2020 年 4 月 28 日，深圳市规划和自然资源局发布关于《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》（草案）公示的公告。该项目获得计划立项通过，
是目前为止规模最大、涉及权属单位最多，且历史风貌保护区范围最大的更新单元项目。其现状复杂性与实施难度堪称更新单元之最。
沙井大街片区重点城市更新单元项目位于沙井街道中心地带，总面积约 3 平方公里，涉及 13 个社区股份公司。单元内拟划定拆除重建范围约 1.4 平方公里，同时包含一处 23 公顷历史风貌保护区。2019 年 5 月，宝安区政府按重点更新单元正式开展相关申报工作。
针对项目超乎寻常的大规模与高难度，宝安区政府突破常规更新单元的工作思路，和项目组一同为推进重点更新单元开辟“三个创新”。创新竞赛模式、创新工作机制、创新规划思路。
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创新竞赛模式：通过公开竞赛筛选市场主体，为政府主导的更新项目提供了一种普适性的操作模式
三种竞赛模式对比：提供一条复杂存量地区的普适性模式
以往深圳市对于城市重点地区的更新项目组织公开竞赛一般有两种模式：
① 模式一：
区政府组织国际咨询，通过专家评审确定中标方案。这类国际竞赛，由于通常基于宏观战略或生态人文叙事，又缺乏向法定规划转译路径，容易沦为“乌托邦式”的理想空间方案。更新单元编制阶段，实施主体往往选择划地分治，各自邀请设计单位重新编制规划。国际竞赛对于复杂存量地区导控失灵。
② 模式二：
政府先明确单一市场主体再组织公开竞赛。该模式下中标单位往往能参与到后续更新单元编制过程中，贯彻执行。但该模式一般应用在权利主体单一或政府直接指定单一实施主体的项目中，不具备应用普适性。
创新竞赛模式：
通过公开竞赛筛选市场主体，为政府主导的更新项目提供了一种普适性的操作模式。
2018 年 7 月，宝安区政府，突破了以目标蓝图技术方案为考量核心的传统模式，首创性的提出邀请未来可能参与到片区开发实施中的资本方、运营商、开发商在规划阶段即与规划设计单位作为联合体加入进来。提交由“空间规划方案+开发实施方案”所共同构成的综合统筹方案，并作为最终竞赛评比的成果。这种新模式下的规划成果既需要体现对地区的理解、对空间的构想，更需要包含对村民的交代及对政府的承诺。
同时，为赢得竞赛，各开发商进入到社区不断征询村民意见并宣讲各自规划更新的思路，在无形之中强化了村民对于更新统筹的认可和信心，更增强了地区责任感与使命感。
沙井大街竞赛实录：华润&深规院从 10 家联合体中脱颖而出，中标
2018 年 9 月，10 家开发商与各自邀请的设计单位联合体提交了规划方案，经过街道办及区域内全体 13 家股份公司董事会成员投票，华润、保利、华侨城入围最终三甲。经 过多轮政府考核，最终区政府确认由华润作为该项目的前期服务商，并采纳了唯一一家提出“重点更新单元”的联合体——华润&深规院联合体的实施思路。
华润&深规院联合体认为，粤港澳大湾区为沙井带来了前所未有的发展机遇，空港新城、海洋新城、会展新城等市一级的战略平台不断涌现。沙井大街片区的发展路径不是再造一个中心，而是利用千年古墟的文化积淀，与世界湾区的国际化生活相互融合，定义着深圳未来滨海新城的全新范式。因此，古墟的活化与利用将决定片区发展的高度。
面对古墟保护、片区发展、13 家社区利益协调等种种挑战，规划提出：“统筹更新、综合运营、一体化营城”的核心理念。
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划定一个更新单元统筹协调多方利益
首先划定一个重点更新单元，使整体合法权属比例满足 30%，破解立项难题。其次，在同一个更新单元内，运用综合整治、棚改等多元更新手段推动项目实施；优先保障文化设施，统筹协调其它设施。
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古墟整体运营降低政府负担
激活沙井独特的文化 IP，引导其由单一的居住功能逐渐向文旅产业转化。建设融创新孵化、国际交流、商业休闲、人才安居等于一体的文旅社区。通过华润资源链接与综合运营，保证了古墟打造国际品质、吸引国际客群的持续能力。
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围绕古墟构建共同生活圈
在整体统筹更新基础上，项目组为沙井构建了“一墟双核，水脉连城”的总体空间框架。
重塑两条文脉，2.5 公里沙井大街，是展示沙井国际滨海新风貌的景观大道；复明龙须沟重现 3 公里滨水岸线，形成集休闲娱乐、文化交流、市民游赏、康体健身等功能于一体的盈彩水岸新生活。
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创新工作机制：“政府+企业+设计单位”三方联动，面向实施
宝安区政府统筹指挥，华润置地主体实施，深规院领衔全专业设计联合体+顾问团队描绘蓝图
2019 年 6 月，宝安区政府成立“沙井大街片区（金蚝小镇）重点城市更新单元现场指挥部”。2020 年 4 月，宝安区政府调整了现场指挥部，由郭子平区长挂帅担任指挥长，区领导周学良、朱恩平担任副指挥长，由市规划和自然资源局宝安管理局、区更新局、区教育局、区文体局、区卫生健康局等 17 个成员单位组成。高规格、高效率的指挥部，“一月一报”的例会把控，实现区域发展目标、村民现实诉求、规划实施推进的高度协调。
2019 年 8 月，宝安区城市更新与土地整备局、区文化广电旅游体育局、沙井街道办与华润置地有限公司签订《沙井大街片区（金蚝小镇）重点城市更新单元合作协议》，确定华润作为项目前期统筹主体，开展沙井大街片区（金蚝小镇）重点城市更新单元计划申报工作。
同期，华润着手委托5家设计机构（深规院、新城市、综开院、华南理工、AECOM），邀请3家顾问单位（城市空间、交通中心、区轨道办）组成规划设计专业联合体开展《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》的立项工作。
深规院作为原城市设计竞赛华润&深规院“湾海蚝乡，空港都会”优胜团队，进一步延续和提炼城市设计美好愿景，深化片区解读，提供实施落地的路径巧思。新城市作为原沙井大街片区规划研究机构，深耕宝安，积累了扎实的数据基础，开展基础设施专题，保障古墟新市的城市系统良好支撑。新城市同时作为专项规划阶段交通、市政、海绵城市专题研究团队。综开院产业团队、华南理工历史文化团队、AECOM商业策划及古墟城市设计团队，全专业通力合作，各展所长。共同为深圳最大规模、最为复杂的城市更新单元项目提供一条能兼顾保护与发展、统筹目标与实施的合理路径。
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创新规划思路：古墟遗产保护活化为核心、墟市文化存续发展为宗旨
以古墟历史遗存保护为核心，探索更新背景下的古墟保护与活化模式。
1、发掘古墟文化价值属性，精准制定实施导向下历史文化资源的活化利用改造方式，将沙井文化遗产转变为文化资产，塑造深圳有温度的文化品牌。
2、建立建筑价值评价体系，合理划定风貌区核心保护范围及建设控制地带，为后续保护活化方案及专项城市设计提供原则和依据。
3、协调风貌区与公共利益关系，包括风貌区内涉及轨道建设、道路拓宽、水环境治理、公共空间提升等公共利益项目与文保单位、历史建筑、传统风貌建筑保护的关系。探索更新背景下的古墟保护与活化模式。
以“墟市文化存续发展为宗旨”，在规划合理性与经济可行性中寻找价值平衡点，提出面向片区健康可持续发展的实施路径。
1、品牌经济，综合运营。找寻古墟“源于海，起于盐，承于蚝”的原始基因，从片区文化、经济、战略价值综合考虑，塑造统一品牌整体运营。从传统地产转向新型复合产业，IP 经济吸引人才、资源聚集，优质客源带动地产经济、商业经济、产业经济等同步发展。
2、统筹更新，内外联动。以重点更新单元的角度对片区 13 个社区、多个权利主体的利益进行统筹规划，实现了单元更新规划从“资本+利益导向的划地而治”到“理念+空间导向的整体统筹”的实施路径。历史风貌区以古墟为本底，保护与整治为主，注重文化要素的激活，通过严格地建筑风貌评级和历史线索串联，采取“点面结合、文化串联”的有机更新模式。建设协调区围绕文化延续与风貌协调，以解决现代城市功能为主。优先协调教育设施服务、道路打通、回迁落实等关键性问题，注重社区品质的提升。空间风貌上合理控制，探索新城发展趋势下“古墟保护为主、开发经济可行、片区运营可持续”的平衡路径，如部分开发建设量的对外疏解。
区政府组建了一支囊括多专业领域的专家顾问团队，定期举行专题研讨，为“沙井大街”的发展指点迷津、保驾护航。2020 年 4 月 28 日，区领导周学良同志率队在沙井街道就沙井街道城市规划专题研究（金蚝小镇）开展了政府顾问专题研讨会，区城市更新和土地整备局及区政府专家顾问（张一成、朱荣远、邹兵、张宇星、宋丁）、华润、深规院参加。会议强 调进一步挖掘沙井古墟内生价值，并强调古墟保护与活化关键要做好“留什么、保什么、建什么”的工作。同时对于历史遗产动态保护库的建设，更大区域协调城市基础设施，可持续的品牌运营提出宝贵建议。
结语：在历史文化敏感性与社会经济复杂性共存的历史风貌区更新单元，应采取审慎但积极的态度。避免“旧瓶装新酒”的历史变味，也不做“新瓶装新酒”的假古董。而是给予历 史文化一个新时代滋长的土壤，期盼古墟新生。
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