1、 新政背景
2、 2020年西城入學政策（劃重點）
3、 房價是漲？是跌？
4、 給購房人的建議。
就在昨天西城區教委發佈了關於西城區2020年義務教育階段入學工作實施意見及多項政策，其中明確了多校劃片和六年一學位的時間節點及政策解讀。
一．政策初衷是為了給樓市降溫嗎？
文件開篇就提到了就近原則和引導預期，我想這也是出臺學區政策的緣由和初衷，部分朋友認為西城新政是因為317後一些熱門區域量價不降反升，走出了違背大勢行情的限制措施，我認為興許有這方面的考慮，但不是主因，更多還是為了生源均衡，教育均衡，勢在必行的政策引導，先不說教育均衡不均衡，至少在生源上可以更多的西城學校的均衡接收生源，也讓更多外區居住的人留在所在片區上學，緩解學區壓力。
舉例這幾年我一直關注德勝和金融街板塊的二手房，之前微博說過有的重點學校不斷擴招，擴建校區，甚至外租校舍，面對逐年遞增的入學需求仍顯得難以應對，也有的普通學校一順都招不滿。
再來看媒體的相關報道，2020年北京將迎來入學高峰，小學入學人數預計在22萬左右，而學位缺口約8萬人左右，更有數據顯示，這個數字在未來幾年還會不斷攀升，在2023年達到峰值（二胎，新北京人帶來的新增需求），所以也不難理解為什麼要在政策層面做預期引導了，目的就八個字，刻不容緩，未雨綢繆。
二．新政策你應該瞭解的事兒
1. 入學政策前後變化
2019年西城區幼升小入學政策來看，政策文件與2018年政策變化不大，2019年西城區仍強調實際居住地在本區、而且首次明確，將在全區範圍內派位入學、西城區沒有實施六年一學位政策和購房新政，沒有關於四老房產入學政策的疏解。
而昨天公佈2020年入學政策來看，首次提到了多校劃片的執行時間節，同時六年一學位的內容再次被提及。
2. 多校劃片
這算是昨天新政祭出的第一個大招了，分兩部分去看。
1）2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
關鍵詞劃重點：
20731：20731後在西城取得房屋產權證，無法再享受幼升小單校劃片，需要實行多校劃片，20731前取得房屋產權證，扔執行單校劃片入學政策。
全部：西城所有片區都將執行731新政。
多校劃片：根據每年的生源情況，在片區內採取多校劃片，當學位數量小於生源量，再在相鄰學區入學，但需要本著就近入學的方式進行派位，比如你金融街的學生，派位到西長安街，月壇可以理解，但要派到廣外不太現實。
2）自2020年7月31日後戶籍從本市其他區遷入西城區的適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
關鍵詞劃重點:
戶籍遷入：20731後將戶籍從外區遷入西城區的適齡兒童，將執行多校劃片入學政策，20731前遷入西城戶籍，無論之後什麼時間你把戶籍轉移到西城各地，都仍可以按照單校劃片政策入學。
3. 六年一學位
西城入學工作實施意見中還提到自2020年起，西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用於登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位(符合國家生育政策的除外)。
西城教委也做了補充解讀，2020年以前在該地址被用於登記入學的，不影響2020年及以後適齡兒童登記入學。對於2020年7月31日前已經具有西城區戶籍的適齡兒童，入學時繼續沿用登記入學方式，學校學位不足實在學區或相鄰學區協調入學。
對此，我理解的是如果您購買的房子2020年前存在該地址用於登記入學，也就是所謂的佔坑房，您買了您的孩子登記入學不受影響，但執行單校還是多校，就看購入房產且落戶時間是在20731前還是後，但如果將來您再次將房子出售，就得執行六年一學位政策了。
另外符合國家二胎政策的家庭是不受6年一學位政策限制入學的，如果是四老房產入學（731前取得房產證且落戶），家裡又有兄弟姐們，您的孩子先入學可以享受單校劃片，但弟弟的孩子再入學就必須多校了。
4. 入學順位
和海淀的集體戶口和非京籍入學順位前置到四老房產之前不同，東西城這2年的入學順位還是考慮到了保護原住民的上學利益，孩子父母房主戶主，且731前購入落戶，父母一方和孩子戶口在在房子地址上就算第一順位，四老房產（爺爺奶奶姥姥姥爺）731前購入落戶，父母一方在戶口本上算第二順位，集體戶口731前購入落戶算第三順位，在算上軍產和四代老人名下房產之後才能輪到731後買房的家庭，甚至往極端去想，即使20731前落戶的家庭，如果學校學位不足也有可能被調劑到學區內其他學校或相鄰學區，所以731後買房的家庭，因為入學順位後置，學區房概念已名存實亡。
5. 合作辦學
另外在教育優質均衡發展方面，其實西城一直走在前列，從集團制辦學到合作辦學，今年的義務入學相關解答中，我看到也有專門的內容體現，包括161中，北京小學，中古友誼小學等學校的擴建，小升初直升比例的提升，單校區一對多派位，還有合作辦學，像四中帶七中、鐵二帶五十六中，八中帶宣武外國語等，至少從長期來看，一些大家所謂的渣小普中還是能看到希望和上升空間的。
三．對房價的影響？
1.成交量價受限
入學政策的改變，很難不提及房價，簡單闡述觀點，20731後西城熱門學區流通衰減和價格下挫是在所難免了，因為已經有海淀和東城哥倆給打了樣了，當初多校劃片執行無論是東城整體房價橫盤再下挫，還是海淀的下挫變陰跌，這兩個區域除了個別強勢學區佔坑房外，絕大部分房源仍然是陰跌走勢，而導致這種走勢的原因是多方面的，政策導致購房預期變化，購房人重新擇校甚至更換學區板塊。
2.案例分析
從上地東西里的成交情況不難看出，在190101前後，上地東里經歷了5個月只有5套成交的慘淡行情，上地西里更是月均1套成交都難以保證，在這個期間還不斷有買家寧肯交違約金停止交易減少損失，兩個小區降幅都超過了10%，目前成交雖有好轉，但由於學區政策變化，加上這裡難言品質，不是老舊小就是老破大，雖然海淀的多校劃片並未進一步深入，但很多人已經對這裡望而卻步了，價格仍未見起色，1000萬不愁賣，月月賣10套以上的老破大樓市神話已經破滅。
另外一個是粉絲投稿東城跌幅較大的史家劃片，但其中有一個特例，豆瓣小區，同樣在18630前後，成交一下降了很多，但從目前的成交情況，以該小區71平低層2居來看，和18年3月的價格已經相差無幾，跌幅在1-2%。我想區域內為數不多的電梯00後板樓，相對宜居又能兼顧上學，可能是這個小區抗跌還不錯的原因。
3.什麼樣的板塊有可能會不太抗跌？
如果按照這個思路，具體到片區模型，牛小劃片，牛小直升，區域內小學初中存在明顯坑校的片區，以及貸款受限的老舊社區和流通原本就不太好的老破大社區流通和價格可能會受到衝擊。理由很簡單兜裡滿滿當當，但不一定能選到我想去的學校了，而我兜裡錢緊，又有可能派位到高於預期的學校。
短期來看，西城的整體價格，尤其是之前的強勢板塊，例如金融街板塊，中學依然很好，但奔著宏廟，第二實驗小學，奮鬥去的家長，不得不估計會不會被派到涭水河和華嘉，價格有可能在731前後出現下行，但長期來看，小學中學坑少，相對均衡的板塊，價值會被提升，但像德勝這種我前文提到不斷擴招，現在帶看受限，樓市冷淡的行情下，還能單月成交80多套的片區，學位有可能隨著未來幾年入學高峰不斷攀升，出現被調劑或派位到其他學校或鄰近學區的風險，但長期看，多校劃片利好類似德勝這種小學中學比較均衡的片區，區域價值會更好，因為一個字，穩。。
相反像月壇這種小學都挺好，中學不大坑，相對均衡且成交不溫不火，學位相對充裕的片區，以及廣外這種西城上車板塊，小學中學處於上升勢頭，談不上太好也不算太差，畢竟是入門級預算，家長對學籍和房價的關注度可能高於學校的選擇，未來成為購房人重點關注的概率較大。
四．給家長朋友的建議
1. 手頭資金充裕，對孩子期望較高的家長，731前一把抓還能趕得上單校劃片，貸款購房的朋友理論上還來得及，從簽約到過戶一個多月不是不行，但除了您必須是貸款優質客戶，中介和賣家的配合度，包括交易過程中別出么蛾子也很關鍵。
2. 換房等週期的朋友只能放棄731前的購房念頭了。
3. 近期會出現大量的掛牌房源，731前入場的，我認為就一個字，"剛"，（學區）剛需的剛，什麼叫學區剛需，就是自己住（用），至於往外倒騰的，我認為不是"剛"的那群人。
4. 買什麼房子都得沾點住的用途，近期上車學區為了孩子上學或現在猶豫要不要買房的朋友，要想明白，800萬跌了30萬，讓孩子享受優質的教育機會和環境，值不值？我認為用上了就是值得的，而且孩子初中高中畢業，還有十幾年的時間，未來的樓市怎麼走，誰都說不好。
5. 如果沒有孩子純投資的朋友，理想點您可能短線投資變長線，悲觀點，800萬變700萬您能不能承受，即使真變長線"慢牛了"，1000大幾的投入，租售比，年收益能不能接受，值不值，是您該考慮要不要現在買房的頭等大事兒。
白話二手房，置業小導航，沒有廣告，沒有焦慮，預祝大家早日買到合適的房子，我們下期再見！
