中國出生人口持續滑坡，在各項促進生育、提升中國年輕人生育意願的舉措中，“房子”在扮演什麼角色？又應該扮演什麼角色？對中國政府而言，該如何用“房子”撬動更多的新生“孩子”，實現多方共贏？
梁建章撰寫文章，發表了他的觀點。
全文如下：
振興經濟，如今已成為疫情背景下的頭號重任，各方都在對此獻計獻策。令很多人關注同時也令無數人警惕的是，房地產未來到底會在振興經濟過程中扮演什麼樣的角色？人們尤其擔心某些利益群體是否會藉機打破“房住不炒”的基調。比如最近幾天裡，深圳銀行業就在全面排查房產抵押經營貸資金流向。
當然，在打擊投機炒作的同時，還是應當讓房地產業在經濟發展過程中發揮正面作用。近期北京大學金融學教授徐遠提出了
“二次房改”的概念，即針對大量流動人口增加土地供應，大規模建設安居房和提供配套公共服務，進而幫助幾億農民工真正融入城市。對於以上主張，我們非常贊同其中“增加土地供應”的內容。
導致高房價的部分原因，是大城市嚴格限制土地供應。現在增加土地供應，本質上是讓土地政策趨利避害，緩解年輕人的壓力，以更可持續化的方式推動城市化。
事實上，即使在中國一線城市，土地資源也不匱乏。比如，上海僅耕地面積有1800多平方公里，相當於現有建設用地的60%。在一線城市發展農業本來就不符合經濟規律，保留大量農業用地毫無意義。將這些土地用於提升生活環境所帶來的使用價值和社會效益，將遠超過用於農業所創造的價值。而且，中國未來面臨的最大風險，其實是總人口的大幅萎縮，而非耕地面積的不足。
還有，由於大城市的人均用地通常小於中小城市，更小於農村，讓願意在大城市奮鬥的年輕人能夠在大城市安居樂業，而不是回家鄉去購買或建造一年住不了幾天的房屋，從全國來看其實會節省土地。
但是，在土地供應增加之後，到底用來建造什麼樣的房型？
在這個問題上，我們與徐遠教授的觀點有所差異。根據徐遠教授“二次房改”的設想，希望只建造40-60平方米的小戶型安居房，不希望出現70平方米以上的商品房。我們能夠理解，徐遠教授之所以提出這一點，是希望強調安居房的社會保障屬性，避免其成為投資炒作的新標的。
在徐遠教授看來，這些小戶型安居房已經足以確保年輕人在城市站穩腳跟。但有可能被徐遠教授忽視的是，
當代年輕人在大城市中真正面臨的難題有兩個，一是“買不起房”，二是“生不起娃”。小戶型安居房的推出，還是很難滿足第二個需求，也就是仍然會對年輕人的生育意願形成壓制效果。在放開二孩政策之前，一套兩房戶型的房子或許還能勉強滿足三口之家的生活所需，但隨著二孩政策的實施，四口之家往往需要三房戶型的房子。這樣算起來，40-60平方米的小戶型，恐怕難以滿足四口之家的要求。這些年來，我們一再發出警示，強調中國出生人口正在進入滑坡狀態。根據國家統計局數據，在全面二孩實施的第二年，即2017年，出生人口就比上一年減少63萬人，2018年又減少200萬人。到了2019年，出生人口相比前一年又下降了58萬人。考慮到育齡婦女數量減少以及二孩生育堆積效應減弱這兩個因素，可以預料今年出生人會繼續大幅下降。這種斷崖式的下跌趨勢及其未來會造成嚴重的經濟和社會後果，已經引發越來越多學者的擔憂。
要顯著提升生育率，除了全面放開生育限制外，實行各種大力鼓勵生育的措施必不可少。我們在以前的文章中，曾提出過給多孩家庭減免稅負、現金補貼、免費提供託兒所和幼兒園教育等鼓勵生育的措施。從公平性角度，給多孩家庭的父母減稅是公平的，因為他們付出額外的精力和成本，培養出更多未來社會的建設者、納稅者和社保貢獻者，所以社會應該給予相應的補償。實際上，在目前正進行的個人所得稅年度申報的過程中，因撫養子女而獲得稅收減免的政策就讓很多人感受到了實惠，也獲得了一片好評。當然，我們希望減免的力度未來還能進一步加強。
而在鼓勵生育所涉及的各個領域中，房地產也不應當缺席。
我們建議，除了減免所得稅和社保外，還可對多孩家庭買房實行免地價的政策。根據中國社科院的數據，2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68。在大城市，地價普遍佔到房價一半以上。如果多孩家庭買房可免除土地價格，那麼購買價格就會降到原來的一半以下，這將大大減輕多孩家庭的買房負擔。
具體實施上，可以對已經有多孩的家庭買房直接降價，也就是地方政府將相應地價部分從賣地收入中免除，對於買房以後多生的家庭則可以退還地稅部分。免除標準可以視生育率情況靈活調整，比如對於二孩家庭可以部分免除地價。這個政策對提振生育率應該能夠起到一定效果，因為現在制約育齡夫婦生育孩子的一個重要原因是高房價，這點對大城市的工薪階層尤為明顯。
這個辦法的好處是，政府無需拿出真金白銀，只要在低生育率地區多給些用地指標，擴大土地供應就可以了。地方財政收入的損失部分由國家增加用地指標來彌補，只要對於多孩家庭優惠的房源，增加相應的供地指標，就基本不影響地方政府的土地收入。
如此，部分多孩家庭新增的購房需求，被新增的土地指標所消化，還有助於平抑整體房價。
再回到關於“二次房改”的討論，如果希望新增加的土地供應能起到鼓勵生育的作用，那麼40-60平方米的戶型設計就難以滿足年輕父母們的需求，而是應當適當增加面積和房間以供撫養孩子之需。包括在配套公共服務方面，也不能忽視幼托、教育機構的相應設置。我們認為，幫助農民工融入城市固然重要，但讓城市居民敢於多生孩子也非常重要，甚至可能更為重要。
而且，如果由政府出面直接建造並提供安居房，固然有可能滿足對應人群的實際需求，但也可能引發權力尋租以及效率低下等負面效果。比如諸如“寶馬車主獲得廉租房”的新聞，反而會對政府公信力形成了一定的傷害。相比之下，針對多子女家庭免除地價，則是更為市場化的調控方式。或許外界同樣會擔心：是否會有人對此鑽空子，專門為了買房便宜而多生孩子？我們對此的回答是，建議出這個措施的目的，就是希望有更多人來“鑽空子”。長遠來看，年輕人口的增多會令整個中國社會受益，這些新增人口未來貢獻的稅收、社保以及創新創業機會，其經濟價值遠遠大過現在減免的這點地價。 既然如此，為什麼不用優惠政策來鼓勵他們多生孩子呢？
與寬鬆的貨幣和財政政策、加大基建投入等經濟刺激措施不同的是，免除多孩家庭購房的地價並增加土地供應，會帶來更多的新生人口，能實實在在地提升內需。這樣同時拉動了房地產和生孩子的兩項最大的有效需求，能在很大程度上釋放中產階級的消費需求，進而帶動一大片相關的產業。更重要的是，長遠來看，提高生育率是緩解未來嚴重的人口老化和萎縮危機的唯一有效的方法。
所以我們認為，未來在發展房地產和增加土地供應的決策中，必須將鼓勵生育的效應考慮在內。最終實現多孩家庭與其他家庭、地方政府與中央政府、短期效益與長期利益之間的多重共贏。
