小區車位的租售問題一直是個頗有爭議的話題，也是引發業主和物業之間矛盾的最主要因素之一。爭議的焦點，一是有觀點認為小區車位已列入公攤，屬於業主共有，不應該租售；二是人防車位開發商是否有權出售；三是開發商能否把小區車位租售給業主以外的人使用；四是開發商將小區車位整體轉讓是否合法。
大家都知道，小區的車位通常包括地上車位，獨立車庫、地下車位三類，其中，地上車位有兩種，一種是利用小區地面道路規劃的車位，另一種是利用專門的場地規劃的車位；地下車位也有兩種，一種是屬於人防工程範圍內規劃的停車位，另一種是不在人防工程範圍內的停車位。關於地下車位的歸屬問題，筆者曾在居民小區地下車位該不該收費？產權歸屬究竟是誰？權威解讀在這裡一文中做了詳細說明，在此不贅述。關於地上車位，物權法也有規定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。也就是說，除了規劃的專門地上停車位之外，其它地面停車位屬於業主共有。因此，屬於業主共有的車位，開發商顯然無權出售，如果出租，這部分收益當屬業主所有，這點應該是明確的。但是對於人防車位能不能出售，小區車位能不能租售給小區外的人使用，開發商整體將地下車位轉讓是否合法的問題，一直沒有相關法規、規章作出具體的規定。2019年5月22日廣州市住房和城鄉建設局出臺了《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），有效期五年，這可能是國內第一部專門規範小區停車位租售行為的地方性部門規章。下面就幾個爭議問題，進行一下解讀。
廣州住建局文件
一、人防車位開發商是否有權出售
從《管理辦法》條款內容來看，人防車位是可以出售的，但需要滿足三點要求：一是開發商出售小區內規劃用於停放汽車的車位、車庫前，須經初始登記確認權屬；二是開發商在出租或出售車位、車庫前，應制定租售方案，如擬出租或出售的車位在人防工程範圍內，應當明示人民防空工程的範圍及車位安置情況，並註明使用注意事項；三是在權屬人房屋的不動產登記簿中應註記購買本房地產開發項目車位情況，人防工程範圍內規劃用於停放汽車的車位、車庫的不動產權證，需註記“本車位位於人防工程範圍內，按照國家規定，平時使用不得影響人民防空工程的防空效能，戰時或緊急狀態下由政府統一調配使用”。也就是說，買了人防車位，平時歸購買人使用，戰時或緊急狀態下由政府徵用。
二、開發商能否把小區車位租售給業主以外的人使用
《管理辦法》對小區車位的出租作了明確的規定，一是小區內規劃用於停放汽車的車位、車庫的，應當首先出租給本小區業主和物業使用人；二是在滿足本小區業主、物業使用人需要後，開發商可以將車位、車庫出租給本小區以外的單位或個人，但租賃合同期限不得超過六個月。也就是說，出租車位，業主享有優先權，業主不租的情況下，才可以租給業主以外的人使用，但是有租期的限制。
前段時間曾有媒體披露，有業主一人認購三個車位橫著停放車輛，曾引發不小的轟動。這次《管理辦法》對業主認購車位數量也做了限制。如果小區內規劃的車位、車庫數量沒有超過本小區內房屋套數，那麼，業主每購買一套房屋，只能相應購買一個車位或車庫；如果車位、車庫數量超過本小內的房屋套數，則在保證本小區內業主可購買或租用一個車位或車庫的前提下，開發商可以將剩餘的車位、車庫出售給需要購買兩個或兩個以上車位或車庫的業主，及本小區以外的單位或個人。這就明確了，如果其他業主既不買也不租車位，那麼有人願意買三個車位也是合理合法的。
三、開發商將小區車位整體轉讓是否合法
2018年7月浙江金華泰地金水灣小區將327個地下車位打包，以總價近4000萬元賣給小區兩位業主；2018年10月，湖南長沙某小區以總價600萬將133個地下車位賣給小區業主，類似的事件還有很多，也引發了業主爭議和維權。
廣州住建局出臺的《管理辦法》對這種情況也做了專門規定，即在開發商需結業或註銷時，仍有車位、車庫未售出的，可以將剩餘的車位整體轉讓。因此，如果業主都不買車位，那麼開發商在結業或者註銷時，是可以將剩餘車位一次性打包出售的。所以，想買車位還是要趕早，不然到時候維權無門。
廣州的做法值得提倡，《管理辦法》的出臺，對於規範小區車位的租售行為，減少業主與物業之間的矛盾具有重要意義。
