在日常生活中，房屋漏水是比較常見，同時也是引人反感的一件事，因為它不僅會給當事人正常的生活帶來很多困擾，造成經濟財產損失，處置不當更有可能產生一系列的鄰里糾紛。
然而，面對房屋漏水情況以及糾紛時究竟該如何處理？很多人並不瞭解。
為此，小編將大家可能遇到的問題一一列舉出來，並提供一些解決方案，以供讀者，特別是遭遇漏水問題、正在購房以及裝修的讀者以參考和借鑑。
遇到房屋漏水首先要檢查漏水的原因。房屋漏水大致分為以下幾種情況：
第一種是房屋主體土建工程問題，如果是房屋主體土建工程問題，有可能是因為質量問題，也有可能是因為年久老化；
第二種是二次裝修導致的滲漏，大致就可以認為是上層房子施工破壞防水層。在我國，絕大多數的房屋漏水都是因為二次裝修導致；
還有一種就是通管道導致的房屋漏水。因為每一層樓都要接上管道，也許因為管道與樓板接觸處沒有充分地合閉，因此導致的房頂漏水。
因為滲漏原因不同，所以在後續的處理以及追責上有所區別。
首先來說房屋主體土建工程的漏水如何處理。按照國家的相關規定，我國住宅外牆防滲漏的最低保修期為五年，在這一階段，房屋如果出現漏水情況，開發商、施工單位應當在保修期限內對建築物的質量承擔保修責任。
如果超出了五年保修期，商品房在銷售時購房者已經繳納了一筆大修基金，這筆資金存在相關管理部門的專門賬戶之中，遇到房屋漏水情況，由物業公司申請，經業主委員會同意提取使用。
再來說二次裝修導致的滲漏，一般是指的是衛生間、廚房在裝修的過程中破壞了原防水導致的滲漏現象。通常，二次裝修防水被破壞多影響隔壁或樓下的家庭，這種情況下一旦出現了滲漏，則是誰導致滲漏誰來負責。
最後說通管道導致的漏水。在保修期內，如果不是人為的原因造成的漏水，開發商要承擔全部責任。根據《房屋建築工程質量保修辦法》規定電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年，從工程竣工驗收合格之日起計算。此外，物業也要追究責任，如果滲漏的原因為管道堵塞，雖然不是物業導致，但根據物業管理合同和相關規定，物業公司應定期進行檢查和清理，如果沒做到，那就可以追究物業的責任。
但無論是房屋主體土建工程的漏水、二次裝修導致的滲漏還是通管道導致的漏水，在現實生活中，一旦發生卻難以處理和追責。
以房屋主體土建工程的漏水為例，因為滲漏涉及防水材料、保溫材料以及施工方法等多方面原因，一旦出現問題，住戶找開發商，開發商再找施工總包單位，總包單位再找分包單位，分包單位再找材料供應商，最後陷入互相扯皮的境地，難以確定責任主體。
二次裝修導致滲漏的追責問題在現實生活中出現同樣也難以處理。一是責任的界定問題。責任分三種情況，直接責任、間接責任和混合責任，如果是混合責任還要區分主要責任還是次要責任。所以出現滲漏問題很難確定導致滲漏究竟誰承擔責任，承擔責任的比例是多少。二是損失難以計算。例如，因為滲漏導致樓下的地板或者傢俱被泡水了，地板究竟該怎麼賠償？按照新的賠償還是折舊賠償？如何折舊？如果傢俱是幾十年前買的老傢俱，當時買的價格很便宜，現在如何賠償？諸多問題難以解決。
因此，為了避免這些問題，首先，在購房時，提示消費者要做好預算，認準可靠的開發商。其次，我國大多數的房屋漏水是因為二次裝修所導致，業主在進行房屋裝修的時候，要做到科學施工，選用合格材料，避免接縫、邊緣處留下漏水隱患，避免破壞原防水層，設計時不能單注意防水，還要注意排水，要在屋面預留“溢流孔”，防止多年不遇大雨造成積水，並加強日常維護。最後，一旦發生漏水情況，維修時一定要細心，不能圖一時之快，不按標準的流程來，同時業主也需要對物業進行監督，有問題及時提出來，以免日後再次出現漏水情況。
房屋漏水法律路徑、關係與適用法規：
一、解決的法律路徑
房屋發生滲漏時，解決的思路為：查找分析滲漏的成因——確定法律關係——適用相關的法律規定————明確責任，這樣，便能有針對性地適用法律尋求到正確的解決方法。
二、不同的滲漏原因形成不同的法律關係。
1、開發商建房時因質量問題造成的滲漏，形成商品住宅質量糾紛法律關係。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏，形成財物損害的侵權法律關係。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏，形成相鄰法律關係。
4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏，也是形成相鄰法律關係
5、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期，則應適用物業管理糾紛法律關係。
三、不同的滲漏原因適用不同法律
1、對商品住宅質量糾紛法律的適用
《民法通則》第一百一十一條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者採取補救措施，並有權要求賠償損失。”
《建築工程質量管理條例》第四十條第二款之規定：“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年。”
適用該規定的前提條件是要確定開發商建造的房屋確實存在質量問題。如果滲漏給受害人財物帶來損害的，開發商則還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。
如果滲漏是受害人及其相鄰關係人造成的，即使在五年的質保期內，開發商也不應承擔責任。
如果滲漏既有開發商建造房屋的質量問題，又有滲漏受害人和其相鄰關係人裝修不當的原因，則應相應減輕開發商的責任並讓有過錯的一方承擔相應的責任。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏時的法律適用
民法通則》第一百零六條第二款規定：“公民、法人由於過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任”。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏時的法律適用
樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏，是受害者自已的過錯，而房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏，則相鄰各方均無過錯，在這樣的情況下，應相鄰關係立案的目的僅是尋求解決的途徑，至於責任的承擔，則要依據查明的滲漏原因來確定。
《民法通則》的第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利於生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關係。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”
《最高人民法院關於貫徹執行若干問題的意見》第99條規定，“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以准許；但應在必要限度內使用並採取適當的保護措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補償。相鄰一方可以採取其他合理的措施排水而未採取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產，他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。”
《物權法》第八十四條規定，“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。”第八十六條規定，“不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。”第九十二條規定，“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。”
根據以上相鄰關係的規定，房屋用水與排水的相鄰關係歸納為：
（1）一方應為另一方提供便利。
（2）相鄰的一方要為另一方提供便利，不得以任何理由推辭的義務。
（3）相鄰關係中責任的承擔，應當根據物權侵權原理和《民法通則》中侵權規定來處理。如果相鄰人主觀上沒有過錯，客觀上也不存在任何過錯行為，或者行為與損害結果之間沒有因果關係的，依然不能構成物權上侵權行為，也就不能因相鄰關係的存在讓相鄰關係人承擔責任。
（4）因為有相鄰關係，所以就要承擔責任，這是一個錯誤的判斷。但因為有相鄰關係，所以要提供便利，這是一個符合情理法理的正確認識。
（5）處理相鄰關係糾紛應遵守公平原則，互助兼顧相鄰權利人的利益，防止損人利已妨害社會公共利益。
4、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期時的法律適用
共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外，在開發商保修期滿後，應當有專項維修資金來承擔。
《物業管理條例》第五十四條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金”。
“專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。
2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規定，“商品住宅、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。”第三條規定，“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。”
該《辦法》沒有明列上下水管道、落水管是共用設施，那麼，上下水管道、落水管是否屬於共用設施呢？一是從法條看新辦法不但用了“一般包括”的文字，同時明確“由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備”均屬於共用設施，可見該辦法沒有采用列舉窮盡的方法，不存在除此之外，不得認定的情況。二是上下貫通的排水管、進水管雖然經過業主房內，但權利屬於該樓一側單元的共有人，性質屬於共用設施。如果否認其具有共用的性質，那麼就要承認業主對其擁有物權，物權的特徵是對世權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。開發商提供的《商品房屋質量保證書》中就明確對上下貫通的排水管、進水管不允許隨意修理拆卸，可見，業主是不能對其行使支配和排他的權利的。三是說上述管道是共用設施，還可以從戶外的落水管得到印證，戶外的落水管同樣未列入新辦法之中，但它作為共用設施無人置疑，否則，戶外的落水管一旦毀損將無人修理。
《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條規定，“住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。（二）售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。（三）售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業。其中，售後公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。”
關注物業服務圈，如果您喜歡這篇文章 ，請記得點贊並轉發~~
