我们的房地产市场，严格来说是“二元市场”。
前几天央行的城镇居民家庭资产负债情况调查里提到：城镇居民户均总资产317.9万元，中位数141万元，老百姓7成资产都是房子。
央行的城镇居民资产报告，是从去年10月份开始，对30个省市3万户家庭开展的调查，调查对象为县级以上城镇居民家庭，不包括农村居民家庭。
3万户城市家庭，调查的过程匿名、随机，按常住人口分布在30个省市确定调查样本数量，广东最高，山东、江苏、河南位列其后。
这就相当于：跑到火车上问大家有没有买到票，当然买了啊！
所以，在思考楼市趋势的问题时，绝不能把农村排除在外。
根据统计局的调查，2017年中国城镇住房总存量为261亿平方米，相当于2.6亿套房。
如是研究院曾发布过一组数据，小产权房面积为73亿平米，仅次于商品房面积(占比38%)。
如果加上农村自建房的话，参考在深圳小产权比商品房多出1倍的比例，中西部地市、县城多2倍，农村至少要多出3倍，小产权的比例至少会达到220亿平米，也就是2.2亿套房。
这些房子大多数位于农村，随着城镇化率逼近60%，农村房屋的空置率必然会继续升高。
事实上，这只是宅基地、农村集体土地闲置的缩影。
中国科学院地理科学与资源研究所在2013年的实地调研及综合测算，全国宅基地总共约有2.7亿亩，其中空置约有1.14亿亩。
太多的房屋和土地在农村闲置，这部分资源如果不利用起来，将会形成事实上的浪费，也无益于房地产市场走向“供需平衡”。
现在，有办法了。
4月27日消息，农业农村部部长韩长赋表示，2020年要实现农村产权改革试点省级全覆盖，力争改革覆盖面扩大到所有涉农县。
2015年以来，中央农办、农业农村部会同有关部门共组织开展四批农村集体产权制度改革试点，试点单位包括15个省份、89个地市、442个县（市、区），其他省份还自主选择了部分县村开展省级试点，各级试点单位已覆盖全国80%左右的县（市、区）。
他还提及了两个数字：目前，全国已有超过36万个村完成改革，共确认集体经济组织成员6亿多人。
划重点：36万个村、6亿多人都已经获益。
事实上，早在2014年，农业部就实行了试点方案。
我把大家关心的几个方面罗列出来。
1，积极发展农民股份合作。
对于土地等资源性资产，重点是抓紧抓实土地承包经营权确权登记颁证工作，稳定农村土地承包关系，在充分尊重承包农户意愿的前提下，探索发展土地股份合作等多种形式。
2，经营性资产，重点是明晰集体产权归属，将资产折股量化到集体经济组织成员，探索发展农民股份合作。
3，非经营性资产，重点是探索集体统一运营管理的有效机制，更好地为集体经济组织成员及社区居民提供公益性服务。
4，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。
如果你对以上这些名词、术语没有什么概念，蓝白可以给举一个例子：集体经营性土地入市！
据第一财经报道，自然资源部自然资源开发利用司会同中国土地估价师与土地登记代理人协会组织专家起草的《农村集体土地价格评估技术指引》，已经于4月22日正式发布实施。
以包括宅基地在内的集体建设用地为例，按照《技术指引》，可以运用收益还原法、市场比较法、剩余法 、成本逼近法、公示地价系数修正法等五种估价方法评估其使用权价格。
估价并非最终成交价，还要看各个城市的不同，京沪深周边土地出让价格，肯定跟中西部中小城市周边农村土地出让价不一样。
从实践来看，集体土地入市的节奏一直在加快。
在去年8月份，集体土地入市的法律障碍已经扫除，去年9月份，自然资源部分两期举办了新修改土地管理法专题培训班，今年开始，新土地管理法实施后，集体经营性建设用地入市开始全国推行。
也就是说，闲置的集体土地，终于要开始盘活了！
举个例子，某省会城市周边的城中村，随着城镇化进程加快，基建、消费、居住需求日益走强，村里拿出来一块地出让，这块地不会盖成商品房，而是会建成幼儿园、保障房、广场游园、集体产权性质的商铺，土地转让的收益归集体所有，个人通过入股的方式分红。
这样的模式，既不会像“招拍挂”那样推涨地价（因为不会盖成商品房），又可以盘活闲置土地，完善当地基础设施，使集体和个人双双获益。
说到这里，大家应该就明白了，集体土地入市，就是农村产权试点的一种。
而今年，就是要把试点从原来的36万个村、6亿多人，推向全国所有的涉农县！
这对楼市意味着什么？
众所周知，在1998年，房地产市场迎来了第一次“房改”，城镇化大幕就此拉开，人口加速向城市涌入，数十个行业被房地产这个“支点”所撬动，经济就此腾飞。
而这一次的农村产权试点，包括集体土地入市在内的诸多措施，将给日益凋零的农村带来新的助力，使楼市迎来第2次转变。
供需失衡的一二线房地产市场，将有大量土地形成供给，“居者有其屋”的目标正在逐步实现。
而我们回不去的家乡，将会迸发新的生机。
