4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称“通知”），明确开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。这是我国首次在基础设施领域探索推出标准化、权益型REITs产品，标志着境内基础设施公募REITs试点正式起步。
21世纪经济报道记者了解到，从2007年起，学术、政策和实务界在中国REITs市场的功能定位、运作模式、产品设计、监管规则等方面，进行了深入研究，也做出了诸多尝试。在目前法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟的前提下，市场多认为进行公募REITs试点具有可行性。
此外，中信证券固收分析师明明也指出，在疫情冲击下，迫切需要通过推行基础设施公募REITs激发经济活力，促进经济转型。尤其当前低利率环境也为公募REITs的发行创造了条件。
基建公募REITs恰逢其时
当前基建面临着提经济和稳就业等多项关键性责任，但资金问题却压制着基建投资，而有能力解决这一问题的公募REITs则是势在必行。
明明指出，进入2018年后，我国基建投资的累计值和单月值的同比增长率出现下降，并在低位保持稳定，基建投资增速有所放缓。
而基建投资增速放缓的主要原因之一是基建融资受限。从资金来源看，我国基建投资的主要资金来源是自筹资金。而近年来基建投资资金来源中自筹资金的增速呈快速下滑趋势。这一方面是由于自筹资金体量增大遇到了瓶颈，导致增速下滑；另一方面是由于自筹资金的重要来源是非标融资，在资管新规之后，非标融资的发展受到限制。从融资主体看，基础设施建设的推行主体通常为地方政府，而近年来随着地方政府债务规模的扩大，我国加强了对地方政府融资的管控。基建投资增速的放缓会导致我国经济增速下行的压力增大。从拉动经济增长的三驾马车看，基建投资对维持经济增速至关重要。
而通过推行基础设施公募REITs，可以通过将缺乏流动性的基础设施存量资产转化为流动性强的金融产品的方式，盘活基建领域存量资产，拓宽基建融资渠道，构建可持续的投融资生态体系。REITs通过资产证券化方式把存量资产变成能够流动的证券，能够降低地方政府杠杆率，有效化解地方债务问题。此外，基建REITs的提出，有利于疏通储蓄转化为投资的通道，拓宽社会资本的投资渠道，满足各类金融市场投资者资产管理的多样化需求，并在两方面促进价值发现和资金合理配置。
此外，近期新冠疫情对宏观经济增长、中小微企业以及就业等方面的影响不容低估，GDP增速与资产价格受到下挫的压力，无疑又给商业物业的资产价格沉痛打击，可以预想当资产价格下降到特定阶段时，站在政府的角度，绝不会放任资产价格无序下跌所出现的系统性崩盘事件，站在市场的角度，新的抄底机会又将会出现。
因此在这特殊时期下，如果REITs能够推出，通过较低的地产投资的门槛，和对应优惠的税费条件，可以让大量的资本涌入起到托底救市的作用，提振投资者对未来经济增长的信心。政府也可以借助REITs工具，成为逆回购、专项发债等传统措施之外，能够用来调节房地产行业的金融工具。
聚焦重点区域、重点行业
从通知具体内容看，公募REITs试点政策取向性高度明确。即聚焦重点区域、重点行业和优质项目。
从区域看，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
从行业看，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
从项目看，基础设施REITs试点项目应符合以下条件：
（1）项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。
（2）具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。
（3）原始权益人及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。
（4）加强融资用途管理。原始权益人通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。
这意味着公募REITs短期试点项目的取向性很明确。
利好PPP?
对曾经大热但随着政策收紧一度遇冷，至今仍未完全复苏的PPP来说，公募REITs的开闸应该是件好事。
法学博士，双库专家李茂年和东方证券资产管理有限公司副总经理，中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会联席主席周代希5月6日在撰文《意义重大影响深远的公募REITs试点》中指出，PPP项目发行REITs需满足一些约束条件，主要有经营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力等，并且要求现金流来源要具备较高分散度，主要由使用者付费，市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入，基础设施项目不存在他项权利设定等。
根据证监发[2020]40号规定的行业分类和PPP项目库数据初步估算，符合REITs要求的行业在整个总投资中占比为：市政工程31.7%、交通运输29.1%、城镇综合开发14.6%、生态环保7.1%、科技0.5%；约占所有行业的83%。截至2019年末，累计使用者付费类落地项目投资额为6724亿元，符合要求的项目规模约为5580.92亿元。
但李茂年和周代希认为，从PPP-ABS的发行经验来看，估计短期内PPP项目REITs发行规模还比较有限。截至2019年6月，处于存续期的PPP-ABS共13个，申报发行金额合计119.22亿，其中2017年发行总额为92.09亿元，2018年发行总额10.81亿元，2019年发行总额17.32亿元。
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