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01
集中交付季，维权再现
近期，各大开发商集中交付，业主吐槽与称赞并存。
优质项目就不一一举例了。锐理数据综合了七个层面（宣传与交付的一致程度、业主满意度、呈现品质、用料标准、设计、工艺、细节打磨），制作了《2019年重庆已交付产品兑现力TOP10》榜单，拿来做个参考。
当然，饱受争议的项目也不少，比如最近被维权的华远海蓝城。
其中比较尴尬的是，之前某家维权得轰轰烈烈的项目，最近整改了，疑似开发商冒充业主在本地房产论坛发帖，称整改后的效果很不错，结果被其他业主当众“打脸”。
被维权的不止是小开发商，不少大开发商也未能幸免。有时候，同一家公司不同项目之间的差距也可以是天壤之别。其实，这和房地产行业的运作模式有关。
02
项目负责人的底线影响房屋品质
很多时候，房子交付的品质不是看品牌，而是看项目负责人的底线和良心。
开发商为了确保利润并保证员工积极性，一般都会采用跟投制，让项目利益与员工利益挂钩、共享风险。
一个房地产项目的成败主要取决于两点：
1、土地拿的好不好
2、项目打造思路和运营能力
一般来说，这两个工作环节的关键负责人都会和项目利益强制捆绑在一起，那么项目负责人首先考虑的就是确保利润、控制成本、保持高周转。
2019年5月28日，荣安以楼面价13549元/㎡拿下滩子口地块，登上“地王”宝座。
2019年8月29日，仅隔3个月后，融信以楼面价9255元/㎡拿下滩子口另一地块，相隔还不远。
传闻，荣安拿地负责人已经离职了。地一旦没拿好，就会影响后续项目的利润，影响到更多人。
项目的各层负责人随时都有被离职的风险，因此首先考虑的并不是整个品牌的口碑，而是项目的利润、自己的利益。
这几年重庆主城地价是稳步上升的，2019年均价6384元/㎡，但由于各种因素，房价比较稳，房地比不断提升，压缩了各大开发商的利润。
比如大渡口中心、滩子口、回兴、蔡家、大学城、中央公园等板块，平均房地比超过70%。
利润被压缩，项目负责人采取的策略很可能就是压缩成本，这里省一点、那里省一点。
今年水泥、河沙价格涨了不少，外地不少项目负责人为了多捞钱，打起了水泥的主意。每天和建筑打交道的人，真的会分不清水泥的好坏吗？重庆市场还好，基本安全问题还是有保障的。
在营销策略上，相关负责人为了尽快把房卖出去、拿到自己的那一份奖励，一般宣传上各种高大上。
宣传效果是渲染过的，实际施工过程又在严格把控成本，加上17、18年楼市行情大好，业主期望值比较高，如今集中交房期间还存在赶工期问题，维权问题就比较多。
03
选择品牌开发商，减少接房风险
前面解释了项目的品质看关键负责人的底线，其实主要看项目总靠不靠谱。即使是一个靠谱的项目总，如果各项成本太高了，也是巧妇难为无米之炊。
虽然大开发商和小开发商都多多少少存在问题，但总的来说，大开发商更靠谱一点。
最近，经常听见粉丝这样抱怨开发商：“xx不是过去的xx了”“xx的情怀不见了”。选择大开发商不是因为情怀，开发商的情怀只在能持续变现的时候管用 。
大开发商有两点优势：成本与利润管控能力强、注重口碑带来的长期效益。
熟悉重庆本土市场的大开发商一般都懂地控制成本，不会贸然拿高价地。一个懂得控制成本的开发商，在利润上有更好的把控。有了一定的利润保障，也会尽量顾及到品牌口碑问题，宣传和实际交房时底线也更高。
即使出现维权事件，布局大量项目的大开发商由于房子还没有卖完，为了保住口碑、持续顺利出货，能整改的也会尽量整改。
相反的，刚来重庆就高价拿地、拿地不多的小开发商，项目负责人更关心的是眼前的利益，有可能捞一票就跑，业主维权往往得不到后续整改。
其实，大开发商在打造项目时，会和各家开发商的同类产品进行横向对比，大家保持在一个差不多的水准。更注重口碑的开发商，会舍得花钱在细节打造上更认真。
业主为了减少接房时的风险，最好选择那些懂得重庆市场、会把控成本和利润、在重庆有不少项目布局和成功经验的开发商，更细致一点可以打听一下项目总的履历。
04
维权无止境，解决实际问题更重要
如今，没被维权过的期房项目少之又少，“业主维权-开发商整改-业主不满意-开发商再整改”这个流程似乎成了很多项目交付过程的一环。
维权最终的目的是为了整改问题，该维权的就维权，但维权也要把握好尺度、合理维权。在维权之前，尽量和开发商进行有效沟通，提出一个实际的解决方案。
房子涉及到很多手工作业，特别是精装房。瑕疵几乎无法避免，尤其遇到赶工期，各大开发商忙着交房。
这些细节问题因人而异，往往需要业主向开发商反馈，然后整改，相当于开发商把最后检查问题的工作转交给了业主。遇到靠谱的开发商，保持积极沟通，基本都是可以整改的。
在买房之前选择靠谱一点的项目减少风险，接房时遇到问题尽量考虑如何能实际解决问题。在“高周转+期房”模式下，态度好、能及时整改的开发商都值得夸一夸了，遇到捞一票就跑路的开发商，有时声势浩大的维权最后也不了了之。
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