原創 劉曉博 劉曉博說財經 今天
最近幾天，北京西城區即將啟動“多校劃片”的消息，引起了廣泛的關注。
很多公眾號發佈文章，宣佈“學位房已死”、“學位房涼涼”，甚至還做出了“快跑！最後的逃命機會只剩兩個月！”這類聳人聽聞的標題。
那麼，學位房的價格是否會隨著“多學劃片”而暴跌？這個概念是否會最終消失？下面談談我的看法。
北京是全國學位房炒作最厲害的地方，西城區因為中小學學位在北京最優質的，又疊加了金融街（中國最有錢區域）和老城區（很多平房、大雜院），所以學位房鬧得最不像話。
比如曾在大雜院裡，出現了“過道學位房”、“地下學位房”、“倉庫學位房”。也就是說，這些房子要麼是“大雜院”公用的過道，要麼是地下室，要麼是沒有上下水只能做倉庫的房子，總之都沒有居住功能，但由於有產權證，對應了名校，所以紛紛被炒出每平米20萬到30萬的天價。
北京市西城區教育委員會日前發佈《關於西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，宣佈西城區將實行多校劃片入學。具體規定是：
1、自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
2、自2020年起，西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用於登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位（符合國家生育政策的除外）。
也就是說，北京西城區不僅要多校劃片，還要學習深圳“鎖定學位”。
多校劃片的意思是說：三四個小學組成一個共享學區，原來隸屬這些學區的住宅，從原來“一套住房對一個學校”，變成了“一套住房對多個學校”。由於小學、初中不能以考試成績為依據招生，那麼抽籤基本上是唯一出路。
在這個規則下，即便你買了學位房，也要跟周邊校區的住戶一起，參與名校的抽籤。
此外，就是鎖定學位。一般來說，一套房子6年裡只能誕生一個小學學位，3年裡只能誕生1個初中學位（同一個家庭內部，符合計劃生育條件的多子女例外）。鎖定的原因，是因為部分城市人口增長太快，而公立學位有限。
其實無論多校劃片和鎖定學位，都不是新鮮事。北京早就搞了大學區制，深圳也有嘗試。至於鎖定學位，在深圳就更加普遍。
我的結論是：學位房是一個全球普遍存在的現象，無論怎樣變化，它都不會消失，只是“玩法”會產生較大變化。
在美國，優質的學位也會帶動周邊房價上漲。而房價上漲可以讓政府收取的房地產稅上升，有能力進一步提升片區的配套、教育資源。這樣，就可以產生一個良性互動。
在中國，學位房制度誕生之前，讀名校往往要領導寫條子。由於名校學位過於稀缺，還誕生了很多段子：比如真正的名校只認市領導裡書記市長、區領導裡書記區長，以及市、區兩級教育局長的條子，其他的一概不認，因為認不過來；領導寫條子，跟校長之間有秘密約定，橫著寫的看著辦，豎著寫的必須辦。
至於其中產生的腐敗，是可想而知的。上世紀90年代中期，我當記者的時候，就聽聞有富豪為了上名校給校長送百萬名車的，那時房子還沒有這麼貴。
把學位跟住房掛鉤，是一個里程碑式的發明。它把名校學位固定化、公開化、透明化了，一方面杜絕了腐敗，一方面把名校的溢價通過稅收交給了國家。 因為學位房普遍價格比較貴，交易頻繁，這樣會產生大量稅費。
此外，追逐學位房的“遊戲”，可以帶動郊區地價上漲，引導人口按照政府意願流動。比如某城市要開發一個新區，只用把一批學校交給名校辦，就可以激活這個新片區，抬升地價、引入人口。如果只是抽籤，估計吸引力會大幅降低的。
廢除學位房、實施大學區，通過抽籤看起來很公平。但抽籤都是可以被控制的，尤其是在目前人工智能、雲技術高度發達的時代，要麼被黑客控制，要麼被內部人控制，這種弊端很難避免。中國彩票領域出現的腐敗案還少嗎？他們的抽籤不也是公證處見證、電視直播嗎？
大家記住我的話：大學區全面實施之日，必將是教育領域腐敗捲土重來之時，原因就是抽籤。
近年來在樓市調控中，採用了很多反市場經濟的做法，比如限價。最後都產生了各種腐敗亂象，比如喝茶費，比如假抽籤。
話說回來，即便多校劃片全面實施，就一定能“殺死學位房”嗎？其實未必。
比如一個大學區，其中包括1個小學名校，2個普通小學。假設這個小學名校給每套房子帶來的溢價是每平米3萬元。一對一的時代，劃入名校的住宅小區均價一般10萬元每平米，而對應2個普通小學的每平米7萬元。
上述3個學校“多校劃片”之後，如果100%採用抽籤方式，原來的學位房從100%幾率上名校變成了33%幾率上名校，3萬元溢價會降低到1萬元，住房單價下降到8萬元。而另外兩個有機會上名校的小區，則溢價上升，均價都從7萬元上漲到8萬元。
這意味著，學位房的範圍擴大了，紅利被均攤了。相比那些沒有包含名校的大學區，有名校的房價一定會貴一些。
到那時，家長會分析新的劃片，尋找最優的大學區。比如3個學校都是名校的，或者3個裡面2個是名校的。
中國人高度重視孩子教育，希望通過讀書改變命運的想法全球最強烈，這大概跟中國1400年的科舉歷史有關。所以，上名校幾率大的房子，就是未來的新學位房。
多校劃片影響最大的，是那些沒有實際居住功能的學位房，比如上文裡提到的“過道房”、“地下室”、“倉庫房”等，還有就是樓齡特別老的。在北京有超過60年樓齡的學位房，已經無法貸款。
上述沒有居住功能的學位房，在多校劃片之後價值下跌最慘烈，除非大學區內100%是名校。樓齡太長、無法貸款的也會大跌。這些學位房，的確要趕快逃命。但文件已經公佈，信息是對等的，你想跑人家也不會接盤。所以根本不存在“最後的逃命機會只剩兩個月”，而是直接被封殺了。
我之前曾多次談及學位房，重點提醒大家兩點：第一，不要追求頂級學位房，它的價值很容易被“多校劃片”傷及；第二，買“有成長性”的學位房，坐享學位升值。
學位是有生命的，它也會生老病死，也會進步或者衰退。每次中考，就是對初中學位的檢驗。小學學位的排序，相對來說沒有初中敏感，但也會變化。
一般來說，沒有年輕人持續流入的老城區，即便名校如林，慢慢的也會退化。比如在深圳羅湖區，一度是深圳名校最為集中的區域。但隨著深圳發展一路向西，福田區的名校逐漸追了上來。最近幾年，南山區、寶安中心區因為人口流入、產業相對高端，名校在增加。龍華區的學位，也呈現了不斷向上進化的態勢。
影響學位的，一是生源，二是師資。上圖是深圳南山外國語學校今年招聘老師的情況，幾乎清一色的北大清華碩士，而這種情況已經維持數年。南山又是深圳上市公司最集中、專利最集中的地區，它的學位不進化才怪。
相對而言，廣州、上海和北京學位變化沒有深圳快，但也在變。比如廣州的名校，過去這些年也有向東擴展到天河的趨勢。接下來，黃埔、南沙會有更多名校出現。至於北京，幾個重點高新技術產業片區，未來都將是新的名校集中區域。
所以，名校是跟著高新技術、金融產業走的，這些產業裡高素質人才更多，收入更高，生源相對就更好一些。而師資，也會跟著這些產業走，最終帶動名校的“變遷”。
當我們買房子的時候，從來就不僅僅是買房子本身，而是買配套、買氛圍、買鄰居。這就是“地段”的真正含義。
對於中國人來說，教育資源永遠是購房的“第一附加值”，其次才是交通（地鐵）、商業、周邊鄰居、醫療、景觀等因素。
正是因為教育資源太重要，作為家長的業主一定會全力捍衛學位房的價值，最終大學區制會實施，但“第一志願”可能成為一個重要的折中方案。所謂第一志願的意思是，你可以選之前“一對一”時期的學校，作為孩子的第一志願。如果你買的是學位房，你的孩子因為住房的關係，仍然具有部分優先權。
至於原來對應非名校的住戶，你的孩子只能把名校作為“第二志願”。除非你的積分非常高（買房早、遷戶口早、交社保時間長），才有可能實現“第二志願”，否則只能去自己原來對應的學校，也就是所謂的“第一志願”。
說白了，多校劃片未必是100%抽籤，地方政府不想引起群體事件。
而且從長遠看，如果抽籤時經常爆出黑幕、產生腐敗，“多校劃片”可能還會被取消，重回“一對一”的學位房制度。
我剛才講了，“一對一”的學位房制度，可以讓名校紅利轉化為地方政府的稅收，避免抽籤可能帶來的腐敗。
其實我一直認為：地方政府與其折騰學位房的玩法，不如增加優質學校的供應。讓名校擴張，去承辦非名校，是最好的解決問題的辦法。
在中國，發展永遠是解決問題的最好辦法。只想著“改變存量蛋糕”的吃法，是最笨的。
