4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合印發《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（下稱“通知”），明確開展基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點。這是我國首次在基礎設施領域探索推出標準化、權益型REITs產品，標誌著境內基礎設施公募REITs試點正式起步。
21世紀經濟報道記者瞭解到，從2007年起，學術、政策和實務界在中國REITs市場的功能定位、運作模式、產品設計、監管規則等方面，進行了深入研究，也做出了諸多嘗試。在目前法律框架、監管環境、市場準備等條件已基本成熟的前提下，市場多認為進行公募REITs試點具有可行性。
此外，中信證券固收分析師明明也指出，在疫情衝擊下，迫切需要通過推行基礎設施公募REITs激發經濟活力，促進經濟轉型。尤其當前低利率環境也為公募REITs的發行創造了條件。
基建公募REITs恰逢其時
當前基建面臨著提經濟和穩就業等多項關鍵性責任，但資金問題卻壓制著基建投資，而有能力解決這一問題的公募REITs則是勢在必行。
明明指出，進入2018年後，我國基建投資的累計值和單月值的同比增長率出現下降，並在低位保持穩定，基建投資增速有所放緩。
而基建投資增速放緩的主要原因之一是基建融資受限。從資金來源看，我國基建投資的主要資金來源是自籌資金。而近年來基建投資資金來源中自籌資金的增速呈快速下滑趨勢。這一方面是由於自籌資金體量增大遇到了瓶頸，導致增速下滑；另一方面是由於自籌資金的重要來源是非標融資，在資管新規之後，非標融資的發展受到限制。從融資主體看，基礎設施建設的推行主體通常為地方政府，而近年來隨著地方政府債務規模的擴大，我國加強了對地方政府融資的管控。基建投資增速的放緩會導致我國經濟增速下行的壓力增大。從拉動經濟增長的三駕馬車看，基建投資對維持經濟增速至關重要。
而通過推行基礎設施公募REITs，可以通過將缺乏流動性的基礎設施存量資產轉化為流動性強的金融產品的方式，盤活基建領域存量資產，拓寬基建融資渠道，構建可持續的投融資生態體系。REITs通過資產證券化方式把存量資產變成能夠流動的證券，能夠降低地方政府槓桿率，有效化解地方債務問題。此外，基建REITs的提出，有利於疏通儲蓄轉化為投資的通道，拓寬社會資本的投資渠道，滿足各類金融市場投資者資產管理的多樣化需求，並在兩方面促進價值發現和資金合理配置。
此外，近期新冠疫情對宏觀經濟增長、中小微企業以及就業等方面的影響不容低估，GDP增速與資產價格受到下挫的壓力，無疑又給商業物業的資產價格沉痛打擊，可以預想當資產價格下降到特定階段時，站在政府的角度，絕不會放任資產價格無序下跌所出現的系統性崩盤事件，站在市場的角度，新的抄底機會又將會出現。
因此在這特殊時期下，如果REITs能夠推出，通過較低的地產投資的門檻，和對應優惠的稅費條件，可以讓大量的資本湧入起到託底救市的作用，提振投資者對未來經濟增長的信心。政府也可以藉助REITs工具，成為逆回購、專項發債等傳統措施之外，能夠用來調節房地產行業的金融工具。
聚焦重點區域、重點行業
從通知具體內容看，公募REITs試點政策取向性高度明確。即聚焦重點區域、重點行業和優質項目。
從區域看，優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。
從行業看，優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。
從項目看，基礎設施REITs試點項目應符合以下條件：
（1）項目權屬清晰，已按規定履行項目投資管理，以及規劃、環評和用地等相關手續，已通過竣工驗收。PPP項目應依法依規履行政府和社會資本管理相關規定，收入來源以使用者付費為主，未出現重大問題和合同糾紛。
（2）具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，並具有持續經營能力、較好的增長潛力。
（3）原始權益人及基礎設施運營企業信用穩健、內部控制制度健全，具有持續經營能力，最近3年無重大違法違規行為。基礎設施運營企業還應當具有豐富的運營管理能力。
（4）加強融資用途管理。原始權益人通過轉讓基礎設施取得資金的用途應符合國家產業政策，鼓勵將回收資金用於新的基礎設施和公用事業建設，重點支持補短板項目，形成投資良性循環。
這意味著公募REITs短期試點項目的取向性很明確。
利好PPP?
對曾經大熱但隨著政策收緊一度遇冷，至今仍未完全復甦的PPP來說，公募REITs的開閘應該是件好事。
法學博士，雙庫專家李茂年和東方證券資產管理有限公司副總經理，中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會聯席主席周代希5月6日在撰文《意義重大影響深遠的公募REITs試點》中指出，PPP項目發行REITs需滿足一些約束條件，主要有經營3年以上，已產生持續、穩定的現金流，投資回報良好，並具有持續經營能力、較好增長潛力等，並且要求現金流來源要具備較高分散度，主要由使用者付費，市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經常性收入，基礎設施項目不存在他項權利設定等。
根據證監發[2020]40號規定的行業分類和PPP項目庫數據初步估算，符合REITs要求的行業在整個總投資中佔比為：市政工程31.7%、交通運輸29.1%、城鎮綜合開發14.6%、生態環保7.1%、科技0.5%；約佔所有行業的83%。截至2019年末，累計使用者付費類落地項目投資額為6724億元，符合要求的項目規模約為5580.92億元。
但李茂年和周代希認為，從PPP-ABS的發行經驗來看，估計短期內PPP項目REITs發行規模還比較有限。截至2019年6月，處於存續期的PPP-ABS共13個，申報發行金額合計119.22億，其中2017年發行總額為92.09億元，2018年發行總額10.81億元，2019年發行總額17.32億元。
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