在提出2022年銷售上萬億元的高增長目標的同時，恆大選擇大舉對高負債“動刀”，它能順利實現目標嗎？
房地產行業寒意不退，但擋不住領跑者前行的腳步。
3月31日，在中國恆大（3333. HK）2019年業績發佈會上，除了宣告以6010.6億元合約銷售金額、4775.6億元營收、2287.7億元現金穩坐頭部位置外，恆大集團董事局主席許家印還宣佈啟動戰略轉型。
作為兩年多前推出的“三低一高”戰略的進階版，此次聚焦的是“高增長、控規模、降負債”，其中，許家印提出“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來”，近三年有息負債年均下降1500億元。
作為資產超過兩萬億的龐然大物，恆大比誰都清楚，只有穩健與高質量的發展，才能保證“活下去”，以及決勝未來。
每年1500億負債如何降？
在行業急劇調整的2019年，恆大仍舊保持了頭部企業該有的規模和增速。
財報顯示，恆大2019年合約銷售額達到6010.6億元，同比增長9.0%；合約銷售面積為5846.3萬平方米，同比增長11.5%。相較而言，恆大的增速超過另兩家大型房企碧桂園和萬科。
在房地產行業整體低迷、政策層面堅持“房住不炒”的大背景下，進入2020年，疊加新冠肺炎疫情全球蔓延對經濟造成的衝擊，連萬科董事長鬱亮也在前不久的業績會上感嘆：“沒想到，今天‘活下去’變成了特別真實的存在。”
但恆大似乎無所畏懼，選擇繼續逆勢往前衝。許家印在業績會上提出，今年要實現8000億元銷售額，到2022年實現銷售1萬億元。這也是恆大2020年新戰略中提到的“高增長”。
恆大2019年業績發佈會現場
但要實現這樣的高增長，除了外部市場放緩外，恆大面臨的最關鍵問題其實是，如何化解身上的高負債，這也是外界一直關心的問題。正是基於此，“降負債”成為恆大此次新戰略的核心。
事實上，對現階段的房地產企業而言，降負債是集體訴求，尤其對通過規模擴張完成業績跨越的大型房企。而在利潤壓縮、融資趨冷的情況下，正如許家印在業績會上所稱：“只有實現銷售額大增，才有更充足的回款，才有更加充足的現金流，才能大幅降低負債率。”
根據恆大方面所稱，此次新戰略，是通過大力加強銷售及減少拿地開支，實現負債大幅下降。
新戰略中的“降負債”目標，是每年將有息負債平均下降1500億元，到2022年，將總負債降至4000億元以下。
如此大規模的降負債，如何實現呢？
財報顯示，截至2019年，恆大擁有的土儲面積為2.93億平方米。2018年開始，恆大就提出，未來三年每年至少降低5%的土儲。在此次業績發佈會上，恆大再次提出，未來三年每年降低約3000萬平方米，到2022年土儲降至2億平方米左右。
有分析人士認為，對於恆大而言，只需充分利用充足的土地儲備，在大幅增加現金回款的同時減少買地支出，就可大幅降低債務總額，這也可以視為其他房企無法比擬的優勢。
在業績發佈會上，許家印算了一筆賬：“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
新戰略初露鋒芒
2019年，國內商品房銷售額15.97萬億，增速比上年回落5.7個百分點。分析人士認為，“房住不炒”這一政策基調不會發生根本性改變，未來較長一段時間內，全國商品房市場容量將維持現有水平。
在此背景下，房企通過高槓杆實現擴張的道路已很難走通，唯有高質量增長，才是決勝未來的關鍵。
曾在高速擴張路上疾馳的恆大正是意識到了這一點，才拋出這一新戰略，以謀求未來幾年內的穩健和高質量增長。
事實上，恆大創立20多年來，正是得益於多次在關鍵時刻踩準節奏，才實現了飛躍式發展。
這從恆大歷史上的拿地策略就可窺見一二。
2009年之前，恆大的戰略重心是二線城市，2010年開始拓展三四線城市，2014年又重回二線。有分析認為，現在來看，這基本上踩對了中國城鎮化進程中的紅利期，有效避開了2010-2014年的政策嚴厲調控期，不僅帶來了低成本的豐厚土儲，還實現了業績的穩步增長。
在房地產黃金年代行將結束前夕，恆大在2017年提出經營模式轉變，從“三高一低”轉向“三低一高”，並在2018年全面啟動新戰略，核心就是“增效益、降負債”。
而這一輪戰略調整也很快見到成效。根據2018年度財報，當年，恆大的淨負債率同比下降31.8%，與此同時，效益大幅提升，營收同比增長近五成，淨利潤更是同比大增近八成。
而對於此次的新戰略，其實已經從數據上初露成功端倪。
恆大新戰略的核心在於降負債，儘管負債指標一般要到中期或末期財報時才會公佈，但降負債的前提條件，已經在一季度得到體現，那就是銷售大增。
恆大一季度銷售及回款對照圖
在3月31日的業績發佈會上，恆大公佈了今年一季度業績簡報，得益於從2月份啟動的“網上銷售”，截至3月底，實現銷售額1465億元，同比大增23%，銷售回款1133億元，同比大增55%，行業排名第一，刷新該公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄。
更重要的是，恆大的龐大土儲，將成為其不可動搖的基本盤。
有市場人士曾指出，房地產企業所有的風險，都在於買貴了地。而在此次業績發佈會上，恆大集團董事局副主席總裁夏海鈞表示，恆大通過抓住中國房地產的黃金20年，儲備了非常多的低價土地。恆大3億平方米的土地儲備，60%-70%在一二線城市，平均土地成本低至每平方米1800元。這個土地儲備是恆大未來幾年實現高利潤的基礎。
正如夏海鈞所說：“有面粉才能有麵包，而麵粉已經在我們口袋裡了。”
