合作開發房地產項目，在司法實踐中屢見不鮮。已經獲得房地產開發用地的房地產企業因資金鍊緊張、斷裂或者其他原因，不能繼續開發項目的，為尋求企業生存或利益最大化，不得不出售未建成的房地產開發項目，或者房地產開發企業股東不得不出售項目公司股權，也有因房地產開發用地資源稀缺、一地難求，獲得房地產開發用地企業與其他企業合作開發房地產項目。因此，合作開發房地產項目包括但不限於：轉讓未建成的房地產開發項目、轉讓公司股權、與其他企業合作開發等形式。限於篇幅原因，本文僅就拿地房地產開發企業與其他企業合作開發房地產項目的相關情況進行簡單介紹。
那麼值得我們思考的是，從法律上講，在兩家企業或企業與個人之間開發房地產項目時，哪些因素影響了合作開發房地產合同的效力，簡言之，如果我們擁有一家企業，想進行房地產合作開發，應注意哪些問題。
一、合作一方應為擁有房地產開發經營資質的企業
根據《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條的規定，合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。也就是說，合作開發房地產項目，合作一方應具備房地產開發經營資質。
我國對房地產開發企業實行核定資質等級制度，即房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應按照資質等級，承擔相應的房地產開發項目。
二、應區分以出讓方式或劃撥方式取得國有土地使用權情形下的不同影響
1、以出讓方式取得國有土地使用權的房地產開發企業，將土地使用權與其他企業合作開發房地產，法律上是允許的；
2、但是以劃撥方式取得國有土地使用權的企業，因劃撥為國家無償提供給用地企業的方式，故在劃撥取得國有土地使用權的企業與其他企業進行合作開發時，屬於進行經營性活動，存在盈虧風險，故應事先徵得有批准權限的人民政府，否則，合作開發合同應認定無效。
三、以集體土地為基礎的合作開發合同效力認定
我國為保護農村耕地、保護農民權益不受侵犯，對於集體土地的使用及市場準入保持著審慎及嚴格批准制度。因此，對於以集體土地為基礎的合作開發合同應具備政府部門關於土地利用規劃、建設用地計劃及優先滿足集體建設用地等要求的審批文件或證明，否則，相關合同將認定無效。
合作開發房地產項目，實踐中存在多種合作形式，當事人需要根據自己的實際情況選擇適合自身的合作形式進行房地產開發，而房地產項目資金佔用量大、週期長的特點又要求企業具備較強的經濟實力及準確的市場把握能力。希望本文的淺薄觀點能夠對大家有所幫助。
