为贯彻落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，《北京市共有产权住房管理暂行办法》自2017年9月30日起正式实施。根据该办法规定，共有产权住房是指政府提供政策支持，房地产开发商进行开发建设，政府与个人按份出资提供资金支持，房屋建成后，政府与个人按照出资比例共同享有房屋产权，政府将其持有的部分产权“使用权”让渡给首次购房者。
共有产权住房具有保障性住房和商品房的双重属性，国家出台这样的政策无疑是非常利好的，但是一些房地产开发商也会抓住“市场热点”，如果将小产权房和和一些违法建造的房屋包装成共有产权住房，那么对购房者来说将是极大的损害。尤其是目前高房价和限购政策的刺激，许多低收入家庭为了缓解住房问题，不惜铤而走险购买小产权房，虽然小产权房价格的确比正常商品房便宜很多，但是小产权房存在的隐患却被很多人忽视，待事情发生后才追悔莫及。
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我们经常听说小产权房，也被周围的人劝说千万别买小产权房，那么到底小产权房是什么性质的房屋呢？为什么不能购买小产权房屋呢？
我们通常所说的小产权房分为两种，一种是在村集体土地即“宅基地”上建成的，只属于该农村的集体所有者，只允许在村集体成员之间进行流转；一种是占用耕地或者在集体企业用地违法建设的房子。
房地产开发商合法建造的房屋，是通过向政府缴纳土地出让金来获取地块，在该地块上建造的房子，开发商建造房屋过程中会申请五证，分别为《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。待五证齐全后，开发商取得国家发证机关发的大产权证，将商品房出售给购房者后，购房者合法取得产权证。但是小产权房不同于开发商合法建造的房屋，小产权房占用宅基地或集体企业用地建造的房屋，只能取得乡镇政府颁发的小产权即“乡产权”，乡产权并不构成真正法律意义的产权。小产权房并不是法律概念，是人们在实践中形成的一种约定俗成的叫法，该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同也不能在国土房管局备案，不被法律保护。
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购买小产权房危害多多。
首先，购买行为违法，不被法律保护。我国《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。即使开发商能通过其他途径办理农村的村民证书，那村民证书也不能作为合法拥有房屋的证据，因此，小产权房屋对外出售本身就是一种违法行为，一旦产生纠纷，购房者的合法权益无法获得保障。
第二，小产权房无法获取房产权属证书。房产权属证书是权利人合法拥有的房屋所有权并对房屋进行占有、使用、收益和处分的权利的唯一合法凭证。集体土地使用权在土地性质未变更前，其上建造的房屋不得买卖或转让，否则无法取得房屋所有权证书。
第三，小产权房不得用于抵押和贷款。我国《担保法》明确规定“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押”，乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。小产权房无房产证，则不能进行抵押和贷款。
第四，小产权房容易引发纠纷。购买小产权房，只能签署一份房屋买卖合同，而房屋所有权变更的有效要件为在房管局进行所有权变更登记，小产权房由于无合法证书无法去房管局进行所有者变更登记，仅凭一份房屋买卖合同，不能作为所有权的凭证，因此容易因一房多买产生纠纷。另外，房屋开发必须是具有开发资质的房地产开发企业，小产权房根本没有资质，因此在质量、信誉方面都没有保障。
第五，小产权房遇到拆迁无补偿。根据《土地管理法实施条例》第26条规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”私下交易并不能将房屋过户，即使把房款给卖房者，实际上房屋的法律所有人还是原来的卖方。将农村土地上建设的房屋向集体经济组织成员以外的人员出售，显然是一种变相的土地使用权出租行为。目前我国尚无对拆迁农村房屋而给予承租人(使用人)补偿的相关法律规定，其补偿对象均为农村土地或地上附着物的所有人。
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总之，买房这件大事需要谨慎，希望对各位小伙伴有所帮助。
