▎世聯研究丨By：世聯評估價值研究院
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目前，大數據、物聯網、人工智能，5G等新技術不斷髮展，逐漸滲透到房地產鏈條各環節。傳統的鋼筋水泥的建造方式從近代開始發展，大概是1848年左右開始，至今超過150年都沒有太大發展，近幾年興起的裝配式建築算是一個傳統鋼筋混凝土建造模式的攪局者。裝配式建築形式帶領傳統的房地產從“建造時代”跨越到“智造時代”，它推動了房地產開發與智能化、數字化、標準化相結合，在縮短工期，減少現場施工，綠色環保等方面有巨大優勢，其發展對房地產估價實務方面有什麼啟發呢？
裝配式建築發展背景
裝配式建築是將傳統建造方式中大量現場作業轉移到工廠，建築所需的部分或全部構件在構件預製工廠生產完成，然後通過相應的運輸方式運到施工現場組裝成具備使用功能的建築物，主要結構形式包括裝配式混凝土結構、裝配式鋼結構和裝配式木結構。由於使用不同的結構例如裝配式木結構、混凝土PC結構以及鋼結構的裝配式建築，所對應的優缺點以及進入的細分市場有所不同。
數據來源：世聯評估價值研究院整理
裝配式建築，一方面縮短了現場建造時間，另一方面減少了由於圖紙錯誤以及施工誤差導致的返工與誤工，與BIM（建築信息模型）技術結合，對建築全週期信息管理，減少設計變更，減少了材料浪費，大大提高了建築工程的信息集成化程度，從而為建築工程項目的相關利益方提供了一個工程信息交換和共享的平臺。不同的裝配式建築在工廠完成的比例不同，最高是90%能在工廠施工。裝配式建築能夠節約資源和能源消耗，有效降低粉塵、噪聲與建築廢物等環境汙染。在現場完成搭建，縮短了現場建造週期（如果實現規模化建造的項目，預計裝配式建造方法較傳統建造方式縮短1/3以上工期），可以實現搭建樂高一樣搭建房子。
發展背景：
●“勞動力緊缺+環保趨嚴”共同驅動，政策開啟裝配式建築萬億市場：近年來，裝配式建築產業在我國迎來了新的發展機遇，一方面人口紅利逐步褪去將推動我國勞動力價格持續上漲，工廠化生產有助於減少勞務支出；另外，我國環保監管不斷趨嚴，推行裝配式建築有助於減少施工現場的環境汙染和資源浪費。針對香港市場，根據利比2020年3月公佈的數據顯示：香港的五星級酒店含傢俱裝修造價達33,200-40,800元/平方米，高檔住宅23,100元/㎡-34,400元/㎡，香港對建築工人不同工種資質備案要求以及建築工人平均年齡高、日薪高，都是推動香港市場裝配式建築發展的原因。
●全裝修、長租公寓業態應用場景促進新建築形態落地：全裝修是指在房屋交付前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本入住標準。由於全裝修房具有節能環保、高便捷等優點，已成為住宅裝修的重要發展趨勢。住建部《建築業“十三五”規劃》明確指出，到2020年，新開工全裝修成品住宅面積達到30%。裝配式建築面積佔新建建築面積比例達到15%。
裝配式建築的政策支持
為了推進裝配式建築發展，住建部與地方政府支持力度不斷加大，目前各省、市、自治區均已發佈文件表示在未來十年內發展裝配式建築，並制定了工作目標和政策支持。住房和城鄉建設部、教育部、科技部等九部門2020年8月聯合印發《關於加快新型建築工業化發展的若干意見》。《意見》明確提出大力發展鋼結構建築，以學校、醫院、辦公樓、酒店、住宅等為重點，強化設計引領，推廣裝配式建築體系。完善適用於不同建築類型的裝配式混凝土建築結構體系，加大高性能混凝土、高強鋼筋和消能減震、預應力技術的集成應用。在保障性住房和商品住宅中積極應用裝配式混凝土結構。以及加快信息技術融合發展，大力推廣建築信息模型BIM技術，加快推進BIM技術在新型建築工業化全壽命期的一體化集成應用。
2016 年是裝配式建築行業的政策頻發的開始之年。國務院、住建部陸續出臺《建築產業現代化發展綱要》、《關於大力發展裝配式建築的指導意見》、《“十三五”裝配式建築行動方案》等一系列重要文件。
數據來源：住建部及世聯評估價值研究院整理
而後，全國各地省市陸續出臺百餘項裝配式建築專門指導意見和相關配套措施，通過優先安排用地、稅收優惠政策、容積率獎勵、政府補助等優惠政策切實推動裝配式建築發展。2020年7月，住建部等13個國家部委發佈《關於推動智能建造與建築工業化協同發展的指導意見》，再提要大力發展裝配式建築，提出到2035年，我國智能建造與建築工業化協同發展取得顯著進展，企業創新能力大幅提升，產業整體優勢明顯增強，“中國建造”核心競爭力世界領先，建築工業化全面實現，邁入智能建造世界強國行列。
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裝配式建築行業發展現狀
◆裝配式建築行業在國際發展現狀：
｜美國
美國因不同城市有建築工會保護相關建築工人的利益，所以推廣裝配式建築難度較大。而且不同城市的建築標準有所差異，這樣的形式下，美國市場一般難以形成壟斷或者寡頭的裝配式建築企業。在美國主要是裝配式輕鋼結構建築和裝配式木結構，各城市間裝配式建築發展程度不一。
｜日本
日本實行土地私有制，東京、大阪等核心都市圈人口密度較高，因此其發展路徑多樣化：大都市中心以高層PC為主，城市近郊及其他小城市以低多層裝配式建築為主（主要為木結構和鋼結構）。
｜香港
在人口密度較高且實施土地國有制的中國香港、新加坡，高層預製混凝土結構成為裝配式建築的主要選擇。以香港為例，香港特區行政長官林鄭月娥在2017年首個施政報告明確提出，香港要積極推動科技應用及創新的建造方法，推動和領導建造業界實行組裝合成建築法（Modular Integrated Construction）“MIC”。並在2018年-2019年政府財政預算案中，提出政府協助業界建立具備規模和高度自動化的鋼筋預製工廠，也會在公營項目率先試行組裝合成建築法。建議撥款10億元建立建造業創新和科技基金，鼓勵專項人才能力提升及鼓勵企業應用新型建築技術。現香港已有多個項目採用裝配式建築技術建造，包括香港大學黃竹坑學生宿舍、香港MIC零碳天地、沙田長者屋等項目。
｜英國
英國的裝配式建築發展迅猛，但模塊化建築市場接受程度滯後於其他國家。根據Forbes調查顯示，2017-18年間，英國僅有7.8%的住宅使用模塊化建築，而日本是15%，德國是20%，瑞典是84%。開發商一般在設計前期階段就與當地設計公司以及模塊化供應商洽談，在向政府申請規劃審批階段（Building Development）需要將模塊化設計方案申報，這意味著模塊化項目相比傳統建築前期投入更為巨大。現在模塊化建築主流應用於經濟型住房（Affordable Housing Scheme）、酒店、以及租賃住房市場。政府目標預計在2020年完成30萬套新建住宅，其中一部分使用模塊化建築技術。雖然裝配式建築建造成本比傳統建築高12%，但是受制於英國勞動力老齡化、嚴重依靠外來歐洲移民勞工、持續上升的勞動力成本會驅動使用新型的建築技術。英國的住房短缺危機嚴峻，模塊化建築被認為是解決住房危機的主要途徑。
｜歐洲·冰島
歐洲其他市場，有些歐洲國家因為地域和氣候差異，國家對建築要求更為嚴苛，裝配式建築需要符合該國建築準則，也需要對材料、防火、隔音等有更高准入要求。所以一般發展的以裝配式鋼結構為主，工廠製作完工後，現場進行搭建。
以冰島這個國家為例，由於該國只有三十萬人口，勞動力嚴重短缺，每年風季長達半年難以施工。所以裝配式建築尤其是重鋼結構受到開發商青睞。◆裝配式建築行業在國內發展的現狀
對標海外市場，德國、法國、日本等發達國家在裝配式建築行業已經發展到相對成熟的階段，裝配式建築的市場滲透率高達32%-70%。而中國裝配式建築行業目前只有不足10%的市場滲透率，遠低於發達國家。我國新建裝配式建築面積從2015年7,360萬平方米增長到2018年2.9億平方米（佔新開工面積13.9%），年均複合增速高達59%。華東地區新建裝配式建築項目佔比高達48%。從區域分佈看，北京、山東、上海、江蘇佔全國新建裝配式建築項目比重均超10%，浙江佔比6%。綜合來看，華東地區仍是我國新建裝配式建築項目最多的地區，僅上海、山東、江蘇和浙江四省市項目佔比就已經達到48%。
2020年上半年，深圳新開工的裝配式建築面積573萬平方米，同比增長近100%，佔新開工項目建設總面積的30.7%，裝配式建築總建設規模達3,000萬平方米，居全國前列。
從估價角度看裝配式建築創新
與時俱進、不斷更新知識是每位估價師解決客戶問題的專業之道，當承接的項目採用裝配式建築方式，部分客戶關注項目的經濟性，對裝配式建築技術這塊一般都是盲區，估價師面對客戶諮詢時，如果估價師可以預先掌握裝配式建築新出臺的政策、成本、以及從優勢、市場接受度等方面與客戶進行分析，專業性會大大提高，尤其對建造成本分析的數據積累尤為重要。建議估價師可以在實務中從以下幾個關鍵點進行把握：
1、政策方面可以關注當地有沒有規範或者實施細則、稅費上優惠
全國不同省市根據不同情況出具了對裝配式建築激勵政策主要包括用地支持、財政補助、專項資金、稅費優惠、信貸支持、行業扶持等。具體信息可以查閱當地的建設局政策細則。
數據來源：各地政府網站及世聯評估價值研究院整理
2、關注裝配式建築項目的建造成本細分
住建部組織編制了《裝配式建築工程消耗量定額》，以全國統一定額為基礎，總結各地裝配式建築技術經濟實際情況，對規定計量單位的裝配式混凝土工程、裝配式鋼結構工程以及人工材料施工機械臺班消耗量制定出標準。根據不同的裝配率出具了不同的裝配式成本參考。此外，大型的工程諮詢公司對裝配式建築造價等問題十分關注，也可以從項目的裝配率對成本的影響進行考慮。
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●PC率指裝配式建築室外地坪以上主體結構和圍護結構中，預製構件部分的材料用量佔該建築材料總用量的百分比。
3、關注裝配式建築成本與傳統鋼筋混凝土的建造成本的差異
在考慮測算經濟性的時候，對比使用傳統建築開發，技術進步帶來工藝變化、成本變化、環境汙染減少，同時還應考慮裝配式建築對工期縮短帶來的財務費用減少。此外，預測銷售項目現金流的時候，對比同規模的傳統建築開發模式，應考慮銷售回款期的提前。這些成本降低和銷售回款提前等因素將影響項目的經濟評價指標和結果。
4、關注市場對裝配式建築的接受程度
可銷售類型的產品尤其是住宅項目、公寓項目等，若項目採用的裝配式建築率高，市場上對應的銷售客群是否能接受，可以適當考慮市場接受程度對去化率的影響。
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！
