文/住浙網研究員 張偉博
近期，浙江土地市場明顯火了起來，不止熱點城市的核心區，像慈溪、餘姚等縣城也相繼出現地王，部分區域地價在一年時間裡上漲了50%以上。伴隨著貨幣持續寬鬆，以及前期部分積壓的需求集中釋放，多地樓市迎來了一波小陽春行情。
住浙網推出“環杭樓市志”，觸摸杭州周邊城市的樓市冷暖。前面我們聊了德清，本期我們來說湖州市區（以吳興區、南潯區為代表），一個相對“低存在感”的樓市樣本。
湖州月亮酒店（圖片來自網絡）
守著黃金地段，湖州像被遺忘的明珠
湖州區位圖
長三角是中國最具發展活力、最富想象力的城市群。長三角的規劃範圍包括蘇浙皖滬三省一市的全部區域，但規劃歸規劃，長三角的精華主要聚集在上海周邊，包括蘇錫常寧以及杭甬。
在這片長三角核心區域中，湖州可以說是其中最不起眼、最沒有存在感的一個。
數據來自各城市統計局
不論是經濟還是人口，湖州無疑受到了全面“碾壓”。即便是放在浙江省內，湖州的經濟處於中下游，高於衢州、麗水和舟山。
近幾年，出現了一些積極的苗頭。2019年，湖州GDP增速領跑環太湖各城市，發展勢頭良好。
浙江的人口也出現向浙北聚集的趨勢，2019年浙江省內常住人口增幅超過1%的城市有四個，分別是杭州、寧波、嘉興和湖州，浙南的溫州台州等地，人口增長已經基本停滯。
雖然基數仍然較低，但湖州實實在在成為了區域內非常重要的增長點。
南太湖新區規劃範圍
2019年6月2日，浙江湖州南太湖新區正式掛牌成立。這是浙江省大灣區“四新區”中，繼杭州錢塘新區後第二個掛牌成立的新區。新區的成立，有望進一步夯實湖州的增長動能。
身處長三角腹地，湖州必然能享受到“長三角一體化發展”帶來的巨大紅利，城市能級有進一步提升的潛力。
房價走勢，完全被庫存左右
同經濟水平相匹配，湖州市區的房價也一直處於相對低位。2015年以前，受高庫存拖累，房價一直在8000元左右徘徊。
湖州市區住宅庫存及房價走勢（來自瑞達斯）
2016-2018年，來自上海方向的投資客大規模湧入，湖州樓市經歷了快速去庫存過程，在售住宅庫存從3萬套左右，快速下降到了1.5萬套以下。隨著庫存見底，房價也進入了快速上升期。
對於市場而言，庫存的快速下降意味著房子越來越緊俏，出現供不應求的局面。庫存見底前後，房價往往會出現快速上漲。
進入2019年後，隨著庫存重回高位，房價再次進入了橫盤模式，上漲乏力。
站在湖州看這3萬多套庫存，肯定是偏高的。但如果是放在整個長三角中，只需要找到3萬個投資客就能消化庫存，彷彿又不是什麼難事。
湖州房價能否重拾上漲，主要關注兩個變量：第一，上海和蘇州房價能否大幅度上漲，投資客再次溢出；第二，庫存何時回到低位（2萬套以下）。
短期來看，去庫存絕非易事。
來自好地大數據
2017-2019年，宅地成交面積連續3年高於同期新房成交量，根據最新發布的《湖州市區2020年度國有建設用地供應計劃》，今年計劃出讓宅地將基本持平於2019年，仍將維持高位。
寄希望本地需求來消化庫存，是非常困難的，市場仍在期待即將開工的滬蘇湖高鐵能再導入一批滬蘇方向的投資客。
滬蘇湖高鐵示意圖
據悉，滬蘇湖鐵路已於3月31日完成全線施工圖審查，爭取6月底前開工。只要利好沒有完全出盡，就仍有吸引投資客的潛力。
撇開投資屬性，湖州是個宜居之地
即使已經被投資客炒過一輪，湖州市區當前1.2萬/方的均價在省內仍稱得上“窪地”。
藉著投資風潮，湖州順勢推出大量宅地，雖有過剩風險，但也極大增加了商品房供應，間接提高了當地的居住品質。
2015-2019年，湖州市區累計出讓宅地180宗涉宅地，平均容積率為1.8，其中僅27宗容積率大於2。
1.8的容積率是一個相對舒適的值，適合打造以小高層為主的小區。若是採用“高低配”的形式，能夠在兼顧舒適度的同時配置適量的排屋類房源，滿足個性化居住需求。
數據來自瑞達斯
數據顯示，湖州市區歷年排屋類產品成交套數和杭州八區（主城+餘杭蕭山）是基本相當的，考慮到兩地的人口數量差異，湖州的居住條件足以讓省城羨慕。
祥生·潯樾效果圖
依託太湖流域充沛的水系，配上低容積率的住宅小區，造就了湖州的宜居屬性。
短期而言，將湖州作為睡城，在滬杭過雙城生活，並不是一個非常理想的選擇，通勤時間稍長了些。湖州仍需培育本地內生性需求，依賴投資客去庫存，並非長久之計。
