顫抖吧，在這個流量時代，會炒作的後浪已經一騎絕塵。
文｜金融八卦女特約作者：Rickzhang
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五四青年節當天，一位27歲的廣州女生號稱擁有超過“400棟樓”的相關短視頻在社交網絡上不斷熱傳。
視頻裡，該女生號稱有“400棟”房產，每日過著收租的生活，每棟樓月入50萬。
在B站的視頻正引發一陣關於自己到底屬於前浪還是後浪的爭論的時候，這個明顯是後浪年齡的小女生，不僅擊碎了很多人脆弱的心靈，也把自己炒成了滔天巨浪。
但隨著社交網絡對她的視頻關注度日益提升，這個小女生坐不住了。
4日晚間，該女生通過“包租婆D姐”的抖音賬號直播回應了網絡上的種種質疑，稱關於其擁有400棟樓、每棟樓月賺50萬、身價超2億等言論皆不實，自己不過是通過承租再轉租的方式經營公寓租賃罷了。
“由於疫情影響，我拍視頻只不過是想增加生意，沒想到引發這麼多的關注，非常抱歉，但我並不是富二代”，在隨後發佈的視頻中，女生這樣表示。
然而她沒有想到的是，那個短視頻引發的餘波到現在都沒有平息。
1.
/ 做二房東的女生 /
5月3日，網友@張特價發出一個特別的職業體驗視頻，介紹了一位在廣州白雲區的93年包租婆的收租生活。
據他在視頻之前發佈的信息可以看出，他對這次的內容非常重視，這期的內容，他準備了一個半月，光封面就修改了16次。
而最後傳播的結果也確實如他所料。
瀏覽量過五百萬，點贊超過百萬，轉發評論都超過五萬。
從整個視頻的畫面中可以看出，400棟樓作為一個非常明晰的指標，被擺在了最核心的地位上。
而恰巧B站的後浪視頻剛剛引發了整個社會針對青年人的集體討論，在這樣的情況下，出現了一篇關於年輕人躺著賺錢的視頻，引發的關注度自然非常高。
有網友提出質疑，這個90後“包租婆”有炒作之嫌。很快，就有關注廣州城中村改造的觀眾，對視頻中的90後包租婆進行了整體分析，而其背後經營的“迪家物業投資發展（廣州）有限公司”，則作為所謂“400棟樓”的經營主體被網友挖出。
根據企查查數據，迪家物業投資發展(廣州)有限公司於2017年成立，註冊資本達500萬，可提供房產中介、物業管理相關等服務，法人為雷迪，業務專注打造“城中村公寓的改造和租賃服務”。
▲來源：企查查
然而雖然這家公司註冊資本500萬，但事實上的實繳資本是零，這樣的一個公司是一個什麼樣的狀態，很多人心裡有數。
▲來源：企查查
媒體記者對其進行了走訪和調查，發現這是一個位於廣州城中村，專門經營村民自建和小產權房對外租賃的中介公司。
尤其是該視頻中出現的所謂直營店——廣州白雲區龍歸夏村內的迪家青年公寓，更能代表這個女生的業務底細。該公寓有五層，大小戶型皆有，但總數僅有80間。
其實，廣州當地的市民大部分都知道，在龍歸一帶城中村中整棟承租再轉租是很常見的生意。
市面上做房屋出租的大部分為二房東，甚至很多人專門以此為營生，因此，承包下十餘棟甚至幾十棟樓的二房東在當地並不算罕見。
而在4日晚間發出的短視頻中，這位女生也承認所謂的“400棟樓”大部分都不是自己的，是由自己的公司代理並對外出租的。她表示，此次視頻確實是一場炒作，目的是為了重振因疫情不振的公寓出租生意。
“我就是一個創業者，在城中村做租房生意本質上和開奶茶店沒區別。”
2.
/ 城中村的歷史 /
這個女生所謂的“坐擁400棟樓”，還有一個特殊的背景，就是廣州的城中村。
要想理解為什麼整棟租賃樓宇對外出租，能成為這個地區廣泛存在的生意，還需要弄清廣州城中村出現的歷史。
其實，現在廣州城中村出現和自建樓宇的時間起點，絕大多數都是從珠江新城的規劃開始的。
1992年，廣州市政府為了在2015年實現現代化，提出最多的一個口號是：“高標準、大規模發展第三產業”，從而建設“國際化大都市”。
因此，在那一年廣州兩會之後，在廣州黃埔大道以南、珠江以北，西以廣州大道為界，東抵華南快速幹線，處於城市中心區大組團與東翼大組團之間的地方，變成一個“未來的廣州新城市中心”的規劃地塊。
它綜合商貿、金融、康樂和文化旅遊、行政、外事等城市一級功能設施，這就是當年萬眾期待的21世紀廣州CBD——“珠江新城”。
▲昔日珠江新城地塊，來源：廣州日報
而每個規劃都有著自己的雄心壯志，所以它也被輿論稱為“小橋流水田園牧歌式的規劃”。
在保留三個自然村（冼村、獵德村、譚村）的前提下，東區以居住為主，西區以商務辦公為主，為未來的珠江新城打造一片“城中有村，村中有城”的嶺南田園風光。
不過，現實卻並不是那麼如詩如畫。
在開發的過程中，一場轟轟烈烈的賣地潮就此展開。而在這個過程中，廣州的城中村登上了歷史的舞臺。
▲今日珠江新城，來源：視覺中國
按照市政府當時的規定，徵用農村土地要留所徵的4%用地作為村鎮建設發展用地，另外，還要將所徵用地的8%返還村鎮自行開發，作為失去農田以後村鎮新的經濟來源。
在“珠江新城”的規劃中，額外留出了80.3萬平方米用地給被徵地的村莊。
結果，村裡的農田被徵用以後，村民無田可耕，文化水平又普遍較低，在城市裡難找工作，於是紛紛在宅基地上蓋房子，租給外來流動人口暫住，作為生財之道。
很快，一幢幢粗製濫造、成本低廉的水泥樓房，平地而起，見縫插針。
到了2013年，城中村自建房放開了管理。一方面街道辦事處或村委會默許村民可以建到5層半的樓房，另一方面是很多村民開始在原來3層半的基礎上加建，甚至還有超過5層半的建築陸續出現。
那一兩年間，自建房瘋狂生長，連同那些本來沒有宅基地證、原本是農田的地方也開始建設。
▲遍地都是自建房，來源：騰訊新聞
一般來說，城中村改建房子都先要做危房鑑定後才可以申報，然後報有關部門備案，排期改建。但那段時期由於有太多的房子同時想要改建，根本無法按程序與規定實施。而且搶建的速度很快，一般只要半年時間就能建好。
過了2015年，由於政策變嚴，失去了搶建的機會。
搶建時期，各村都處於全面施工狀態，場面混亂，城管巡邏頻繁。
若有城管過來拆違建的房子，違建的村民只能看著違建房子被拆掉。如果在城管過來前，完成搶建工作並且把排柵拆掉，把施工現場清理得沒有痕跡，城管就不會處理，因為這會被視為是既定事實，而不予以拆除。
如果嚴格按照規定，這些踩線的違規建築是要被拆除的，但是因為搶建現象太普遍，執行起來工作量太大，城管能做的也只是頻繁巡邏以提前制止搶建，並去拆除那些特別明顯的違建。
這就變成了一個惡性的循環，城中村就此成為廣州最難以解決的城市規劃“毒瘤”。
但由於租金低廉，這種自建房吸引了大批流動人口在此落腳。據不完全統計，在廣州139條城中村裡，像蜂巢一樣居住著300多萬人，租客的比例大大超過了本地村民。
▲廣州天河棠下城中村，來源：視覺中國
因為需求量大，供給量也可觀，就萌生了“二房東”這樣在廣州城中村非常普遍的職業。
與這個“包租婆”直營公寓同在一個城中村的二房東王先生說：
“轉租是很多二房東謀生的法子”
“根據位置地段和大小，承租費用由10多萬到20多萬元不等”。
南方日報-《廣州90後包租婆回應坐擁400棟樓：大部分是租的》
這意味著，在廣州的城中村只要準備200萬-400萬左右的資本，就能同時運營差不多20棟樓的轉租業務。
3.
/ 不一樣的投資 /
身家百億沒有，但據南方都市報報道，這位女生大學期間就“擔任估值千萬創業公司CEO”，也因此，資本的累積讓她具備了“買下十幾棟樓”的經濟實力。
她在直播回應裡稱，“400棟樓”中只有十幾棟是買下的，其餘是通過承租再轉租的方式經營城中村公寓租賃。
因為買樓太虧了。
我們知道，城中村的房子是自建房，最好的是小產權房。
這就帶來另外一個問題：城中村的房價是比較低的，運營相關的中介租賃業務投入產出比高。
知乎中有一名廣州城中村的網友，在2018年曬出了自己伯父當年建設自建房的設計圖和支出明細，可以管中窺豹。
▲網友伯父城中村自建房設計圖
根據該網友的描述，在2007年如果包工頭包工包料的成本是每平方米700元（現在包工包料是每平方1000元左右），這個660平方米的房子的建造成本就為46萬元。而他伯父為了節省成本就只讓包工頭負責建造，自己購買所有材料，這樣整個建造費用為36萬多元。
這一個660平方米的房子共5層，每層5間平均每間20平米左右，當下全部租出去了。每月每間600元，那每月就有15000元的租金收入，一年就有180000的收入，只要2年就回本了。
而城中村的房子流動性比較差，很多所謂合法手續的樓就是有宅基地證，其他都沒有，買下後無法到土地管理機關過戶，僅能在村委會辦理個登記，沒有法律效力。
因此房價不高。
根據網友提供的信息，一般六層樓600-1000平米之間的面積，如果在村委會有人就能找到賣主，基本上一百五十萬左右可以拿下。
但因為沒法過戶，一旦發生拆遷之類的情況沒有任何保護，購買這樣的樓宇僅僅相當於買到了未來一段時間出租的權利，比較不划算。
與其對外租賃，還不如和二房東簽訂長約了事。
這就是廣州城中村二房東特別多的原因，而且在城中村有這樣一個約定俗成的現象：二房東整棟租賃合同六年一簽。
再回到這位被炒得出名的90後包租婆身上，其實也是一樣。
作為視頻中露出的所謂直營店，後來也被證實是其持有而不是轉租的公寓樓，共有80個房間。按每個房間20平米計算，含公攤的建築面積大概在2000平米左右。
目前廣州城中村自建房在2013-2015年間平均下來是1000元/平米包工包料成本，這意味著這棟公寓樓的實際投入在200萬左右。
而按現在採訪中透露平均的出租標準1100元/月計算，這棟公寓每年的租金收入大概在100萬左右，差不多兩年能回本。
如果再加上前兩年風靡一時的租金貸，這位90後包租婆資金回籠的速度更快。因為，根據最苛刻的租金貸款條件，她能在租戶簽約的時候就拿到基本上等同於11個月的房租。
而這樣一筆資金的注入必然會加快她收樓的步伐。
因為根據前面網友提供的數據可以看出，基本上村民自建的6層房屋年租金收入在15-20萬之間，所以一次性掏出10-15萬，你就可以將這棟樓整租下來。
從這一點可以看到，這位90後包租婆，在利用資本的槓桿之後，能迅速滾動，不斷增加自己旗下所持有的樓宇出租面積。
因此，在當前的背景下，這個女生“400棟樓”的出租規模，也是極有可能滾動出來的。
當然，這樣的“騷”操作，也只能在廣州深圳一帶的城中村中進行。
畢竟這不是一個正常的房地產市場行為，她所持有和轉租這些物業的行為，與在北京、上海等大城市購買真正的住宅地產完全不同。
且不說各地推出的房地產銷售的限購措施，不可能讓人達到這樣集中的物業購買量；單在這些大城市的百平米住宅購買的平均價格，就遠超廣州城中村一棟樓的建設成本。
更別提，她如果進入在這些城市主流的房地產租賃市場，會面臨鏈家、蛋殼這些地產出租中介巨頭的競爭。
而且，大城市分散式的房源出租，絕對達不到她這樣集中管理的成本優勢。
因此，這位所謂的90後包租婆旗下擁有400棟出租物業的盛況，只能算是一個在特定地點的灰色產業。
另外，有網友已經在質疑其經營收入的報賬和報稅等詳細問題。畢竟，很多城中村出租的房屋並沒有發票，僅手寫收據了事。
這意味著，瘋狂的炒作背後所蘊藏的一系列問題，在這視頻爆火之後肯定會給她帶來無窮無盡的煩惱。
當然，廣州的城中村改造早已擺上了議事日程。
2月以來，廣州已有16條城中村公開招標合作企業，涉及改造範圍用地近乎1.9個珠江新城那麼大。而短短三個月的舊改招標數量，已超近兩年舊改招標數量的三成。
這樣的數字背後，其實凸顯了廣州市政府解決這一個歷史遺留問題的決心。
因此，這位90後包租婆的生意恐怕會越來越難做。
目前，她此前發佈的有關“400棟樓”的內容均已刪除，個人簡介只剩一句話：“努力的90後包租婆”。
確實是夠努力的，這一番操作下來，她已經坐擁42.3萬抖音粉絲，而長租公寓巨頭自如與蛋殼的官方號，粉絲加起來僅2萬出頭。
顫抖吧，在這個流量時代，會炒作的後浪已經一騎絕塵。
參考資料：
《廣州城中村往事》 歷史現場 2017年8月
《90後包租婆回應擁有400棟樓全文 90後女子為什麼會擁有400棟如何來的》 南方日報 2020年5月
《廣州最大的城中村，密密麻麻的樓房像迷宮，就在市中心》騰訊新聞 2020年4月
《廣州城中村自建房調查：建一棟房子要花多少錢》知乎 2018年1月
