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問：十三老師，想請教個問題，一直有看到您說開發老人票，本人想了解下如何開發？老人名額如何貸款？本人想用老人名額買房 謝謝
答：你好，老人可以投靠落戶 深圳銀行支持做接力貸，首付3成，最多貸款30年
問：老師您好 剛加入星球 現在有四套房 a 套 碧海片區富通城100平 消費貸抵押在銀行 b 套 碧海片區幸福港灣尚品居133平 有貸款 c d兩套在老家 打算置換到華僑城 看中了波託菲諾 打算贖樓後賣a套 市價700左右 再掏點錢 入手波託菲諾200平左右做養老房 請評價是否合理 有什麼推薦的地方 有合適的籌也可以再推薦 難處是華僑城中學學位一般 但喜歡那邊的環境 多謝！
答：你好，自住跟投資的選籌邏輯不一樣，自住重點看自己的喜好。 新興的富豪們往往喜歡霸道視野的海景大平層，而老一代富人則喜歡鬧中取靜的洋房別墅；而華僑城就符合了第二類需求，對於上一個世紀的富豪們來說，華僑城就是他們的首選； 因此，作為一個老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上學區、交通、商業配套的缺位，導致華僑城盡顯頹勢，中長期看跑輸大勢； 事實上波託菲諾在往年的升值潛力上也越來越跑熟大盤。 波託菲諾的組團名很多，很容易把人搞暈菜，有天鵝堡系列，有純水岸系列，有香山美墅系列，有香山裡系列，還有新天鵝堡系列，每個系列有N期，譬如純水岸系列就有16期。到了香山裡、新天鵝堡，畫風大變，原本的意大利風情小鎮沒了蹤影，變成了現代風格。 目前來看，流通性最好的就屬香山裡了。 但是要提醒下，波託菲諾有部分房源都是雙證。 “雙證”是開發商為了應對“7090“政策涉及出來的畸形產品，在限購如此嚴的時代是要謹慎選擇的。在什麼時候選擇雙證: 1、價格嚴重低於單證戶型 2、有長期自住需求 3、有拆分價值的雙拼 至於遇到的問題，你可以從選擇的價值去倒推。 如果是純自住，支持買買買，既然是養老的終極職業，千金難買你喜歡。
問：繼續提問： 方案一：出掉通業花園的三房，換海馨苑的大四房自住，猶豫目前換房緊迫性不高，三四年後也可，另外通業花園有梅香學校入駐會否有一波上漲？海馨苑好像只有自住，沒其他上漲利好。 方案二：繼續持有通業花園，買一套600萬房產投資，福保加福外南的小區如何？有推薦的嗎？沙井海岸城打新比較難，還有其他推薦嗎
答：1.梅香學校入駐是利好，大概率會有一波小漲幅，可以先持有 海馨苑是個毫無亮點的樓盤，時代的洪流不能一直給華強北高光，資本願意去更新、更潮流的領域。 2.優先海岸城打新，有難度。 福外南雙學位有朗庭豪園，麗港灣
問：你好，老師！我是深圳戶口，我老婆是北京戶口，孩子目前2歲半，考慮到教育問題，孩子的戶口隨她媽，預計孩子上小學後回北京上，目前我們兩工作都在深圳，我老婆在梅林，我經常出差。 我們首付預算在150-200左右，房子主要是自住+部分投資。目前有在看坂田四季花城周邊，以及龍華民治周邊。想問下老師，有什麼好的建議，有哪些地方樓盤可以供我們這個情況選擇。
答：你好，區位對比排序： 龍華民治>坂田 龍華推薦： 1.金地上塘道 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 價格：單價6萬 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊） 2.潛龍曼海寧花園 品質過硬，交通和商業配套差，在龍勝地鐵站和上塘地鐵站中間地帶，離兩個地鐵站都有500米距離。 南北兩區共14棟樓，容積率3，戶型基本南北向通透，帶入戶花園
問：大神您好，我們手上已經有兩套房： 一套上塘附近的次新房，打算一直持有。 一套是梅林關附近的樓梯房。樓梯房附近馬上要開通地鐵十號線，今年六月開通。（小三房，租金目前是5000\/月，很好出租。房子比較老了，92年的地，但是位置好，很容易放租。之前一直想著博舊改拆遷，但是目前看來周邊沒有規劃，估計就算要拆遷至少是十年以後的事情了。擔心那個時候拆遷等不到，老房子不好出售）。我的打算，等今年六月地鐵10號線開後，賣掉梅林關的樓梯房大概到手400萬，然後再增加30萬左右，總價430萬左右打算入倉上塘的金地上塘道二期小兩房，目前小兩房是69平米，報價430萬左右，租金大概是5200左右。 請大師指點！謝謝
答：你好，出手老破小思路正確。 金地上塘道 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 位置：上塘區域 價格：單價6萬 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊） 自住+投資都是不錯的選擇，可以入手。
問：你好，請問龍華紅山的6979紅山府公寓作為投資，可以入手嗎？
答：你好，公寓漲幅不如住宅，紅山府資源並不稀缺 如果有房票，建議入手住宅產品
問：十三老師好，目前持有佳兆業前海廣場2.5房，正在考慮出售，出售後在手資金約650萬，置換到寶能城89四房（1030左右），或者銘築89四房（1250左右）。比較看好銘築，戶型格局都不錯，但槓桿和壓力有點大，在經濟環境不好的背景下有些猶豫；寶能城都說區域一般未來發展有限但產品各方面都比較符合我的改善需求，預算也剛剛好；佳兆業我覺得未來升值空間還是滿大的，但是面積有點小，怕以後需要置換的時候會付出更多，還想請教您覺得應該怎麼選擇？
答：你好，感謝大額讚賞！ 依託前海利好，未來升值空間還不錯，賣掉真的可惜了，建議繼續持有。 因此如果你們能接受“投住分離”，可以把這套房子截斷抵押或者加按揭之後再投資一套，貸款沒問題的，留足2-3年月供。 寶能城不建議買，只適合自住。 不能接受“投住分離”，追求戶型、學位、地鐵、商業、樓齡兼得，一直比較看好銘築荔苑，可以入手。 當然，前海時代、諾德、陽光玫瑰園也不錯的。
問：老師 現朋友有三湘海尚140平雙拼低於市場價100萬賣我 算筍嗎？
答：不算，筍盤的定義是成交價的7折，事實上，你淘到8折的房難度都很大。 如果沒有專業的淘筍渠道，這套房子沒有硬傷，可以考慮拿下。 但是需要對比最新成交價，不是報價
問：十三老師您好，認真看了您的問答對這份機緣深表榮幸！ 我家大寶一年級在桂圓小學，現住嘉寶田花園小2房（400多萬），另有一套光明1號兩房（300多萬），二寶生後住不下，天天想著有一套4房住。現在手上還有現金400萬，家庭年八超300萬。 曾考慮過嘉寶田花園一套4房的，以便小孩上學？也想等對面華潤食府（新盤）開盤買新的，想必能跑贏大盤！也想買香密湖或華僑城的房，自住環境好，也能跑贏大盤。關於小孩上學，我們家庭支持去私立！ 不考慮寶安、前海。因為我們工作在羅湖！ 十三老師，我的問題是賣掉這套自住的，買一套1500萬左右的3-4房，您建議華潤食府還是香密湖華僑城（老師幫我推薦幾個盤）？
答：羅湖目前在大力舊改，紅嶺路沿線規劃為深圳未來的華爾街，筍崗是一個重點舊改區，原來的倉庫廠房是很容易推動舊改的。 筍崗片區，嘉寶田是唯一有花園社區的大盤，附近工作自住可以考慮； 再來對比香蜜湖和華僑城： 1.香蜜湖： 香蜜湖是華僑城的繼任者，顯然香蜜湖的發展更加匹配了深圳富豪們的追求，擁有極好的地理位置，通暢的交通，以及最重要的多個頂級學校的學位覆蓋，讓香蜜湖的IP日久彌新；當華僑城漸漸老去，香蜜湖成為深圳唯一的選擇，勢必帶來源源不斷的購買力，因此，香蜜湖是富人資產保值的較優選擇；只是，你需要上千萬的資金上車；中長期看略微跑贏大勢； 2.深圳灣： 深圳灣是目前深圳房價的頂端，得益於優越的地理位置，加上嶄新的片區，剛需豪宅的定位，再由深圳灣學校作為導火索，一飛沖天； 仔細分析，新房+剛需戶型+靠近科技園+學區，顯然是有錢的上班族的典型偏好，通過觀察也不難發現，深圳灣吸引的主要是南山工作的高層管理人員。 當然，想跑贏大盤，這幾個片區都要考慮學位。 香蜜湖：香格麗苑，翠海花園 深圳灣：太古城，陽光海濱 感謝讚賞！
問：請問老師，夫妻年齡45，兩個孩子分別小學和初中，家庭年收入穩定40萬，南山區兩套三房市值3000萬，負債700萬，現金300萬，夫妻已無名額購房，家裡老人是深戶可買房但不能貸款，該怎樣操作比較好？謝謝！
答：你好，想騰出深圳房票，以下2種方案比較適合你。 1.夫妻假LH，房子析產後都過戶到A名下，騰出B的2張房票，繼續買入。 2.不LH，把尾款少的1套房還清後，對敲給父母（走買賣流程），騰出你們的家庭第2張房票購買。 二套資格可以全款抵押買入，也可以5+2的模式買入，降低首付比例。
問：老師您好: 深圳首套3成， 可付120~130w 最近有在看龍崗的一二手房# 二手:目前只看了3號大芬附近: 1）康達爾花園，感覺小區物業一般。不太喜歡，不過價格相對低些。 2）鴻榮源•尚峰，這個小區整體周圍以及未來14號線，都很喜歡，就是單價近6w，只能買得起60來平，T_T，一心就想要個80+~100內的3房。 【二手的只看了以上兩個】 一手:看了（京基•御景半山） …旁邊的還有一個盤我就不說了。 整體對京基都挺滿意,就是交通地鐵感覺較遠，那個板塊心裡也沒底，想深圳的首套房能買對，未來也有升值空間利於下次改善T_T。 噢~也去了橫崗那周邊看了下，（恆地•悅山湖）沒進去看。望先生給予建議
答：你好。布吉在深圳是跑輸的，但石牙嶺是布吉片區居住環境最好的，如果注重環境和居住體驗和通勤是可以考慮，但是漲幅都很慢。 鴻榮源尚峰，項目最大的利好就是在建14號線石芽站。 適合改善型人群，雖然單價略高，在布吉片區，400萬起價買到大花園、地鐵口、高贈送的次新三房，算是不錯的選擇了。 關外買房首先看地鐵，再者大型商業、總價約束、贈送面積、通勤距離也是需要考量的點。 這幾個盤，如果單純考慮同情和自住，優先尚峰。 但是如果想要不跑輸大盤，建議多關注大運地鐵沿線和龍崗中心城的學位房。
問：十三你好，我從頭條慕名而來，望多多指點 本人26歲，工作原因有福利房（不發房產證），故在深屬首套，手頭有100萬出頭，月供能力1.5萬，打算年內投資買房，重點關注學位、升值空間，自住需求不大，新房二手皆可，煩請指點值得關注的樓盤，辛苦，感謝！ 現在是小戶型投資的上車時機吧，怕以後更難上車，或者上不了好車。
答：你好，首付100萬買學位房，這是個比較頭疼的問題 因為：上車≠高收益 除非自住，否則我的建議都是謹慎上車。 還是給兩種思路: 關內學位房:比如福源花園一期、瑞景華庭、心語家園，這類房成交量大、面積小、單價高但穩中有升。 其次 深華園南山區 城市主場 旭飛花園 八卦嶺宿舍 也可以關注。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
