去年以來，內地房企紛紛分拆物業赴港上市，受到資本市場的追捧。
今天，勿爺就來給大家解讀一下他們在2019年的業績營收情況。
01
相對於資產總額，營業收入更能看出一家企業的實力。
據美好物業研究院統計，2019年度21家內物股的營業收入共錄得523.44億元人民幣，較去年增長45.9%；企業平均營業收入為24.93億，有6家企業的營收處於均值之上，分別是碧桂園服務、綠城服務、保利物業、雅生活服務、中海物業及彩生活。
營收端，按60億元以上、60億-22億、21億-10億及10億以下，將物管行業劃分為四個梯隊。
其中，碧桂園服務以96.45億元成為物管界的營收龍頭，綠城服務以85.82億元排名次之，兩家公司的營收佔據了全行業營收的34.82%，組成了營收第一梯隊；
保利物業、雅生活服務、中海物業、彩生活分別以59.67億元、51.27億元、48.96億元及38.45億元組成第二梯隊，總營收佔全行業的37.89%；
藍光嘉寶服務、新城悅服務、永升生活服務、中奧到家、佳兆業美好及時代鄰里分別以10至21億元的收入成為第三梯隊，總營收佔行業的18.84%；
剩下的9家物管公司，分別以不到10億元的營收組成第四梯隊，總營收佔行業的8.45%。
從中可以看出，物管企業的收入相當不均衡，碧桂園服務的營收是興業物聯的52倍還多，而且碧桂園服務單家的營收差不多可以覆蓋第一和第二梯隊的總營收。
基於梯隊間的營收差距，勿爺預測，第一梯隊的陣營將繼續保持，營收雙雄很難在短時間內被超越；第二梯隊的陣營隨著收併購大年的到來，將獲得擴大，可能由當前的4家增加至7或8家，而剩下的企業在2020年末可能組成第三梯隊。
02
增速端，去年21家上市物管公司取得41.67%平均營收增幅。
由於背靠地產母公司，內物股普遍獲得高增長。
其中，碧桂園服務的增速最快，較去年同期增長超過1倍，主要受益於收併購、「三供一業」業務及母公司扶持。其次，是新城悅服務和永升生活服務，增長率分別高達78.73%、78.89%。母公司輸血儼然成為內物股快速發展的先天優勢。
值得注意的是，去年還排在營收規模前三的彩生活因企業進行戰略性調整，2019年營收增速同比僅增長6.4%，排名跌至末尾。
相比於同期內房股22.77%的平均增幅，內物股的平均增速高達45.9%，是其增速兩倍，增幅相當搶眼。
此外，對比2019年物管行業8.85%的整體增速，內物股的平均增速是其增速的6倍，顯示出港股上市物業公司的超強行業競爭優勢。
03
物管企業，營收的規模與管理面積的體量正相關。
21家企業中，在管面積已經超過1億平方米的有6家企業，分別是：中海物業、綠城服務、雅生活、碧桂園服務、保利物業及彩生活。
另外，在管面積超過3000萬平方米有藍光嘉寶、中奧到家、永生生活服務、新城悅服務、佳兆業美好、時代鄰里等6家。
內物股新增在管面積持續增長，但差別巨大，其中雅生活服務、保利物業、碧桂園服務的年內新增在管面積均在9000萬平方米以上，增速均超過50%。
值得注意的是，2019年上市的物企中有超過半數企業的在管面積卻在2000萬平方米以下。小而美的物管企業進入資本市場，可能是物管行業的主流，也可能更受資金追捧。
短期內，因物業管理費難以提高，管理規模的擴充成為物管企業增加營收的首選。
美好物業研究院統計，21家內物股中，2019年平均取得36%的在管面積增長，在管面積均值為9397萬平方米。
數據顯示，2020年全國物業管理服務面積將超過235億平方米，而現在的內物股佔比不足十分之一，即便按照目前的百強統計，市場份額也僅為28.3%，遠低於百強房企61.5%的市佔率。
據統計，全國物管公司總共超過10萬家，總體呈現地域分散、集中度低的狀態。
當前的這種狀態給了龍頭的物管公司充足的市場發展空間，預計在未來幾年，物管行業將進入收併購的爆發期，行業集中度也將快速提升，並有望在5年內出現在管面積超過10億平方米的超級物管公司。
（本文數據來源於wind）
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