随便打开某些房产网站，你会看到一个现象：排在页面前边的清一色都是一些售价二三十万左右、面积30至50平米的商住公寓信息。总价少、首付低、不限购，有的开发商还承诺每月返租一千多元，看到这，你意不意外，惊不惊喜？这难道就是传说之中可遇而不可求的投资珍品、稀缺小户？呵呵，如果你真这样想，那恭喜你，你已成功地被开发商或是中介洗脑了。常言道，天上没有白掉的臽饼，事出反常必有妖，下边就为你解读一二商住公寓背后的秘密。
我们知道现有土地分三种，一是70年产权的住宅，而是40年产权的商业和工业用地，早些年还有50年产权的综合用地。现在市面上在建在售的所谓商住公寓，主要就是这种40年产权的土地性质，说白了，就是开发商在拿地时，规划局已经对该块地定性为商业办公用途，而现在写字楼市场严重不景气，卖不出去，开发商为了减少和转稼自己的风险，而被逼打起了擦边球，发明了这种所谓的商住公寓，然后通过一定的包装和营销技巧，将这种不好卖的产品销售出去，以达到套现、回笼资金的目的。
既然是被逼无奈的产品，就存在着先天不可克服的缺陷。
一是产权年限短。40年产权，再减去拿地和开发的年限，到交房到业主手里时，往往只剩下三十几年的产权年限。而国家法律现在只明确规定70年产权的住宅，到期后可自动续期，40年商业产权到期后需业主向有关部门提出续期申请，批不批准不一定，即使批准，也需重新交纳不菲的土地出让金。
二是政策风险大。国家规定商业用途的住房，包括这些所谓的商住公寓，购买者是不能落户口，其小孩也不享有入学资格即学区位的。在不少大中城市，甚至明令不能分隔成小户型来卖，只能整层出售。有些小地方监管不严，分成了小户在出售，但这毕竟面临政策法律风险。
三是持有和转售的成本高。商住公寓因为是40年商业产权的土地性质，其首付必须50%，贷款利率上浮且最长只能贷款10年，而且一般都是商业用水用电，费用很高。为了消防安全的需要，一般也无法通天燃气。有些开发商找了某些关系，搞了所谓的民水民电并通了天燃气，但这毕竟属违规操作，如果一旦整改，其后果往往由购房者承担。更重要的是，公寓买进再次售出的话，税费可达到交易房价的30%甚至40%，远高于70年产权的住宅税费，令人望而却步，这也是公寓不好卖、流动性差的主要原因。
四是户型设计不合理，公摊面积可达30%至50%。因为商住公寓在规划部门本身就定位为商业办公用途，所以它一开始就不是按住宅来设计的，属于强行往住宅靠磁儿的产品。没有厨房，一般只能设开放式厨房操作台，烟道很小，不便安装大功率抽烟机，一做饭满屋油烟。往往一个大通间，功能居住区、动静区不好划分，混杂一处。没有阳台，无法方便地晾晒衣服。一层楼十几户甚至二三十户，电梯不够用，商住混杂，居住的私密性体验性舒适性都很差。另外，很多公寓因先天是办公用途，必须设计有横梁和消防安全设施，对室内的层高和装修布置，甚至居住都会有影响。而这一点开发商在装修样板间时，都是有意回避的，购房者会被蒙在鼓里。公寓的公摊高达30%至50%，而住宅一般只有17%至20%左右。
五是包装花样翻新，营销坑多。正是因为商住公寓有这么多缺陷，开发商心知肚明，为了将东西卖出去，所以不得不花招百出。一是花重金包装样板间。往往一个二三十平的小面积，装修费也十几二十万，甚至更多。层高不够的，不通风不釆光的，有梁有柱的，没阳台没多余存储空间不好晾衣服的，烟道细小，这些所有的硬伤，开发商都会想办法回避，或是不显示出来，或是缩小家俱、床的尺寸，总之，展现在你面前的一定是光鲜亮丽、光彩夺目的东西。其实，这么小的面积，有几个普通人会花这么多钱来装修？这本身就不合常理，是非常不划算的事。再者无论是出租还是自住，做饭、晾衣服、放不少东西这些都是生活化必须的事情，而这往往确是公寓做不到，或者很勉强，无法给你的东西。很多业主只有在交房收房时，才发觉自己实实在在收到的产品，与当初看到的样板间完全不是一回事，引发的纠纷不少。
六是无保值增值的效果。很多人想，商住公寓总价低，首付少，就算投资出租，一个月收租一千多块也是划算的。如果你这样想，你就又跳坑里上当了。仅拿宜昌伍家岗区城东片区来讲，现在已建在建的商住公寓有几千套，绝大多数都是用来投资出租的，相对于有限的租房人群来说，供大于求，竞争激烈，可选择的余地太大。其毕然结果就是相互杀价，不好出租也租不起价。同样一千多块的月租，租户肯定选择一室一厅的住宅而非公寓 ，因为从居住的品质、舒适性安全性来讲，小户型住宅比起硬伤多多的公寓更有竞争力。无论是在国内还是国外，同一片区的公寓其售价都远不如住宅，一般不宜超过同片区住宅价的60%。仍然拿宜昌伍家区城东片区为例，该片公寓毛坯售价8千元一平，而东丽上岛一室一厅一卫的住宅带装修家俱家电才1万元左右一平，公寓的含金量远不如同片区小户型住宅，其未来增值保值的潜力也就不如小户型住宅。由于公寓价格虚高，开发商甚至搞出了包租返租这种国家明令禁止的违规行为，甚至不惜用高额佣金刺激中介带客，疯狂给客户洗脑。其实很简单的道理，好卖抢手的东西，开发商还会这么花尽心思动歪脑筋吗？公寓未来的价格涨不起来，十年前什么价，十年后还是什么价，考虑到货币通账的因素，如果价格原地踏步，实际上就是亏。公寓如果价涨不起来，那就只剩下出租，可面对年场上庞大的公寓供应量和更有竞争力的小户型住宅，恐怕结局也不容乐观。还有就是搞民宿和酒店，可风口已过，面对这个红海市场，你个人这种零星的套把两套公寓，真能确定会脱颖而出？真相很残酷，但事实就是如此，有钱宁可买小户型住宅，也不要考虑商住公寓，真正值得买的公寓风毛麟脚，需要一双火眼晴金。
