FANGDONG ｜ 房東俱樂會
撰文：左丘 美編：小櫻 校對：塔夫
“她家出租房裡住過小姐。”
“他家剛裝修好，有甲醛。”
在疫後拆遷小區廣場上，這些話都已被同村出租戶們為搶租客互相攻擊著，你好我好大家好的歲月靜好早已灰飛煙滅……
西方經濟學家說：“摩天大樓是垂直的印鈔機”，如今因疫情影響，這臺巨大印鈔機的速度正在變慢。
很多租戶春節回家後就沒再返鄭，返鄭的租戶也因疫情收入下降和食品日用品價格上漲，如熱鍋螞蟻在焦慮中來回亂竄……
在房東和租戶都共赴時艱的過程中，鄭州房租市場又會上演一場怎樣生動的舞臺劇？
一場北龍湖拆二代與大媽團的當街“火拼”
那天，鄭州人還都戴著口罩，張瑩和同事去位於平安大道上的龍興嘉苑二號院找房。畢業上班兩年，張瑩準備再次搬家。
受疫情影響，她所在的公司業務量腰斬，為了生存，老闆無奈降薪，張瑩的工資從原先6000多降到了不足5000，公司也從金水東路的新都會搬到了龍子湖。
工資每月少了1000多，上下班路程每天多了一個小時，月中工資到賬那天，張瑩下了決心搬家。
說明了來意，保安利索地讓倆人掃碼進了小區，或許是嗅到倆人左顧右盼的樣子不像本院住戶，還沒等她們開口，小區中心廣場邊站著的大媽們，像看見超市特價一毛一斤的大白菜開始上貨一樣，圍獵般撲了過來。
龍興嘉苑等著租房的房東們
大媽們正七嘴八舌地推薦自家房子，一個電車青年風馳電掣地插進來，搶了大媽們的風頭：“我家房子多，都是精裝修，傢俱家電全套都有，還便宜，去我家看吧”。
旁邊一個大媽頓時不樂意了：“你弄啥了新良！都一個村了，哪有你這樣的？！”
拆二代電車男也不示弱：“租房還不讓挑了？人家愛住哪兒人家說了算，我咋了？我是公平競爭。”
大媽們人多，馬上有了分工，幾個人上去把拆二代隔開，一頓數落，另外一個大媽引著張瑩倆人去看房。走出50米開外，張瑩還能聽見那邊的吵架聲。
房子在15樓，兩室一廳，80平米，雙氣，家電齊全，傢俱也新，大媽說小區現在不收物業費，要誠心租，一月2300就行。張瑩一算，自己現在住的標間1800一個月，倆女孩在這合租，每人每月1150元，自己一個月租金能省650元，頗為心動。
從樓裡出來，馬上又有房東上來打探，聽說談的是2300一個月，承諾她家一個月2200，就在旁邊1號樓，極力邀請張瑩倆人去看看。
先前的大媽不幹了：“他們村的房子跟俺村一塊蓋的，到現在才交鑰匙，樓裡都正裝修住了，有味兒，有甲醛，可不敢住。”
後來的房東也不含糊：“她家房子不知道住幾撥人了，有人說住過小姐，有味兒也是她家有味兒，來吧，可近，看看再說。”
房子確實新，傢俱家電上的保護膜都還沒揭，戶型跟上一家一樣，但也確實沒味兒。
跟房東把月租談到了2100元，押一付六，每人又省了100，倆人當即定了房，約著第二天就搬過來。
龍興嘉苑兩室一廳窗外可見綠地中心
龍興嘉苑二號院共16棟樓，總計約3300戶，除了村民自住外，可出租房源大概2800套。
即便按一人一間合租算，就可容納5600人租住，如兩人住一間，理論來說，小區人口可過萬，而因為疫情影響，加上北龍湖北岸龍翔嘉苑兩室一廳、月租1600的衝擊，目前二號院能有4000人居住已是樂觀估計。
2100元的月租金，已經比一年前降了500元，這已經算是動筋骨的下跌，當村民都被逼成了職業帶看師，好日子也就到頭了。
水泥森林的姚寨安置房，租金堅挺
2020年3月底，復工不到半個月，張瑩所在的公司從綠地新都會搬到了龍子湖學府廣場，雖然租住在金成時代廣場，家和公司算有地鐵相連，但每天上下班多了4站地鐵、一次換乘和1公里共享單車騎行，每天通勤時間翻了一倍。
得知工資也下調時，張瑩想過換工作，翻了幾天招聘APP，也沒找到更好的選擇。追求生活品質和便捷的她，開始覺得每月1700的房租+200多的水電物業費有點吃不消了。
二季度的房租房東暫時還沒收，張瑩跟房東訴苦，希望適當降點兒租金，房東卻說從下月開始租金漲到1850，嫌貴可以換地方，押金隨時退，讓張瑩自己考慮。
疫情成這樣，張瑩不明白房東哪來的底氣，每天腹誹房東十八遍，正好有同事也嫌上班太遠想搬家，便決定退租。
週六定了龍興嘉苑的房子，週日就搬了過去。張瑩推著行李箱，在時代廣場內街買了一杯奶茶，等奶茶的間隙，路邊不時有租客向村民大媽詢問房源和租金。
金成時代廣場內街出租信息
“一般標間1800，精裝的2100，兩室3000，三室3700，看你幾個人住了。”
“恁這兒兩室咋鎮貴？”
“俺家房子大，兩室都110多平，住四個人都行，你上那邊中介問問，看俺家這麼大的兩室沒3200會給你不會。”
詢問的人不再繼續，沒看房就走了，旁邊人替大媽著急：“俺家2800好不容易才租出去，你租3000誰會租啊？”大媽倒平和，說家裡老二交代了，最低也得3000一個月，等外地人都回來了，肯定能租出去。
張瑩心裡有些好笑，不覺得大媽說的會成真，但想想自己也是因為漲價搬走，又覺得這可能是村民們在合謀抬價，可不管怎樣，都跟自己沒關係了。
金成時代廣場實拍圖
金成時代廣場共21棟樓，一層20餘戶的塔樓很多，總計15000餘戶，容積率高達6.4。
勝在緊鄰CBD，離周邊寫字樓和醫院也很近，小區旁就有5號線地鐵口，既有人流保證又有交通保障，所以就算居住環境欠佳，租金仍能保持堅挺。
只不過隨著居住升級，這種過度消耗居住品質的地方，將會逐步喪失掉溢價，未來房租下滑無可避免。
疫情當下，鄭州房租降了多少？
一個人的視角代表不了全部，但也反映了鄭州租房市場整體冰凍、局部分化的現狀。
據調查，今年以來，鄭州各區域房租價格均出現了不同程度的下跌，其中不少房源，即使降了又降，也很難再租出去。
1、高鐵站片區
海馬公園，90平兩室4000元，比去年下降200元左右；130平三室6500元，比去年上漲500元左右。
奧蘭花園：90平兩室3500元，與去年持平；160平三室6000元，比去年上漲500元左右。
中豪匯景灣：88平兩室3800元，比去年下降200元左右；140平三室6500元，比去年上漲300元。
建業天築：88平兩室5500元，比去年下降2000元左右；150平三室最低10000元，比高位時下降6000元。
高鐵站片區寫字樓集中，品質小區較多，租金一向堅挺，受疫情影響，兩房租金普降200元左右。大三房居住體驗更好，加上有小公司節約成本，從寫字樓搬進小區，整體租金有所抬升。之前租金高得晃眼的建業天築，受眾面本身就小，目前租金大幅下降也在情理之中。
2、燕莊片區
金水升龍廣場（曼哈頓）：70平兩室2600元，比去年下降200元左右；126平三室4200元，比去年下降300元左右。
金林公館：85平兩室3500元，比去年下降300元左右；90平三室4000元，比去年下降500元左右。
銀基王朝萬和園：85平兩室3500元，比去年下降300元左右；120平三室4200元，比去年下跌300元左右。
廣匯PAMA：90平兩室4000元，與去年持平；144平三室4800元，比去年下跌700元。
金水路與未來路周邊是鄭州老城的寫字樓集中地，也是老城通往東區的橋頭堡，就業機會多，租房需求旺盛，片區租金普遍有200-500元的下跌，單純就是因為疫情影響。
3、金水CBD片區
藍堡灣二期：87平兩室3600元，與去年持平；140平三室5000元，比去年上漲500元左右。
天驕華庭二期：74平兩室3000元，比去年下跌600元左右；90平三室4000元，與去年持平。
鑫苑世家：47平一室2000元，比去年下跌200元左右；80平兩室3000元，比去年下跌500元左右。
白廟小區：40平一室1500元，比去年下跌200元左右；70平兩室月租2300元，比去年下跌300元左右。
金水CBD各小區租金均有不同程度下跌，共三個原因。一是科技市場式微，工作機會和收入大不如前；二是寫字樓體量比不上東區，產生不了更多聚集效應，工作機會自然流失；三是中小學放假，學生大多沒返校，這部分租房需求被抑制。
4、金水北片區
21世紀：43平一室1500元，比去年下跌300元左右；76平兩室2100元，比去年下跌400元左右。
中方園：78平兩室1800元，比去年下跌400元左右；120平三室2300元，比去年下跌500元左右。
陽光嘉苑：86平兩室1800元，比去年下跌300元左右；120平三室2500元，比去年下跌300元左右。
普羅旺世波特蘭：86平兩室2600元，與去年持平；120平三室3500元，與去年持平。
金水北目前老舊小區多，大型社區多，大部分出租房源不新，供應量還大，導致租金連年下跌，年底4號線建成後，對租金有一定提升作用，但片區內未來一兩年還有更多安置房交付，租金難有上漲空間。
只有普羅旺世這樣品質和服務都不錯的小區，才有可能保住目前高出片區整體近千元的租金水平。
5、棉紡路片區
金源第一城：75平兩室2000元，100平三室2800元，均比去年下跌200元左右。
錦藝國際華都：88平兩室2300元，90平三室2500元，與去年持平。
錦繡城：70平兩室2200元，90平三室2700元，與去年持平。
鑫苑國際城市花園：47平一室1300元，76平兩室2100元，均比去年下跌200元左右。
棉紡路一線，東有河醫，西有錦藝城，是西區人流密度最高的區域，目前片區內租金價格基本穩定，大範圍修復“住改商”和老舊小區環境整治，也讓西區整體面貌靚麗許多。
雖然這些對二手房溢價影響不大，但對租金水平的提升有很大幫助，之於目前，只要租金大體沒降，就等於上漲。
6、福塔西片區
美景鴻城：64平兩室1800元，90平三室2400元，均比去年下跌200元左右。
萬科美景龍堂：70平兩室2500元，90平三室3000元，與去年持平。
富田太陽城：58平一室1300元，78平兩室1900元，108平三室2500元，均比去年下跌300元左右。
正商新藍鑽：86平兩室2000元，比去年下跌300元左右；128平三室3000元，與去年持平。
片區扼守管城、鄭東新區、經開區咽喉之處，往東南也能輻射到管南和濱河國際新城，又有地鐵5號線加持，五個片區的租房需求均能在此滿足，租房市場一直比較活躍，目前租金水平維持正常。
7、高新老城片區
公園道一號V公館：45平一室1300元，與去年持平；73平兩室2200元，比去年上漲300元左右。
榮邦城：85平兩室1800元，125平三室2400元，與去年持平。
升龍又一城：52平一室1500元，90平兩室2000元，與去年持平。
謙祥萬和城：53平一室1300元，70平兩室1500元，90平三室2000元，與去年持平。
高新老城的工作機會和出租房源之間基本達成了自給自足，圈子內部互動，漲不動也跌不了。
什麼原因導致鄭州租房市場涼了又涼？
通過以上各片區租金價格變化，鄭州房租租金持續下降的原因基本為以下幾點：
1、租房群體收入不漲
鄭州租房群體的大頭是中小企業的員工，鄭州中小企業的工資水平在全國來看普遍偏低，月實際收入不足5000元的人佔比非常高。用月收入的三分之一支付房租是最現實的選擇。
所以1600元左右的房租就是一室的均價天花板，合租兩室的均價天花板就是3200元，只要月收入不漲，房租也沒有上漲空間。
2、地鐵線路加密，租戶外溢
鄭州目前已開通1、2、5、城郊、14號一期共5條地鐵線路，通勤範圍已擴展至龍子湖、惠濟北、高新區、須水、南龍湖等區域，對價格敏感的租戶大量向這些區域外溢，主城核心的房租需求下降，只能降價留人。
3、安置房大量交付
鄭州主城區域內共拆遷城中村400多個，安置房這兩年已開始大量交付，且很多安置房項目容積率超高，可出租房源數量龐大。
許多村民回遷後就指望租金生活，寧可少收點兒錢也不能空著房子，一比價，鄰近商品房租金很難提高。最近兩年交付的安置房，質量也越來越好，進一步打壓了商品房租金溢價。
大量商品房也從2019年下半年開始迎來交付期，原先的租房群體開始往新家搬，也騰出了相當一部分租房需求。
4、公寓大量交付
買不靠譜公寓是坑，租品質公寓是潮，現在的年輕租房群體，對居住品質要求越來越高，也更喜歡獨立空間。
隨著這兩年地鐵口精裝公寓產品大量交付，租金可承受，體驗還比合租房好，造成很多以分隔房間出租的大戶型不再有市場，面對疫情更不扛跌。
鄭州租房人口中，外來務工群體和高校畢業生佔了絕大多數，每年春節過後的一兩個月，兩大主力軍合流，往往是租房需求最強的時候。
今年的疫情一出，小公司復工艱難，工作機會銳減，外來人口返程率不足80%，相應地租房需求也被極大抑制。
2020年3月份，鄭州租金均價為26.37元/平米/月，相當於一室均價1500元左右，兩室均價2100元左右，三室均價2600元左右。
目前鄭州主城各區域房租水平已降至兩年內的最低位。租金下降事小，更多房子面臨的是降價也不好租的困境。
躺在家裡收房租的黃金時代已經過去，這話不只是針對那些拆遷戶，手握城區老破小的房東們也正在掙扎。
繁華終會褪去，可是時間就是這樣，永遠在失去，但別忘了，也永遠有新的再向我們撲來。
