房價格的成交價不得低於預售申報備案價格的80%。
也就是說政府允許開放商短期內20%向下幅度的價格調整。
從長期看，隨著城市化進程的深入，大部分小縣城人口呈現流出狀態，樓市供大於求將長期存在，這也是為什麼小縣城房價未來一兩年會持續下跌的原因。
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