作者：今綸
最近關於深圳房價，有兩句話給我留下印象：其一，“深圳房價可防可控，不會城傳城”；其二，“深圳，來了就是投資客”，我覺得可以改得更貼切一點——
深圳，來了就是炒房客。
關於深圳的房價，最近寫的人很多，多位專家都提到了增加供應量以緩解目前深圳的情況，這個方法是永遠正確的，但是對於解決深圳當下的問題沒啥用，太溫和。因此恕我不能苟同，因為深圳房價到這個位置，已經不是增加供應量能解決問題的。
我提幾個解決思路，不一定對，供參考供批判，同時，也對深圳的未來表達一點憂慮。
“世界炒房之都”絕非浪得虛名
深圳這一輪房價是怎麼炒起來的？“企業紓困貸”、“經營貸”、“三農項目”、“小微扶植”等貸款資金，經過各種渠道都進入樓市。
中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業銀行下發通知，緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。所謂“房抵經營貸資金”，是指借款人以自然人名下的房產（住房、商住兩用房）作抵押，向銀行申請一次性或循環使用的消費或經營用途的人民幣貸款。
注意這個詞語：循環使用！
深圳炒房已經成為一種系統和生態，而且配合非常默契：
某些銀行明明知道某些企業把貸款拿去不是真正發展實業的，也睜一隻眼閉一隻眼。為什麼？有媒體採訪銀行人士，人家說了實話——“要是拿經營貸去炒房，風險還可控，就怕去做生意……”
如果是這種心態，你指望銀行嚴控資金流向房地產，可能嗎？
接下來，開發商、媒體、自媒體開始做局。開發商搞“飢餓營銷”，每次只放少量的貨，但是此前已經通過各種渠道吸引了五倍十倍的意向客戶，只要一開售，肯定秒光啊，甚至可以做到還沒正式發售就沒貨了。厲害不？世界炒房之都絕非浪得虛名。
媒體和自媒體一發稿，一傳播，中介搞一輪朋友圈擴散，妥了。如此三番，深圳的投資客、老闆都被吸引過來了，既然後面有傻子要搶，不如我先搶，賣給傻子。對吧，大家都是這樣想的吧。
深圳中原地產研究中心調研顯示，3月份入市的需求中，投資性購房比例已佔到了38%，逼近2016、2017年牛市高峰期的40-45%。而在市場熱度飆升後，這個比例，在4月份可能更高。
在這種情況下，你說增加供應量可以退潮，我不信。
深圳炒房的資金來自於全國，甚至香港，又有目前給實體經濟輸血（實質上有部分流向房地產）的兩大資金寬鬆基本面做支撐，所以……
這供應量要增加到什麼程度才能降溫？何況深圳沒什麼地可以用作住宅開發了，城市更新的速度也跟不上投資買房的節奏。
但是，另一方面，在土地這一基本要素如此匱乏的情況下，深圳並沒有如京滬一樣嚴控人口流入，而是採取”大專畢業即可落戶深圳“的政策，何也？固然是為了深圳的產業發展，但實質上也舉託了深圳樓市——一個孩子來深圳，掏光內地六個錢包。來41萬人，掏光多少錢包？你品，你仔細品。
所以，增加供應量是不可能解決深圳的高房價問題的，雖然在理論上它完全正確：因為樓市供應量不是你想增加多少就增加多少，這不是生產手機或者電視機。炒房客能夠聚攏的資金量有多少？這個也是隨時變化的。既然深圳炒房如此之爽，全中國的熱錢都湧過來，你要增加多少供應量才能滅火？
斷了炒房活水，有望減壓
深圳只有不多的選擇，其一，真正嚴查“企業紓困貸”、“經營貸”、“三農項目”、“小微扶植”等貸款資金流入樓市，能做到嗎？現在在做，效果如何？不知道。結果如何？不敢預測。
《華夏時報》的報道說得很清楚：地產商要賣房子，買房人想鑽空子炒房套利，中介想賺佣金，銀行客戶經理要完成KPI。人民銀行深圳分行要求深圳各銀行自查今年以來發放的房抵經營貸，不過，成功通過申請房抵經營貸而套取了新房的投資客們，目前仍安之若素。“大家都互相問過銀行的，用經營貸買房出來的錢已經被洗了很多道手續，根本查不出來。現在也只是走個過場，不會真查。”有買房人親述“為躲審查500萬貸款轉手11次才拿到”。
當然，不好查但還是要查。
因為增加樓市供應量還不如嚴查資金違規流入樓市。不是說銀行很牛逼嗎？各種大數據監控，各種審批，怎麼這麼多錢還是違規流入樓市？斬斷這個源頭，就斷了炒房的活水，有望慢慢減壓。
我知道樓市不能崩，但至少不能從這個口子放水了。
人口與住房供應錯配
其二，深圳的人口增長與土地供應已經達到極限了，可否重新考慮人口與住房供應的匹配問題？一方面，每年四十多萬人口淨流入深圳，各種資源承壓，但是深圳還在拼命召喚年輕人，另一方面，深圳的樓市供應跟不上，公租房的建設緩慢（需要大量資金）。沒有足夠的房子，又非要招呼這麼多人來，這不是自己給自己找不自在嗎？
新加坡是深圳的學習對象之一，可是要想成為新加坡人是很不容易的，這固然是因為國籍轉換的程序更復雜，更因為新加坡對自身人口的資源承載做過評估，因此要進新加坡，門檻不低。
深圳以大專門檻吸引人才，固然有開放之風，固然是在實踐“來了就是深圳人”，可是來了不能睡大街啊。簡而言之，深圳招攬人才的熱情與其安置人才的能力是錯配的，沒這金剛鑽就別攬瓷器活啊，可否重新考慮入戶門檻的問題？
深圳明知道自身的樓市供應量與人口增量不匹配，繼續逆風而行，只有兩種可能：其一，倒逼，希望讓深圳有機會擴大行政區域，獲得更多土地。其二，為了維持經濟增速，需要更多年輕人來消費，來做貢獻，來做房奴。不然沒理由啊，是個普通人家都知道我家房子面積不夠，大家別來了。
如今到深圳，拿戶口容易，買房子難，難於上青天，這不是深圳的光榮。
有一些房地產博主喜歡推銷一種錯誤觀念：“有能力、有抱負的年輕人應該選擇房價高的城市，中國最有競爭力的城市都是高房價，這些城市的房價正是充滿抱負和狼性的年輕人支撐著”。其實就是忽悠年輕人去為高房價買單，不過，凡事都有臨界點啊，現在大批年輕人飛奔去杭州，一年比深圳多十幾萬人呢，看來這個機會與成本的臨界點已經突破了。水開始往更低的地方流。
這是深圳危機的開始嗎？
深圳醒醒！
還要補充一點，絕大部分新加坡人是住在便宜的組屋裡面的，深圳如果能讓絕大部分深圳人尤其是新深圳人住在組屋裡，自然可以放手讓投資客去炒房，可能嗎？不可能。目前的格局其實就是壓榨普通深圳人的買房能力，挑戰他們的神經，壓力太大。
房地產稅可否讓深圳“先行先試”？
其三，深圳已經沒什麼土地了，政府也需要維持一定量級的收入。國家層面也一直在吹風“房地產稅”的話題，深圳不是“社會主義先行示範區”嗎？是否可以在國家層面加快“房地產稅”的立法程序，讓深圳“先行先試”？
在保證合理的免徵面積或者其他條件的前提下，對炒房客，對持有三套房以上者課以高稅率累進制稅率，同時，大幅度減少個稅徵收，把企業稅負減少一半……讓炒房客和富人多交稅，讓窮人和中小企業少交稅或者不交稅，可不可以？
房地產稅收上來的錢用於建設廉租房、人才公寓，用於給深圳的教育、醫療添磚加瓦，可不可以？
收房地產稅不是為了打壓房價，而是讓炒房客和富人為社會做貢獻，普通人可以如新加坡一樣排隊等自己的“組屋”，好不好呢？
如果稅率合理，房價穩定，我相信長期看是沒有什麼人炒房的，深圳人可以安心做事，政府也有一個穩定的收入來源。
去房地產的金融屬性才能讓房價迴歸正常，讓房地產稅成為政府的現金奶牛，能不能在深圳試一試？
科技創新進入多點爆發的階段
最後，我想說說深圳的產業空心化的問題。
深圳南邊那個城市，基本上就是靠房地產和金融撐著。深圳呢？足以誇耀於世的主要是金融與科創，但是尷尬的是：科創龍頭老大華為把越來越多的分公司、人才搬到東莞去了，大疆的體量一直起不來，騰訊一直穩定發展。
我很同意寧南山先生的看法：深圳2015年以前房價適宜、產業升級驚人的氣勢大大減弱了。也就是說深圳的製造業升級減速了！
每當經濟陷入“複雜”環境的時候，深圳居然總是要去鬆綁房地產，包括給豪宅稅鬆綁，直接導致房價上漲，還有取消商務公寓“只租不售”限制。
2019年深圳土地成功交易67宗，其中桂灣片區一宗是以租賃的形式交易，成交數量與2018年相差不大。全年實現土地出讓金收入約697億元，同比增長55.13%。總出讓土地面積2488178.31平方米，同比增長約71%。
2019年深圳轄區一般公共預算收入突破9400億元，達到9424.2億元，增長3.5％。
看起來是不錯的，不過，“地方級收入3773.2億元，增長6.5％”，其中“稅收收入3067.7億元，增長5.7％；非稅收入705.5億元，增長10.4％”，顯示增速和全國其他城市一樣在放緩。
尤其是製造業紛紛外遷東莞以及周邊地區，深圳更多依賴第三產業，而這個第三產業裡面高新科技企業和金融佔了相當的體量，當外需出現問題的時候，當對外的技術交流和人才來往出現問題的時候，深圳科技企業受到的衝擊很大，那麼，金融就必須發力，而金融發力就回到南邊那個城市的慣性路徑上去了，和房地產更緊密結合在一起。
不夠錢，就賣地，不行了，就放鬆房地產對沖風險。雖然是無奈之舉，但是看著很唏噓，歷史居然在距離如此之近的地方重演。
深圳應該注意到的是，中國的科技創新已經進入一個多點爆發的階段 ：
深圳除了騰訊，沒有什麼有全國影響力的互聯網公司，
汽車產業沒法和廣州、上海比，特斯拉現在在上海很拉風，
芯片方面，深圳沒有絕對領先的突出優勢……
廣州、東莞、杭州、武漢、重慶、成都……正在利用成本優勢，主要是房價傳導的一系列成本優勢各自打造垂直產業的護城河。這也是為什麼廣州去年的人口淨流入數量與深圳僅僅相差1萬人的原因：同樣的工資，可以在廣州找到更好用的人，企業只能遷走。
深圳的營商環境的優勢，政府效能的優勢，開放文化的優勢都在，某些行業的產業生態圈已經形成，深圳依然是優秀的城市，只是房價高漲讓人心慌慌，這是一個足以動搖企業長期紮根的重大問題。
畢竟東莞不遠，畢竟廣州的醫療教育條件更好，深圳吸引人才、吸引企業的絕對優勢，在高房價的映照之下，到底還能剩下多少？到底還有多少勝算，這要打一個大大的問號。
2019年1-7月，深圳固定資產投資中，第二產業投資增速放緩，甚至繼2016年下半年之後再次出現負增長，而作為第二產業最主要的構成，深圳的規模以上工業增加值的增速也在2019年出現放緩。
《深圳市2018年中小企業發展情況的專項工作報告》顯示，2018年深圳有91家規模以上工業企業出現外遷情況，約佔規模以上工業企業總數的1.1％，累計在深工業總產值599.7億元，佔當年全市規模以上工業總產值的1.95％。同時報告還指出：近三年外遷的192家企業中，電子信息製造企業共計27家，佔全部外遷企業的37.5％。
深圳市政協曾在2017年開展了為期四個月重點調研，調研發現一個新的現象：前幾年由於深圳市政府主導開展的轉移淘汰低端落後產能，外遷的企業大多是低端落後的製造型企業；而如今深圳外遷的製造業大多數是先進製造業，尤其是一些大中型企業。
深圳人一方面憂心失業和減薪，一方面喜迎房價上漲。這真是極為荒誕的一幕！這是不是產業加速空心化的鏡像？
最後問一句：深圳房價可防可控，不會城傳城？但願如此吧。
