2019年，當房企由“大魚吃小魚”的“小併購”，轉為“大魚吃大魚”的“大併購”之時，物管資本市場的併購風雲也開始湧動起來。
物管收併購，並不像房企那樣動輒“十億級”、“百億級”，但已經到來的收併購大潮，卻讓我們看到物管行業在資本市場迎來最好的時代。
強強聯手&大魚吃小魚
物管行業在中國發展三十多年了，髒亂差、利潤低、成本高普遍被認為是其特點。
的確，近年來，不少傳統的第三方物業公司正面臨項目拓展天花板和人力成本逐年上升的困境，公司無力經營之下，服務質量差、從業人員素質低、管理模式混亂等現象普遍存在，傳統物業公司大多都變得一地雞毛。
隨著互聯網+的發展，物業公司野蠻生長。
一方面，傳統物業公司在困境中不斷尋求生存與壯大的機遇；另一方面，房地產開發商孕育的物業公司也不斷佔領市場高地，並在資本市場嶄露頭角。
事實上，從野蠻生長到擁抱資本市場，收併購是公司快速擴張的重要方式之一。只是在物業盈利模式不完善的現狀下，傳統的中小物業公司相較於大企業而言會面臨較大的資金壓力，很可能成為被收購者。
我們看2019年的物管行業併購圈，市場火熱。
碧桂園服務收購嘉凱城物業100%股權、佳兆業美好收購江蘇恆源物業51%股權、藍光嘉寶服務收購江蘇恆發物業100%股權、和泓服務收購上海同進物業70%股權、永升生活服務收購青島雅園物業55%股權……
除了大公司收購小公司的典型做法，2019年還有三筆強強聯手的案例，分別是雅生活服務20.6億元收購中民物業60%股權，招商物業收購借殼中航善達，龍湖集團入股綠城服務。
此外，據公開資料顯示，2019年併購標的還是以管理面積在1500萬平方米以下的物業管理公司為主，同時，併購對價總額同比大幅增長。從上市內地物管公司公告披露的併購情況來看，2019年全年併購對價總額約79.2億元人民幣，同比增長461.4%，行業整合趨勢更加明顯。
對於上市公司來說，併購是一件正常的事情，這是上市公司進行外延式擴張，提高上市公司質量，做大做強上市公司的一個途徑。比如喜歡瘋狂併購的雅生活，還有近日以864.4萬元收購青島銀盛泰物業50%股權的永升生活服務。
收併購下的商譽減值何解？
瘋狂併購，規模擴張，股價上漲，讓物管公司在資本市場戴上了“主角”光環，但是瘋狂併購之下，也可能帶來商譽激增的風險。
以勿爺前一陣研究的永升生活服務為例。
2019年末，永升服務商譽為4.31億，比2018年激增24倍。公司將商譽暴增原因歸結為2019年發生的一筆收購，即以4.62億元收購青島雅園物業管理有限公司55%股權，公司資產負債率也因此由去年的39.54%增至50.45%。
據瞭解，這筆收購雙方簽訂長達4年的對賭協議，青島雅園承諾2019至2022年的淨利潤將分別不少於6000萬元、7000萬元、7300萬元及7600萬元。這說明，未來四年，為了完成業績對賭，青島雅園至少將貢獻2.79億元的淨利潤。但如果青島雅園業績不達預期，將不得不計提商譽，從而影響淨利潤和淨資產。
我們再看一下其他物管公司的商譽，雅生活的瘋狂併購，其商譽也激增到13.71億，碧桂園服務商譽增到7.12億。
商譽減值可能是懸在公司頭上的“達摩克利斯之劍”。
2018年上市公司業績暴雷大爆發，而商譽減值是業績爆雷的第一因素，絕大多數鉅額虧損公司皆因如此。Wind數據顯示，截至2019年4月29日，在已披露年報的3364家公司中，存在計提商譽減值情形的有764家，佔比22.7%。
看到多家物管公司的商譽激增，又想到2018年上市公司因商譽減值而業績暴雷，不知各家物業公司作何感想？
當然，商譽也不是洪水猛獸。如果併購整合順利，商譽只要在合理範圍內，都是可控的。關鍵在於收購完成後，收購方與被收購方如何進行協同。
收併購消化不良怎麼辦？
俗話說，買的沒有賣的精。
這句話在物管行業也是適用的。
據統計，全國物業服務企業已超10萬家，而目前上市的物管公司僅有24家。
如果說上市能讓物管公司更加規範化、標準化發展，那在10萬家物業公司中，也僅有24家公司標準化，大多數物業公司內部是規範的還是混亂的，還是未知數。
如果是相對較為成熟的物業公司進行收併購，公司可以實現一邊收併購一邊很快就能進行資源優化配置和資源整合，強者恆強。
但是有些物業公司，他們急於擴張，而沒有對收併購的公司進行有效的管理，就會有吃下的東西“消化不良”的風險。
到最後發現，公司是收併購了不少，規模也擴大了，但是自己公司也很可能因為管理不善，變成了一地雞毛。
2020年，受疫情影響，物管公司的價值被重新構建，收併購也將大潮再起。而不管未來收併購過程如何，如果物業公司沒有自己的核心管理技術，不論何種方式的收併購，一旦接到燙手山芋，受傷在所難免。
（本文數據來源於wind）
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